대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2026타경52188경기 화성시 만세구 우정읍 엠팰리스 빌라
수원지방법원 경매12계 · 031-210-1272
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
이번 최저가 · 감정가의 34%
6,037만 원3회 유찰
- 감정가
- 1억 7,600만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 604만 원
- 면적
- 전용 50.1㎡ (15.2평)
- 다음 회차 최저가
- 4,226만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 6,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 6,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.13 기준| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3 엠팰리스 비동 3층301호도로명: 기아자동차로 703-12 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 7,600만 원전용 평당 1,161만 원 | |
| 전용면적 | 50.1㎡ (15.2평) | 6,037만 원(34%)전용 평당 398만 원 | |
| 120.26㎡ (36.4평) | 604만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.5.15(184일 지남) | 1억 6,000만 원 | |
| 2026.7.29(109일 지남) | 2026.5.15 개시결정 | ||
| 채권자 | 전○○ | 채무자·소유자 | 고○○ |
이 물건의 주의사항
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.21 10:00 | 1억 7,600만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.28 10:00 | 1억 2,320만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.2 10:00 | 8,624만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.2 10:00 | 6,037만 원(34%) | 이번 입찰D-17 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 4,226만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,958만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,071만 원(12%) | – |
입찰 장소광교신청사 제101호 법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,226만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 1,220㎡ (369.1평) 중120.26㎡ (36.4평)
건물4층 건물 · 비동 3층301호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2020년50.1㎡ (15.2평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 1,161만 원)가격시점 2026년1억 7,600만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 소재 "봉화교차로" 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
- 교통
- 본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내 3층 301호로서(사용승인일: 2020.08.03.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 하이새시 창호 등
- 이용 상태
- 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.
- 토지 형태
- 대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남동측의 세로에 접함.
- 용도지역
- 화산리 4-3 :계획관리지역
- 성장관리계획구역(중점관리/정온)
- 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)
- <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2026.5.15 개시결정배당요구종기 2026.7.29임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 6,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전유미주거 · 301호 · 임차권자점유 2022.07.15 | 2022.7.15 | 2022.7.1 | 1억 6,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.5.22
| 해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임. | |
| 임대차 관계 | - 구체적인 임대차관계는 전입세대확인서 등에 기재된 내용에 의하여 작성함. - 전입일자는 전입세대확인서상 등재된 최초전입일자를 기재한 것임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.13)| 2026.5.15 개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 전유미 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 6,000만 원. 전입 2022.7.15 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 | ||
| 점유자 비고 | 전유미:임차보증금에 153,600,000원 질권설정 되어 있음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 전○○ · 채무자겸소유자 고○○ · 임차인 전유미 · 압류권자 주○○ · 교부권자 화○○ · 임차권자 전유미 | ||
| 관련 사건 | 수원지방법원 2024가단585292 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,037만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.604만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,433만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,226만 ~ 4,829만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 6,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 2,037만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 6,037만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기604만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기수원지방법원 광교신청사 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 전화상담 30분
- 현장 방문
입금 뒤 1영업일 · 11.30까지 신청 (D-15)
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390,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.25까지 신청 (D-10)
현장탐문 신청하기보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(604만 원)의 1.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
경기 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 493건 | 2억 1,027만 | 1억 2,107만 | 57% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 32만 원입니다(감정가 1억 7,600만 원 × 57%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2020.8.3 (6년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 4층 · 2개 동
- 세대·호수
- 21세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 1,220㎡ (369.1평) · 1,302.01㎡ (393.9평)
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
경기 화성시 만세구 빌라 경매 물건인 2026타경52188은 우정읍 엠팰리스 비동 3층301호로, 수원지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 50.1㎡(15.2평)이고 대지권은 120.26㎡(36.4평)입니다.
감정가 1억 7,600만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 6,037만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 광교신청사 제101호 법정이고, 입찰보증금은 604만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2026.5.15 개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 6,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2026타경52188 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,037만 원의 10%인 604만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교신청사 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
엠팰리스 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 15.2평 기준으로 최저가는 1평당 398만원, 감정가는 1평당 1,161만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,226만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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엠팰리스 1건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경52302 | 에이동 3층303호 | 전용 46.9㎡ (14.2평) | 1억 6,500만 | 1억 1,550만70% | 12.4 |
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4억 500만4억 500만100%11.20입찰 5일 전
위치
기아자동차로 703-12