경매2024타경96979경기 용인시 기흥구 고매동 단독주택
매각기일 2026.12.7 (월) 10:00D-22
- 감정가
- 31억 6,821만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1억 5,524만 원
- 면적
- 토지 1871㎡ (566평)
- 다음 회차 최저가
- 10억 8,669만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
- 농지취득자격증명 필요
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 최저가가 시세 평균보다 +4억 9,085만 원 높습니다. | 고매동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 10억 6,157만 원(4건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 15억 5,242만 원은 그 146%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 3명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 있습니다. | 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 명세서에 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.13 기준| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 704 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 31억 6,821만 원토지 평당 560만 원 | |
| 토지면적 | 1,871㎡ (566평) | 15억 5,242만 원(49%)토지 평당 274만 원 | |
| 건물 연면적 | 92㎡ (27.8평) | 1억 5,524만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2024.11.11(734일 지남) | 15억 6,330만 원 | |
| 2025.1.30(654일 지남) | 2021.2.23 근저당권 | ||
| 채권자 | 케○○ | 채무자 / 소유자 | 알○○ / 이○○ |
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.4.29 10:00 | 31억 6,821만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.6.8 10:00 | 22억 1,774만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.7 10:00 | 15억 5,242만 원(49%) | 이번 입찰D-22 |
| 2차 | 2027.1.18 | 10억 8,669만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.23 | 7억 6,069만 원(24%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.29 | 5억 3,248만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소수원지방법원 101호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 10억 8,669만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 경부고속도로 "기흥 I.C" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.
- 교통
- 본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중 교통사정은 보통임.
- 기타
- *기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지임. *기호3 : 부정형의 평탄한 "도로"(현황 미개설)임. *기호4 : 사다리형의 토지로서 개발허가(제1종근린생활시설 - 휴게음식점)를 받아 평탄하게 조성(나지)한 상태임.
- 기타
- *기호1 : 지적도상은 맹지이며, 현황은 기호4 토지를 통하여 출입이 가능함. *기호3 : 지적도상 노폭 약6m의 도로(현황 미개설)임. *기호4 : 지적도상 서측으로 노폭 약6m의 도로(현황 미개설)와 접하나, 현황은 남서측으로 소재한 노폭 약4m의 관습상 도로로 출입함.
- 용도지역
- *기호1 : 도시지역
- 자연녹지지역(2024-07-12)
- 자연취락지구
- 성장관리계획구역(주거형)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 성장관리권역<수도권정 비계획법> 중점경관관리구역. *기호3 : 도시지역
- 자연녹지지역(2024-07-12)
- 자연취락지구
- 성장관리계획구역(주거형)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 성장관리권역<수도권정 비계획법> 중점경관관리구역. *기호4 : 도시지역
- 자연녹지지역(2024-07-12)
- 자연취락지구
- 성장관리계획구역(주거형)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 성장관리권역<수도권정 비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리 구역.
- 기타
- 본건 기호1 지상에 이동식 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 용이한 물건으로서 토지에 미치 는 영향은 없을 것으로 판단됨.
- 기타
- 본건 기호4 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 개발행위 허가(제1종근린생황시설-휴게음식점) 받아 평탄하게 조성한 나지임.
- 임대관계
- 본건 기호1,3,4 토지의 임대관계는 미상임.
- 건물
- 목구조 세멘기와지붕 단층 건물로서 외 벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감. 창 호 : 샷시 창호임.
- 이용 상태
- 주택 및 사무실, 화장실 등으로 이용 중임.
- 설비
- 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 기타
- -.
- 기타
- -.
- 임대관계
- 본 건물 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.2.23 근저당권배당요구종기 2025.1.30임차인 3명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용광점포 · 목록2.30㎡점유 2022.9.14.~2024.9.13. | 2022.9.14 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 알이에스주식회사(방진선)에레츠(방진선)점포 · 목록2.92㎡66㎡점유 2021.6.1.~2022.5.31.2021.8.16.~2023.7.31. | 2021.6.30 | – | 500만 원 | 50만 원 | – | 없음 |
| 최장웅주거 · 목록2. | 2021.8.11 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2024.11.26
| - 목록1 대지 위에 제시외 컨테이너 1개가 설치되어 있었는데 위 알이에스(주)의 직원 이경*은 동 법인이 소유자라고 함 - 목록2 건물은 일반건축물대장에 의하면 제1종근린생활시설(소매점)이었음 - 목록3 도로는 평탄한 나대지였고, 옆 도로와의 사이에 펜스가 설치되어 있는 등 도로와 연결되어 있지도 않으면서 도로로 이용되지는 않았음 - 목록4 밭은 평탄한 나대지였고, 채소 등 식재된 것이 없었으며, 다수의 차량이 주차되어 있는 등 밭으로 이용되지는 않았음 | |
| 임대차 관계 | 일부 임차인의 직원 진술과 전입세대확인서, 주민등록등본, 상가건물임대차 현황서에 근거하여 등록함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 3명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.13)| 2021.2.23 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 승계인 케○○ · 채권자 케○○ · 채무자 알○○ · 소유자 이○○ · 임차인 알○○, 주○○, 박용광, 최장웅 · 근저당권자 주○○ · 지상권자 수○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 15억 5,242만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.7최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1억 5,524만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.13억 9,718만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.10억 8,669만 ~ 12억 4,194만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.15억 5,242만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 22일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.27까지
- 입찰가 정하기최저가 15억 5,242만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.4까지
- 보증금 준비하기1억 5,524만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.6까지
- 법원 가기수원지방법원 수원지방법원 101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.7 (월) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1억 5,524만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
고매동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 24억 900만 원 최근 1년 4건 · 토지 평당 426만 원
- 감정가
- 31억 6,821만 원 시세의 132%
- 최저가
- 15억 5,242만 원 시세의 64%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.15 | 단독 | 414㎡ (125.2평) | 84㎡ (25.4평) | 2억 |
| 2026.8.4 | 단독 | 720㎡ (217.8평) | 590.05㎡ (178.5평) | 10억 |
| 2026.4.6 | 다가구 | 831㎡ (251.4평) | 390.88㎡ (118.2평) | 16억 5,000만 |
| 2025.12.8 | 단독 | 1,080㎡ (326.7평) | 390.7㎡ (118.2평) | 13억 9,629만 |
| 2025.2.27 | 단독 | 390㎡ (118평) | 155.84㎡ (47.1평) | 10억 5,000만 |
| 2025.2.27 | 단독 | 390㎡ (118평) | 155.74㎡ (47.1평) | 10억 5,000만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 137.3㎡ (41.5평) | 3,000만 | 230만 |
| 2026.10.13 | 30㎡ (9.1평) | 700만 | 80만 |
| 2026.10.10 | 38㎡ (11.5평) | 500만 | 55만 |
| 2026.9.2 | 30㎡ (9.1평) | 8,000만 | 전세 |
| 2026.9.2 | 30㎡ (9.1평) | 8,000만 | 전세 |
| 2026.6.25 | 30㎡ (9.1평) | 500만 | 41만 |
| 2026.4.21 | 68㎡ (20.6평) | 1,000만 | 100만 |
| 2025.12.20 | 191.52㎡ (57.9평) | 6,000만 | 240만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면고매동 단독·다가구이 최근 1년 평균 10억 6,157만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
경기 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 43건 | 8억 135만 | 4억 5,146만 | 54.4% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 17억 2,350만 원입니다(감정가 31억 6,821만 원 × 54.4%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1949.11.30 (76년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설
- 규모
- 지상 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 일반목구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 92㎡ (27.8평)
쉽게 말하면1950년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
경기 용인시 기흥구 단독주택 경매 물건인 2024타경96979은 고매동 704로, 수원지방법원 경매20계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 1871㎡(566평), 건물 연면적은 92㎡(27.8평)입니다.
감정가 31억 6,821만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 15억 5,242만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 수원지방법원 101호 법정이고, 입찰보증금은 1억 5,524만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.2.23 근저당권입니다. 임차인 3명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 36장
자주 묻는 질문
2024타경96979 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 15억 5,242만 원의 10%인 1억 5,524만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 수원지방법원 수원지방법원 101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
고매동 704 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 566평 기준으로 최저가는 1평당 274만원, 감정가는 1평당 560만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 3명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 농지취득자격증명 필요 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 10억 8,669만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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- 공고 전14억 5,560만14억 5,560만100%11.27입찰 12일 전
1억 7,700만8,673만49%11.30입찰 15일 전
2억 700만1억 143만49%12.2입찰 17일 전- 공고 전2억 200만2억 200만100%12.2입찰 17일 전
7,000만3,430만49%11.16입찰 1일 전
위치
경기도 용인시 기흥구 고매동 704