유치권
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유치권이 성립하면 낙찰자가 공사대금 등을 떠안을 수 있습니다. 점유 여부와 신고 내용을 꼭 확인하세요.
경매2025타경10555경북 경주시 황용동 단독주택
대구지방법원 경주지원 경매1계 · 770-4361
매각기일 2026.12.1 (화) 10:00D-16
매각기일 2026.12.1 (화) 10:00D-16
단독주택경상북도 경주시 황용동 94-1 법원경매정보
이번 최저가 · 감정가의 34%
8억 9,505만 원3회 유찰
- 감정가
- 26억 947만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 8,950만 원
- 면적
- 토지 5025㎡ (1520.1평)
- 다음 회차 최저가
- 6억 2,653만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
- 유치권
- 농지취득자격증명 필요
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 유치권 신고가 있습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 2명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 있습니다. | 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 명세서에 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.5 기준| 소재지 | 경상북도 경주시 황용동 94-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 26억 947만 원토지 평당 172만 원 | |
| 토지면적 | 5,025㎡ (1,520.1평) | 8억 9,505만 원(34%)토지 평당 59만 원 | |
| 건물 연면적 | 826.58㎡ (250평) | 8,950만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.6.12(521일 지남) | 17억 1,733만 원 | |
| 2025.8.25(447일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 중○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면농지취득자격증명 필요 관련 내용이 있습니다.
기일내역
대구지방법원 경주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.25 10:00 | 26억 947만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.6 10:00 | 18억 2,663만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.3 10:00 | 12억 7,864만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.1 10:00 | 8억 9,505만 원(34%) | 이번 입찰D-16 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 6억 2,653만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 4억 3,857만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 3억 700만 원(12%) | – |
입찰 장소1층 경매법정|매각결정기일2026.12.8
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.1낙찰
- 12.8
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6억 2,653만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지토지 전체5,025㎡ (1,520.1평)
건물1층 건물 · 철근콘크리트구조건물 면적 · 사용승인 2022년826.58㎡ (250평)
감정가토지 3.3㎡당 (평당 172만 원)가격시점 2025년26억 947만 원
감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경상북도 경주시 황용동 소재 ‘추원사(사찰)’ 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 펜션, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.
- 교통
- 본건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 일반대중교통사정은 보통 정도임.
- 기타
- 일련번호 1), 5), 9), 12) : 공히 사다리형의 토지로서 북서측보다 고지이나, 자체지반은 평탄하게 조성되었으며 건부지로 이용 중임. 일련번호 15) : 부정형의 토지로서 현황 도로임. 일련번호 16) : 부정형의 토지로서 북서측보다 고지이나, 자체지반은 평탄하게 조성되었으며 잡종지(주차장부지)로 이용 중임.
- 기타
- 일련번호 1), 5), 9), 12) : 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함. 일련번호 15) : 현황 도로임. 일련번호 16) : 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각 접함.
- 용도지역
- 일련번호(1) :보전녹지지역
- 자연취락지구
- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(5) :보전녹지지역
- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(9) :보전녹지지역
- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(12) :보전녹지지역
- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(15) :보전녹지지역
- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(16) :보전녹지지역
- 자연취락지구
- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
- 기타
- 없음.
- 기타
- 일련번호 15) : 공부상 지목이 전이나 현황 도로임. 일련번호 16) : 공부상 지목이 전이나 현황 잡종지(주차장부지)임.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.
- 건물
- 일련번호 2), 3), 4), 6), 10), 11), 13), 14) : 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 스타코 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어 마감재, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임. 일련번호 7), 8) : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽 : 스타코 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어 마감재, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.
- 이용 상태
- 일련번호 2), 3), 4), 6), 10), 11), 13), 14) : 단독주택임. 일련번호 7) : 근린생활시설임. 일련번호 8) : 단독주택(1층은 다용도실 및 보일러실 포함)임.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨설비 및 난방설비 되어 있음.
- 기타
- 후첨 ""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 제시외물건(부합물 및 종물)이 소재함. (일련번호 ㉠~㉢)
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임. 기타 : 본건 전체는 풀빌라이며, 풀빌라의 명칭은 '바라다(BARADA)풀빌라'임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2025.8.25임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종덕박태호이상대조사된 · 목록5~8번9~11번번 · 내용없음임차인주거점포점유 2023.08.21~2025.08.212024.03.06~2026.03.06 | 2023.8.24 | – | 5,000만 원권리신고: 5천만원원 / 권리신고: 5천만원원 / 권리신고: 5500만원원 / 현황조사: 미상 / 현황조사: 미상 / 현황조사: 미상 | 150만 원권리신고: 150만원원 / 권리신고: 100만원원 / 권리신고: 150만원원 / 현황조사: 미상 / 현황조사: 미상 / 현황조사: 미상 | 2025.8.13 | 없음 |
| 정우성김종덕박태호이상대조사된 · 목록5~8번9~11번번 · 내용없음임차인주거점포점유 2023.08.21~2025.08.212024.03.06~2026.03.06 | 2023.8.24 | – | 500만 원 | 150만 원 | – | 없음 |
현황조사서 원문
| 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.5)| 2건(대상마다 다름) | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 유치권 | 주의 유치권 신고가 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 김종덕:1) 계약서 상 김종덕, 박태호, 이상대는 각 민박업 목적으로 임대차 계약했다는 특약사항 있음.2) 2025. 8. 28.자 박태호, 2025. 8. 29.자 이상대 각 일반주택으로 사용 중이라는 보정서 제출. | ||
| 이해관계인 | 승계인 유○○ · 채권자 중○○ · 채무자겸소유자 박○○ · 임차인 김○○, 정○○, 박○○, 이○○ · 근저당권자 이○○ · 교부권자 경○○ · 유치권자 공○○, 권○○ | ||
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| [목록1,5,9,12,15,16] | 2021.10.22 | 근저당권 |
| [목록2,3,4,6,7,8,10,11,13,14] | 2023.2.22 | 근저당권 |
목록(땅·건물·지분)마다 말소기준권리가 따로 있습니다. 각 기준 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8억 9,505만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.1최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.8,950만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8억 554만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6억 2,653만 ~ 7억 1,604만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
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입찰 전에 할 일
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- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.21까지
- 입찰가 정하기최저가 8억 9,505만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.28까지
- 보증금 준비하기8,950만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.11.30까지
- 법원 가기대구지방법원 경주지원 1층 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.1 (화) 10:00
보고서
남은 확인 4가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(8,950만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
경북 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 5억 6,437만 | 2억 6,586만 | 47.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 12억 4,994만 원입니다(감정가 26억 947만 원 × 47.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2022.10.21 (4년차)
- 주용도
- 단독주택
- 규모
- 지상 1층 · 3개 동
- 세대·호수
- 3가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 6.09% · 6.09%
- 대지 · 연면적
- 1,197㎡ (362.1평) · 218.82㎡ (66.2평)
쉽게 말하면2022년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층).
이 물건 한눈에 보기
경북 경주시 단독주택 경매 물건인 2025타경10555은 황용동 94-1로, 대구지방법원 경주지원 경매1계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 5025㎡(1520.1평), 건물 연면적은 826.58㎡(250평)입니다.
감정가 26억 947만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 8억 9,505만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 8,950만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 2명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 유치권, 농지취득자격증명 필요 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 29장
자주 묻는 질문
2025타경10555 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8억 9,505만 원의 10%인 8,950만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 대구지방법원 경주지원 1층 경매법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
황용동 94-1 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 1520.1평 기준으로 최저가는 1평당 59만원, 감정가는 1평당 172만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 2명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 유치권, 농지취득자격증명 필요 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6억 2,653만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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위치
경상북도 경주시 황용동 94-1