경매2025타경728경기 시흥시 포동 태헌3차아파트
매각기일 2026.12.17 (목) 10:30D-32
- 감정가
- 1억 8,000만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 882만 원
- 면적
- 전용 57.18㎡ (17.3평)
- 다음 회차 최저가
- 6,174만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번(보증금 100,000,000원, 2022.6.28.전입, 2022.5.6.확정.)임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -8,330만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 7,150만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 8,820만 원은 그 51%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.17 기준| 소재지 | 경기도 시흥시 포동 1-71 태헌3차아파트 2동 6층613호도로명: 신현로12번길 8-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 1억 8,000만 원전용 평당 1,041만 원 | |
| 전용면적 | 57.18㎡ (17.3평) | 8,820만 원(49%)전용 평당 510만 원 | |
| 29.96㎡ (9.1평) | 882만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.22(481일 지남) | 1억 65만 원 | |
| 2025.10.14(397일 지남) | 2023.2.8 근저당권 | ||
| 채권자 | 박○○ | 채무자·소유자 | 황○○ |
기일내역
수원지방법원 안산지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.25 10:30 | 1억 8,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:30 | 1억 2,600만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.17 10:30 | 8,820만 원(49%) | 이번 입찰D-32 |
| 3차 | 2027.1.21 | 6,174만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.25 | 4,322만 원(24%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소본관 1층 경매법정|매각결정기일2026.12.24
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.17낙찰
- 12.24
- 12.31결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6,174만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 시흥시 포동 '신현역(지하철 서해선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 신현역(지하철 서해선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.
- 건물
- 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물내 제6층 제613호로서, (사용승인일 : 1992.05.01) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.
- 이용 상태
- 아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)
- 설비
- 기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.
- 토지 형태
- 부정형 평지로 아파트 지대로 이용중임.
- 도로
- 본건 아파트 단지 둘레로 신현로12번길 아스팔트 포장도로에 접하며 단지내 도로 및 외곽공도와 연결됨.
- 용도지역
- 도시지역
- 제3종일반주거지역
- 지구단위계획구역
- 소로1류(폭 10m~12m)(2020-12-01)(저촉)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 정비구역<도시 및 주거환경정비법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.2.8 근저당권배당요구종기 2025.10.14임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백경록주거 · 2동613호점유 2022.06.28.~2025.09.15. | 2022.6.28 | 2022.5.6 | 1억 원권리신고: 100,000,000원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.9.10 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.8.7
| - 6층 2세대 중 좌측 위치. | |
| 임대차 관계 | - 위 임대차관계는 전입세대확인서 및 주민등록표 등본에 의함. |
매각물건명세서(작성 2026.9.17) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.17)| 2023.2.8 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번(보증금 100,000,000원, 2022.6.28.전입, 2022.5.6.확정.)임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. | ||
| 임차인 백경록 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 원. 전입 2022.6.28 · 배당요구 2025.9.10. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 박○○, 백○○ · 채무자겸소유자 황○○ · 임차인 백경록 · 근저당권자 나○○, 박○○ · 가압류권자 김○○, 한○○ · 교부권자 시○○, 광○○ · 가처분권자 최○○ · 배당요구권자 신○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8,820만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.17최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.882만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.7,938만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6,174만 ~ 7,056만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 8,820만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 32일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.7까지
- 입찰가 정하기최저가 8,820만 원과 시세 평균 1억 7,150만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.14까지
- 보증금 준비하기882만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.16까지
- 법원 가기수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.17 (목) 10:30
보고서
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(882만 원)의 1.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1992년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 7,150만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 1억 8,000만 원 시세의 105%
- 최저가
- 8,820만 원 시세의 51%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 태헌3차아파트 | 57.18㎡ (17.3평) | 6층 | 1억 5,800만 |
| 2026.4.25 | 태헌3차아파트 | 57.18㎡ (17.3평) | 1층 | 1억 8,500만 |
| 2025.5.24 | 태헌3차아파트 | 57.18㎡ (17.3평) | 6층 | 1억 8,000만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 57.18㎡ (17.3평) | 1억 1,000만 | 전세 |
| 2026.9.5 | 57.18㎡ (17.3평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.9.4 | 57.18㎡ (17.3평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.9.4 | 57.18㎡ (17.3평) | 2,000만 | 45만 |
| 2026.9.3 | 57.18㎡ (17.3평) | 1억 2,000만 | 30만 |
| 2026.8.3 | 57.18㎡ (17.3평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.7.29 | 57.18㎡ (17.3평) | 1,000만 | 40만 |
| 2026.7.20 | 57.18㎡ (17.3평) | 1억 | 전세 |
| 2026.7.8 | 57.18㎡ (17.3평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.6.6 | 57.18㎡ (17.3평) | 8,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 7,150만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
시흥시 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 3억 850만 | 2억 2,712만 | 72.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,122만 원입니다(감정가 1억 8,000만 원 × 72.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 태헌3차아파트
- 사용승인일
- 1992.5.1 (34년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 6층 · 지하 1층 · 4개 동
- 세대·호수
- 252세대 · 6호 · 5가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 77.955166% · 13.079103%
- 대지 · 연면적
- 7,762㎡ (2,348평) · 18,928.76㎡ (5,726평)
쉽게 말하면1992년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
경기 시흥시 아파트 경매 물건인 2025타경728은 포동 태헌3차아파트 2동 6층613호로, 수원지방법원 안산지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 57.18㎡(17.3평)이고 대지권은 29.96㎡(9.1평)입니다.
감정가 1억 8,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 8,820만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 17일(목) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 882만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.2.8 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번(보증금 100,000,000원, 2022.6.28.전입, 2022.5.6.확정.)임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경728 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8,820만 원의 10%인 882만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 17일(목) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 12월 24일(목)입니다.
태헌3차아파트 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 17.3평 기준으로 최저가는 1평당 510만원, 감정가는 1평당 1,041만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,174만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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