위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설수원지방법원 경매10계 · 210-1279
경기 수원시 팔달구 팔달로1가 근린시설 경매 2023타경10275
전용 70.11㎡ (21.2평) · 대지권 26.03㎡ (7.9평) · 2층201호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-23
332만 원1%
감정가 2억 4,000만 원 · 12회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 33만 원
- 이번에 안 팔리면
- 233만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 수원지방법원 제101호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 12:40
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2016.07.20. 확정일자 2016.07.20.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 2억 2,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 332만 원에 낙찰된다고 보면2억 2,332만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 33만 원 → 잔금 날 299만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 2,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.33만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.299만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 23일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 332만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
33만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
수원지방법원 수원지방법원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.11 기준| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호도로명: 정조로 800-3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 4,000만 원 | |
| 전용면적 | 70.11㎡ (21.2평) | 332만 원(1%) | |
| 26.03㎡ (7.9평) | 33만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2023.10.16 | 1억 1,000만 원 | |
| 2023.12.27 | 2016.9.2 가압류 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 파○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 12번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 1%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 233만 원까지 내려갑니다.
기일내역
수원지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.1 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 2억 4,000만 | 유찰 |
| 2025.11.11 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 1억 6,800만 | 유찰 |
| 2025.12.12 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 1억 1,760만 | 유찰 |
| 2026.1.16 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 8,232만 | 유찰 |
| 2026.2.24 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 5,762만 | 유찰 |
| 2026.3.30 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 4,034만 | 유찰 |
| 2026.4.29 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 2,824만 | 유찰 |
| 2026.6.8 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 1,977만 | 유찰 |
| 2026.7.13 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 1,384만 | 유찰 |
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 969만 | 유찰 |
| 2026.9.30 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 678만 | 유찰 |
| 2026.11.4 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 475만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 제101호법정 | 332만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 수원지방법원 101호법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 3명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2016.9.2 가압류배당요구종기 2023.12.27임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 2억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진솔주거 · 2층201호전부 · 임차권 자 | 2016.7.20 | 2016.7.20 | 1억 1,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 정범숙주거 · 202호 | 2016.8.9 | 2016.8.11 | 1억 1,000만 원 | 미상 | 2024.9.20 | 있을 수 있음 |
| 황의돈주거 · 202호 | 2016.8.9 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| - 현장 방문 시 아무도 만나지 못하였으나 201호(실제 현장에 표기된 호실) 거주 본건 채권자 유진솔과 전화(2024. 9. 18. 13:25), 202호(실제 현장에 표기된 호실) 거주 정*숙(세대주 황의돈)과 전화(2024. 9. 18. 13:55)하여 유진솔, 황의돈이 임차인임을 확인하였음. - 전입세대확인서, 주민등록등본에도 채무자나 소유자가 아닌 유진솔(201호), 황의돈(202호)을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있음. - 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서에 전입 외국인, 임차인은 없음. - 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.11)확인할 내용이 5건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2016.07.20. 확정일자 2016.07.20.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음
임차인 유진솔대항력 있을 수 있음보증금 1억 1,000만 원. 전입 2016.7.20 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 정범숙대항력 있을 수 있음보증금 1억 1,000만 원. 전입 2016.8.9 · 배당요구 2024.9.20. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 황의돈대항력 있을 수 있음전입 2016.8.9 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2016.9.2 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2016.07.20. 확정일자 2016.07.20.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음
점유자 비고
유진솔:신청채권자임정범숙, 황의돈은 인접호수인 202호 임차인임
명세서 비고
1. 공부상 전유면적은 70.11㎡이나, 현황은 위반건축물로 인하여 본건 201호로 53.09㎡가 이용되고 있고 17.02㎡는 다른 인접 호수의 일부로 이용되고 있으므로 입찰시 주의요함. 2. 감정평가 및 매각은 공부상 전용면적인 70.11㎡를 기준으로 함. 3. 호별배치는 공부상 제201호를 기준으로 제201호부터 제203호까지 순차적으로 되어 있는 것으로 추정됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 유○○ |
| 채무자겸소유자 | 파○○ |
| 임차인 | 유○○, 황○○, 정○○ |
| 가압류권자 | 김○○, 경○○ |
| 압류권자 | 수○○, 국○○ |
| 교부권자 | 수○○, 제○○, 국○○ |
| 임차권자 | 유○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
수원시 팔달구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 4억 1,550만 | 1억 6,375만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 968만 원입니다(감정가 2억 4,000만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
경기 수원시 팔달구 근린시설 경매 물건인 2023타경10275은 팔달로1가 12-3 2층201호로, 수원지방법원 경매10계에서 진행합니다. 전용면적은 70.11㎡(21.2평)이고 대지권은 26.03㎡입니다.
감정가 2억 4,000만 원에서 12번 유찰되어 이번 최저가는 332만 원(감정가의 1%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 수원지방법원 제101호법정이고, 입찰보증금은 33만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2016.9.2 가압류입니다. 임차인 3명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 2억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2016.07.20. 확정일자 2016.07.20.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
- 2023타경10275 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 332만 원의 10%인 33만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 수원지방법원 수원지방법원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 팔달로1가 12-3 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 21.2평 기준으로 최저가는 1평당 16만원, 감정가는 1평당 1,132만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 233만 원(감정가의 1%)가 됩니다.
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