대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
오피스텔대구지방법원 경매6계 · 053-757-6776
대구 중구 수창동 대구역센트럴자이 오피스텔 경매 2025타경9314
전용 39.47㎡ (11.9평) · 대지권 13.13㎡ (4평) · 2017년 사용승인 · 오피스텔동 19층1908호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.19 (목) 10:00 입찰D-5
7,203만 원49%
감정가 1억 4,700만 원 · 3회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 720만 원
- 시세 평균 대비
- -5,297만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 5,042만 원
- 입찰 장소
- 대구지법 신관 지하2층 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-08 01:06
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수되나 신청채권자가 대항력포기 확약서 제출 함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 2,000만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -5,297만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 동안 평균 1억 2,500만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 7,203만 원은 그 58%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 3억 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 7,203만 원에 낙찰된다고 보면3억 9,203만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 720만 원 → 잔금 날 6,483만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 3억 2,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.19입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.720만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,483만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.3억 2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 5일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.16까지
최저가 7,203만 원과 시세 평균 1억 2,500만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.18까지
720만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.19 (목) 10:00
대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(720만 원)의 1.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.28 기준| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호도로명: 서성로 99 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 4,700만 원 | |
| 전용면적 | 39.47㎡ (11.9평) | 7,203만 원(49%) | |
| 13.13㎡ (4평) | 720만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.17 | 1억 6,000만 원 | |
| 2025.12.1 | 2025.9.17 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,042만 원까지 내려갑니다.
기일내역
대구지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.7.22 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 1억 4,700만 | 유찰 |
| 2026.9.22 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 1억 4,700만 | 유찰 |
| 2026.10.21 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 1억 290만 | 유찰 |
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | 7,203만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 신관 지하2층 입찰법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 3명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.17 경매개시결정배당요구종기 2025.12.1임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 3억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현진주택도주거 · 1908호 · 임차권 자 | 2022.5.3 | 2022.3.30 | 1억 6,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(김주거 · 1908호 | 2022.5.3 | 2022.3.30 | 1억 6,000만 원 | 미상 | 2025.11.25 | 있을 수 있음 |
| 현진) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| .현장을 방문하였으나 거주자를 만나지 못하여 현황조사안내문을 두고 왔음. .전입세대 확인 결과 목적물 주소지에 주민등록상 전입자가 없음. .목적물 주소지에 상가건물임대차 현황서를 요청하여 확인한 바 열람,제공 대상 임차인이 없음. .목적물 주소지에 외국인체류확인서를 요청하여 확인한 바 열람,제공 대상 임차인이 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.28)확인할 내용이 5건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수되나 신청채권자가 대항력포기 확약서 제출 함.
임차인 김현진주택도대항력 있을 수 있음보증금 1억 6,000만 원. 전입 2022.5.3 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 시보증공사(김대항력 있을 수 있음보증금 1억 6,000만 원. 전입 2022.5.3 · 배당요구 2025.11.25. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2025.9.17 경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수되나 신청채권자가 대항력포기 확약서 제출 함.
점유자 비고
김현진:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.5.16.임.주택도시보증공사(김현진):경매신청채권자로 임차인 김현진의 임차보증금반환채권 양수인임. 신청채권과 동일채권임.
명세서 비고
2026.8.11.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 김현진의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 교부권자 | 대○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 평균 1억 2,500만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 1억 2,500만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 1억 4,700만 원 시세의 118%
- 최저가
- 7,203만 원 시세의 58%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.9.25 | 대구역센트럴자이 | 39.4727㎡ | 6층 | 1억 2,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.17 | 39.47㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.8.8 | 39.47㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.7.17 | 39.47㎡ | 1,000만 | 70만 |
| 2026.6.27 | 39.47㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.5.2 | 39.47㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.4.22 | 39.47㎡ | 1,000만 | 60만 |
| 2026.4.8 | 39.47㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.3.5 | 39.47㎡ | 1,000만 | 63만 |
| 2026.2.12 | 39.47㎡ | 3,000만 | 55만 |
| 2026.1.28 | 39.47㎡ | 1,000만 | 64만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
중구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 2억 833만 | 1억 3,694만 | 64.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,482만 원입니다(감정가 1억 4,700만 원 × 64.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 4,700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 39.4727㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 372만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 대구광역시 중구 수창동에 소재하는 "수창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장 및 지상철역(달성공원역)이 인근에 각각 위치하여 제반교통사정은 양호함. |
| 건물 | (가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 25층(오피스텔동) 중 19층 1908호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재타일 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 이중창호 등임. |
| 이용 상태 | 오피스텔임. |
| 설비 | 급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기 및 개별난방설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가로장방형 토지로서, "아파트 및 오피스텔부지"로 이용중임. |
| 도로 | 북측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복3차선 및 서측으로 왕복2차선도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | (1)임대관계: 본건 집합건물등기사항전부증명서상 "주택임차권(임차보증금: 금160,000,000원 ,임대차계약일자: 2022년 3월 30일, 임차권자: 김*진 등)"이 등재되어 있음. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을 파악하였음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 39층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 대구역센트럴자이
- 사용승인일
- 2017.10.30 (9년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 39층 · 지하 2층 · 9개 동
- 세대·호수
- 1005세대 · 320호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 30대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 136454.81㎡
이 물건 한눈에 보기
대구 중구 오피스텔 경매 물건인 2025타경9314은 수창동 대구역센트럴자이 오피스텔동 19층1908호로, 대구지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 39.47㎡(11.9평)이고 대지권은 13.13㎡입니다.
감정가 1억 4,700만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 7,203만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 신관 지하2층 입찰법정이고, 입찰보증금은 720만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.17 경매개시결정입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 3억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수되나 신청채권자가 대항력포기 확약서 제출 함." 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 7장
자주 묻는 질문
- 2025타경9314 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 7,203만 원의 10%인 720만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 대구역센트럴자이 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.9평 기준으로 최저가는 1평당 603만원, 감정가는 1평당 1,231만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,042만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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3억 7,000만3억 7,000만100%11.19입찰 5일 전
6억 3,800만6억 3,800만100%11.19입찰 5일 전
위치
서성로 99