경남 진주시 유곡동 단독주택 경매 2025타경804
토지 476㎡ (144평) · 건물 26.45㎡ (8평)
- 대항력 있는 임차인 없음
- 농지취득자격증명 필요
1,539만 원12%
감정가 1억 3,084만 원 · 6회 유찰
문제없음 2확인 필요 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 154만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 7,536만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1,078만 원
- 입찰 장소
- 창원지법 진주지원 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-11 09:01
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.문제없음 2확인 필요 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2017.8.23 [근저당권])와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 7,536만 원 저렴합니다.이유
유곡동 단독·다가구이 최근 24개월 동안 평균 1억 9,075만 원(4건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1,539만 원은 그 8%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?농지취득자격증명 필요 관련 내용이 있습니다.이유
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1,539만 원에 낙찰된다고 보면1,539만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 154만 원 → 잔금 날 1,385만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.154만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,385만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,078만 ~ 1,232만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 1,539만 원과 시세 평균 1억 9,075만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
154만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
창원지방법원 진주지원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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99,000원 부가세 포함
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.30까지 신청 (D-15)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
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| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(154만 원)의 6.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.11 기준| 소재지 | 경상남도 진주시 유곡동 120-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 1억 3,084만 원토지 평당 91만 원 | |
| 토지면적 | 476㎡ (144평) | 1,539만 원(12%)토지 평당 11만 원 | |
| 건물 연면적 | 26.45㎡ (8평) | 154만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.7.4(499일 지남) | 4,761만 원 | |
| 2025.9.22(419일 지남) | 2017.8.23 [근저당권] | ||
| 채권자 | 신○○ | 채무자·소유자 | 유○○ |
기일내역
창원지방법원 진주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.4.6 10:00 | 1억 3,084만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.5.18 10:00 | 9,159만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.7.6 10:00 | 6,411만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.8.10 10:00 | 4,488만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.9.21 10:00 | 3,142만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.11.2 10:00 | 2,199만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.12.7 10:00 | 1,539만 원(12%) | 이번 입찰D-22 |
| 4차 | 2027.1.25 | 1,078만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 6번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 12%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,078만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2017.8.23 [근저당권]배당요구종기 2025.9.22임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이중주거 | 2022.3.29 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.8.11) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.11)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
김이중:권리신고가 없어 임대차 관계 및 대항력 여부 불분명.
- -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅈ') 매각 포함.
- -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
- -목록2번 건물은 공부상 120-5번지상에 소재하나 현황은 120-5, 120-22번지 양지상에 소재함.
채권자신○○|채무자겸소유자유○○|임차인김이중|근저당권자신○○|가압류권자경○○, 임○○, 서○○, 소○○|가등기권자유○○|교부권자진○○|배당요구권자소○○, 서○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
유곡동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 6억 3,600만 원 최근 2년 4건 · 토지 평당 441만 원
- 감정가
- 1억 3,084만 원 시세의 21%
- 최저가
- 1,539만 원 시세의 2%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.7.23 | 단독 | 189㎡ (57.2평) | 105.49㎡ (31.9평) | 2억 3,500만 |
| 2025.4.1 | 다가구 | 80㎡ (24.2평) | 213.99㎡ (64.7평) | 1억 6,800만 |
| 2024.12.21 | 단독 | 142㎡ (43평) | 129.88㎡ (39.3평) | 9,000만 |
| 2024.12.2 | 단독 | 198㎡ (59.9평) | 379.68㎡ (114.9평) | 2억 7,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.12 | 30㎡ (9.1평) | 100만 | 16만 |
| 2026.9.1 | 30㎡ (9.1평) | 100만 | 16만 |
| 2026.5.10 | 213.99㎡ (64.7평) | 100만 | 18만 |
| 2025.12.17 | 60㎡ (18.2평) | 1,000만 | 73만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면유곡동 단독·다가구이 최근 24개월 평균 1억 9,075만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
진주시 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 9,325만 | 7,669만 | 38.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,011만 원입니다(감정가 1억 3,084만 원 × 38.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경상남도 진주시 유곡동 소재 '진주보건대학' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 사찰, 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 도심 외곽지대임.
- 교통
- 본건까지 차량 출입 불가능하며, 인근에 시내 노선 버스정류장이 소재하나 운행노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.
- 기타
- 남동하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 주택부지로 이용중임.
- 기타
- 지적도상 맹지이나 북동측으로 진입로가 개설되어 있음.
- 용도지역
- 기호(1,3) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 기타
- 별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물이 기호(ㄷ~ㅇ)이 소재하여 토지사용 수익에 영향을 미치고 있음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 현재 임대관계는 미상임.
- 건물
- 기호(2) 목조 스레트지붕 단층건으로서, 건축허가일: 1955.04.01(공부상 사용승인일 미기재) 외벽: 모르타르위 페인트 및 모르타르 마감, 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창 등임.
- 이용 상태
- 기호(2) 단독주택으로 이용중임.
- 설비
- 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 별지 지적 및 건물 개황도, 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함.
- 기타
- 본건 기호(2) 건물은 공부상 120-5번지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 120-5번지, 120-22번지 양지상에 소재함.
- 임대관계
- 현재 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 주용도
- 단독주택 · 주택
- 규모
- 지상 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 일반목구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 26.45㎡ (8평)
이 물건 한눈에 보기
경남 진주시 단독주택 경매 물건인 2025타경804은 유곡동 120-5로, 창원지방법원 진주지원 경매6계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 476㎡(144평), 건물 연면적은 26.45㎡(8평)입니다.
감정가 1억 3,084만 원에서 6번 유찰되어 이번 최저가는 1,539만 원(감정가의 12%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 154만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2017.8.23 [근저당권]입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 22장
자주 묻는 질문
2025타경804 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1,539만 원의 10%인 154만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 창원지방법원 진주지원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
유곡동 120-5 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 144평 기준으로 최저가는 1평당 11만원, 감정가는 1평당 91만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 농지취득자격증명 필요 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,078만 원(감정가의 8%)가 됩니다.
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위치
경상남도 진주시 유곡동 120-5