위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
경매2026타경30647광주 북구 운암동 단독주택
광주지방법원 경매4계 · 062-239-1614
매각기일 2026.12.15 (화) 09:55D-30
매각기일 2026.12.15 (화) 09:55D-30
이번 최저가 · 감정가의 45%
6,926만 원3회 유찰
- 감정가
- 1억 5,459만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 693만 원
- 면적
- 토지 128.4㎡ (38.8평)
- 다음 회차 최저가
- 5,541만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "목록 1의 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2025. 11. 4. 등기) 있음(임대차보증금 110,000,000원, 전입일 2022. 5. 6., 확정일자 2022. 4. 19.)., 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1200000001억 1,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 위반건축물로 등재된 건물입니다. | 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.4 기준| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-62 도로명: 무등로61번길 29-4 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 1억 5,459만 원토지 평당 398만 원 | |
| 토지면적 | 128.4㎡ (38.8평) | 6,926만 원(45%)토지 평당 178만 원 | |
| 건물 연면적 | 124.3㎡ (37.6평) | 693만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2026.3.6(254일 지남) | 1억 1,347만 원 | |
| 2026.5.28(171일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 최○○ | 채무자·소유자 | 양○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기일내역
광주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.11 09:55 | 1억 5,459만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.22 09:55 | 1억 821만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.3 09:55 | 8,657만 원(56%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.15 09:55 | 6,926만 원(45%) | 이번 입찰D-30 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 5,541만 원(36%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 4,432만 원(29%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 3,546만 원(23%) | – |
입찰 장소입찰법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 45%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,541만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지토지 전체128.4㎡ (38.8평)
건물단독주택건물 면적124.3㎡ (37.6평)
감정가토지 3.3㎡당 (평당 398만 원)가격시점 2026년1억 5,459만 원
감정평가서 요항 11개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 광주광역시 북구 임동 소재‘무등경기장’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.
- 교통
- 본건 부근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
- 기타
- 본건은 사다리형의 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로가 소재함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 철도보호지구
- 토지구획정리사업지구(사업완료지구)
- 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
- 기타
- 후첨 별지 '건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.
- 기타
- 없음.
- 건물
- 일련번호(1-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1990.07.25.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 마루, 타일 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.
- 이용 상태
- 일련번호(1-가) : 단독주택으로 이용중임.
- 설비
- 일련번호(1-가) : 일반적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
- 기타
- 없음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2026.5.28임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1200000001억 1,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성길주거 · 1층전부점유 2023.05.15~현재 | 2023.5.16 | 2023.5.15 | 1억 2,000만 원 | 미상 | 2026.4.9 | 없음 |
| 최준창전세권 · 1층전부 · 주거자주택임차권자점유 2023.05.15~2025.05.152022.05.04 | 2022.5.6 | 2022.4.19 | 1200000001억 1,000만 원권리신고: 120,000,000110,000,000원 / 권리신고: 110,000,000원 / 등기사항전: 110,000,000원 / 부증명서: 110,000,000원 / 현황조사: 110,000,000원 | 미상 | 2026.4.10 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 임차인 최준창에게 문의함.제시외건물 소유관계 알수없음.주민등록상등재된 강성길의 점유여부는 알수없음. |
매각물건명세서(작성 2026.11.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.4)| 2건(대상마다 다름) | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 목록 1의 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2025. 11. 4. 등기) 있음(임대차보증금 110,000,000원, 전입일 2022. 5. 6., 확정일자 2022. 4. 19.)., 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 최준창 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1200000001억 1,000만 원. 전입 2022.5.6 · 배당요구 2026.4.10. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 위반건축물 | 주의 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 강성길:전세권자 겸 임차인임최준창:경매신청채권자 겸 임차인임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 최○○ · 채무자겸소유자 양○○ · 임차인 최준창, 강성길 · 전세권자 강○○ · 압류권자 광○○ · 교부권자 광○○, 북○○, 국○○ · 주택임차권자 최준창 | ||
| 관련 사건 | 광주지방법원 2025가단42054 (판결정본) | ||
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 2023.5.15 | 전세권 |
| 목록 2 | 2024.11.13 | 압류 |
목록(땅·건물·지분)마다 말소기준권리가 따로 있습니다. 각 기준 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,926만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.693만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,233만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,848만 ~ 5,540만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1200000001억 1,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1200000001억 7,926만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 6,926만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기693만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기광주지방법원 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 09:55
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.13까지 신청 (D-28)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(693만 원)의 1.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
북구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 3억 2,738만 | 1억 5,630만 | 45.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,987만 원입니다(감정가 1억 5,459만 원 × 45.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
운암동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2026타경30190 | 운암동 · 단독주택 | 1억 4,875만 | 5,820만 | 39.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
광주 북구 단독주택 경매 물건인 2026타경30647은 운암동 425-62로, 광주지방법원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 128.4㎡(38.8평), 건물 연면적은 124.3㎡(37.6평)입니다.
감정가 1억 5,459만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 6,926만 원(감정가의 45%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 9시 55분 입찰법정이고, 입찰보증금은 693만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 2명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1200000001억 1,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "목록 1의 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2025. 11. 4. 등기) 있음(임대차보증금 110,000,000원, 전입일 2022. 5. 6., 확정일자 2022. 4. 19.)., 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 18장
자주 묻는 질문
2026타경30647 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,926만 원의 10%인 693만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 9시 55분, 광주지방법원 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
운암동 425-62 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 38.8평 기준으로 최저가는 1평당 178만원, 감정가는 1평당 398만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,541만 원(감정가의 36%)가 됩니다.
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위치
무등로61번길 29-4