경매2025타경33046광주 동구 동명동 동명동센트럴파크 오피스텔
매각기일 2026.12.15 (화) 09:55D-30
- 감정가
- 1억 5,200만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 179만 원
- 면적
- 전용 49.32㎡ (14.9평)
- 다음 회차 최저가
- 1,428만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025. 4. 4. 등기) 있음(임대차보증금 187,000,000원, 전입일 2021. 4. 16., 확정일자 2021. 4. 7.), 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 8,700만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 2층210호도로명: 중앙로 248 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 5,200만 원전용 평당 1,019만 원 | |
| 전용면적 | 49.32㎡ (14.9평) | 1,785만 원(12%)전용 평당 120만 원 | |
| 7.37㎡ (2.2평) | 179만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.17(516일 지남) | 1억 8,700만 원 | |
| 2025.9.8(433일 지남) | 2024.7.25 가압류 | ||
| 채권자 | 정○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
기일내역
광주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.10.21 10:00 | 1억 5,200만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.1.13 10:00 | 1억 640만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.2.24 10:00 | 8,512만 원(56%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.4.7 10:00 | 6,810만 원(45%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.5.19 10:00 | 5,448만 원(36%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.7.2 09:55 | 4,358만 원(29%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.8.11 09:55 | 3,487만 원(23%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.9.22 09:55 | 2,789만 원(18%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.11.3 09:55 | 2,232만 원(15%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.12.15 09:55 | 1,785만 원(12%) | 이번 입찰D-30 |
| 2차 | 2027.1.26 | 1,428만 원(9%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.3.9 | 1,143만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.4.20 | 914만 원(6%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 12%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,428만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 8개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 광주광역시 동구 장동 소재 <전남여자고등학교> 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상가 및 주택 등이 혼재함.
- 교통
- 본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상20층 건 중 제2층 제210호로, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 치장벽돌쌓기마감 등, 내벽 : 벽지붙임 및 몰탈위페인팅마감 등, 창호 : 새시창임.
- 이용 상태
- 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
- 설비
- 기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
- 토지 형태
- 사다리형 평지로, 오피스텔 건부지임.
- 도로
- 본건 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 남서측, 남동측, 북동측으로 소폭의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상임. 기타사항 : --
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.7.25 가압류배당요구종기 2025.9.8임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 8,700만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정휘우주거 · 전부 · 주택임차권자알수없점유 2021.04.16 | 2021.4.16 | 2021.4.7 | 1억 8,700만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날 수 없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 주민등록상등재된 정휘우의 점유여부는 알수없음. |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)| 2024.7.25 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025. 4. 4. 등기) 있음(임대차보증금 187,000,000원, 전입일 2021. 4. 16., 확정일자 2021. 4. 7.), 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 정휘우 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 8,700만 원. 전입 2021.4.16 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 오피스텔로 이용중임 | ||
| 점유자 비고 | 정휘우:신청채권자 겸 주택임차권자임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 정○○ · 채무자겸소유자 주○○ · 임차인 정휘우 · 가압류권자 주○○ · 교부권자 광○○, 국○○ · 주택임차권자 정휘우 | ||
| 관련 사건 | 광주지방법원 2024가단533474 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1,785만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.179만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,607만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,250만 ~ 1,428만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 8,700만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 485만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 1,785만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기179만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기광주지방법원 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 09:55
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.13까지 신청 (D-28)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(179만 원)의 5.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
광주 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 1억 5,050만 | 7,642만 | 50.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,722만 원입니다(감정가 1억 5,200만 원 × 50.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
동명동센트럴파크 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2024타경88731 | 동명동센트럴파크 · 오피스텔 | 1억 8,000만 | 6,451만 | 35.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
광주 동구 오피스텔 경매 물건인 2025타경33046은 동명동 동명동센트럴파크 2층210호로, 광주지방법원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 49.32㎡(14.9평)이고 대지권은 7.37㎡(2.2평)입니다.
감정가 1억 5,200만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 1,785만 원(감정가의 12%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 9시 55분 입찰법정이고, 입찰보증금은 179만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.7.25 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 8,700만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025. 4. 4. 등기) 있음(임대차보증금 187,000,000원, 전입일 2021. 4. 16., 확정일자 2021. 4. 7.), 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 6장
자주 묻는 질문
2025타경33046 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1,785만 원의 10%인 179만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 9시 55분, 광주지방법원 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
동명동센트럴파크 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14.9평 기준으로 최저가는 1평당 120만원, 감정가는 1평당 1,019만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,428만 원(감정가의 9%)가 됩니다.
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동명동센트럴파크 5건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경88731 | 제19층 제1910호 | 전용 49.32㎡ (14.9평) | 1억 8,000만 | 8,064만45% | 11.4 |
| 2026타경30592 | 10층1014호 | 전용 49.32㎡ (14.9평) | 1억 5,600만 | 8,736만56% | 11.17 |
| 2025타경34715 | 2층206호 | 전용 49.32㎡ (14.9평) | 1억 4,600만 | 1억 4,600만100% | 11.19 |
| 2024타경88236 | 제11층 제1112호 | 전용 49.32㎡ (14.9평) | 1억 6,200만 | 1억 1,340만70% | 12.4 |
| 2026타경30036 | 2층209호 | 전용 49.32㎡ (14.9평) | 1억 4,800만 | 1억 360만70% | 12.16 |
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