경매2025타경798경기 안산시 상록구 본오동 우석프라자 빌라
매각기일 2026.12.17 (목) 10:30D-32
- 감정가
- 1억 6,900만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 580만 원
- 면적
- 전용 84.86㎡ (25.7평)
- 다음 회차 최저가
- 4,058만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 4,210만 원 저렴합니다. | 본오동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 7만 원(183건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 5,797만 원은 그 29%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 3,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.9 기준| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 880-11 우석프라자 5층501호도로명: 샘골로 119 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 6,900만 원전용 평당 658만 원 | |
| 전용면적 | 84.86㎡ (25.7평) | 5,797만 원(34%)전용 평당 226만 원 | |
| 28.56㎡ (8.6평) | 580만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.8.22(450일 지남) | 1억 3,000만 원 | |
| 2025.11.12(368일 지남) | 2025.8.22 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
수원지방법원 안산지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.13 10:30 | 1억 6,900만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.17 10:30 | 1억 1,830만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.5 10:30 | 8,281만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.17 10:30 | 5,797만 원(34%) | 이번 입찰D-32 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 4,058만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,840만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,988만 원(12%) | – |
입찰 장소본관 1층 경매법정|매각결정기일2026.12.24
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.17낙찰
- 12.24
- 12.31결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,058만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본원초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난함.
- 교통
- 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무 난함.
- 건물
- 철근콘크리트 라멘조 경사스라브지붕 지하3층, 지상5층 중 5층 501호로서, 외벽 : 몰탈페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.
- 이용 상태
- 공동주택으로 이용 중임.
- 설비
- 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 세장형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중임.
- 도로
- 대상 물건 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 준주거지역
- 지구단위계획구역
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 중로1류(폭 20m~25m) (집산도로)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>
- 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>
- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
- 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>
- 성장관리 권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- ① 임대관계 미상임. ② 대상 소재 건물에는 승강기설비가 존재하나 검사성적 불합격으로 운행정지(운행정지 기간 2024.1.12~사용시까지) 상태임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.8.22 경매개시결정배당요구종기 2025.11.12임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 3,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상화주거 · 501호전부점유 2020.10.5.~현재 | 2020.10.5 | 2020.10.15 | 1억 3,000만 원권리신고: 130,000,000원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.8.21 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| - 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음. - 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함. - 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 김상화를 임차인으로 보고함. - 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.7.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.9)| 2025.8.22 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김상화 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 3,000만 원. 전입 2020.10.5 · 배당요구 2025.8.21. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 김상화:경매신청채권자임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 김○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 임차인 김상화 · 교부권자 국○○, 안○○ | ||
| 관련 사건 | 수원지방법원 안산지원 2025가단1186 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5,797만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.17최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.580만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,217만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,058만 ~ 4,637만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 3,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 8,797만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 32일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.7까지
- 입찰가 정하기최저가 5,797만 원과 시세 평균 2억 7만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.14까지
- 보증금 준비하기580만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.16까지
- 법원 가기수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.17 (목) 10:30
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(580만 원)의 1.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
본오동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1993년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 3,100만 원 최근 1년 183건 · ㎡당 272만 원
- 감정가
- 1억 6,900만 원 시세의 73%
- 최저가
- 5,797만 원 시세의 25%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 경남빌딩 | 79.56㎡ (24.1평) | 5층 | 1억 4,000만 |
| 2026.10.26 | 모던쉐르빌 | 72.18㎡ (21.8평) | 4층 | 1억 6,700만 |
| 2026.10.25 | 대영홈타운A동 | 72.23㎡ (21.8평) | 3층 | 1억 9,500만 |
| 2026.10.23 | 부영 | 70.33㎡ (21.3평) | 4층 | 1억 3,000만 |
| 2026.10.17 | 청담팰리스 | 68.91㎡ (20.8평) | 4층 | 2억 9,000만 |
| 2026.10.17 | 상록빌딩(872-13) | 84.91㎡ (25.7평) | 5층 | 1억 6,000만 |
| 2026.10.14 | 창원빌딩 | 84.87㎡ (25.7평) | 3층 | 1억 5,800만 |
| 2026.10.7 | 엠타운빌 | 69.49㎡ (21평) | 2층 | 3억 3,000만 |
| 2026.10.5 | 지에스그린빌 | 71.92㎡ (21.8평) | 3층 | 3억 4,500만 |
| 2026.10.4 | 코아빌(981-8) | 68.78㎡ (20.8평) | 3층 | 2억 8,900만 |
| 2026.10.2 | 이안애(911-2) | 68.89㎡ (20.8평) | 3층 | 3억 |
| 2026.9.19 | 예인빌리지(723-1) | 68.29㎡ (20.7평) | 2층 | 1억 5,800만 |
| 2026.9.16 | 디아이디레전드 | 70.69㎡ (21.4평) | 5층 | 3억 9,400만 |
| 2026.9.16 | 모드니에그린빌 | 73.46㎡ (22.2평) | 4층 | 2억 3,000만 |
| 2026.9.15 | 제이리움 | 71.96㎡ (21.8평) | 3층 | 1억 7,500만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 76.64㎡ (23.2평) | 1억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 68.79㎡ (20.8평) | 1억 3,000만 | 35만 |
| 2026.11.5 | 71.44㎡ (21.6평) | 6,000만 | 50만 |
| 2026.10.30 | 83.06㎡ (25.1평) | 1억 6,000만 | 20만 |
| 2026.10.26 | 76.4㎡ (23.1평) | 1억 3,000만 | 35만 |
| 2026.10.26 | 84.92㎡ (25.7평) | 2,000만 | 58만 |
| 2026.10.23 | 78.2㎡ (23.7평) | 1억 7,000만 | 전세 |
| 2026.10.22 | 75.69㎡ (22.9평) | 1,500만 | 75만 |
| 2026.10.22 | 75.86㎡ (22.9평) | 1억 60만 | 전세 |
| 2026.10.19 | 68.35㎡ (20.7평) | 9,500만 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면본오동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 2억 7만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
안산시 상록구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 1억 6,383만 | 9,530만 | 57.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,734만 원입니다(감정가 1억 6,900만 원 × 57.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
본오동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경689 | 본오동 · 빌라 | 3억 2,400만 | 2억 2,881만 | 70.6% |
| 2026.11.12 | 2025타경52250 | 모아빌 · 빌라 | 3억 1,700만 | 1억 4,750만 | 46.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경52599 | 디엠하우스 · 빌라 | 3억 5,000만 | 2억 1,227만 | 60.6% |
| 2026.11.10 | 2025타경52964 | 엠타운 · 빌라 | 2억 4,800만 | 1억 4,094만 | 56.8% |
| 2026.11.10 | 2025타경53608 | 본오동 · 빌라 | 1억 5,900만 | 6,650만 | 41.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 우석프라자
- 사용승인일
- 1997.10.8 (29년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 근린생활시설 및 공동주택(9세대)
- 규모
- 지상 5층 · 지하 3층
- 세대·호수
- 9세대 · 18호
- 주차
- 16대 (세대당 1.78대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 282.66% · 68.55%
- 대지 · 연면적
- 628.6㎡ (190.2평) · 2,963.13㎡ (896.3평)
쉽게 말하면1997년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 안산시 상록구 빌라 경매 물건인 2025타경798은 본오동 우석프라자 5층501호로, 수원지방법원 안산지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 84.86㎡(25.7평)이고 대지권은 28.56㎡(8.6평)입니다.
감정가 1억 6,900만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 5,797만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 17일(목) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 580만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.8.22 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 3,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경798 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5,797만 원의 10%인 580만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 17일(목) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 12월 24일(목)입니다.
우석프라자 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 25.7평 기준으로 최저가는 1평당 226만원, 감정가는 1평당 658만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,058만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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7,000만4,900만70%11.17입찰 2일 전
1억 3,300만9,310만70%11.17입찰 2일 전
3억 700만3억 700만100%11.17입찰 2일 전
1억 3,500만6,615만49%11.18입찰 3일 전
1억 3,300만9,310만70%11.18입찰 3일 전
위치
샘골로 119