경매2025타경21684부산 연제구 연산동 빌라
매각기일 2026.12.15 (화) 10:00D-30
- 감정가
- 2억 4,800만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,701만 원
- 면적
- 전용 4958.9㎡ (1500.1평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기 (임대차보증금 50,000,000원, 전입일자 2013.07.09. 확정일자 2013.07.08.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 364-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 4,800만 원전용 평당 17만 원 | |
| 전용면적 | 4,958.9㎡ (1,500.1평) | 8,506만 원(34%)전용 평당 6만 원 | |
| – | 1,701만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.27(598일 지남) | 1억 526만 원 | |
| 2025.6.10(523일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 부○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
부산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.4.14 10:00 | 2억 4,800만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.5.19 10:00 | 1억 7,360만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.6.23 10:00 | 1억 2,152만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.7.28 10:00 | 8,506만 원(34%) | 001 |
| 5차 | 2026.9.4 16:00 | – | 010 |
| 6차 | 2026.12.15 10:00 | 8,506만 원(34%) | 이번 입찰D-30 |
| 2차 | 2027.1.19 | 5,955만 원(24%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.23 | 4,168만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.30 | 2,918만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소2층 256호 입찰법정|매각결정기일2026.12.22
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.15낙찰
- 12.22
- 12.29결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남동측 인근에 위치하는 연천시장 내 지동 2층 201호로서, 주위는 연천시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활 시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통
- 본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물
- 브록크조 스라브즙 지동 2층 건물내 2층 201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창.
- 이용 상태
- 공동주택.
- 설비
- 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.
- 토지 형태
- 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 판매시설(시장) 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로
- 본건 토지 북동측으로 약 18미터 내외 폭의 도로에, 북서측 및 남동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 용도지역
- 준주거지역
- 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
- 시장정비구역(2022-01-26).
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계 미상이며, 연천시장 정비사업구역 내 부동산입니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2025.6.10임차인 5명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금 1억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울보 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 증보험 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 주식회사(양도전한국토주거 · 건물전부 · 임차권자점유 2013.07.16.~ | 2013.7.9 | 2013.7.8 | 5,000만 원 | 20만 원 | 2025.5.23 | 있을 수 있음 |
| 지주택 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 공사)한국토지주택공사주거 · 건물 · 임차권자점유 2013.07.16.~ | 2013.7.9 | 2013.7.8 | 5,000만 원 | 20만 원 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 부산광역시 연제구 연산동 364-1 토지 지상 연천시장 소재함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 5명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)| 2건(대상마다 다름) | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기 (임대차보증금 50,000,000원, 전입일자 2013.07.09. 확정일자 2013.07.08.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 주식회사(양도전한국토 | 대항력 있을 수 있음 보증금 5,000만 원. 전입 2013.7.9 · 배당요구 2025.5.23. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 공사)한국토지주택공사 | 대항력 있을 수 있음 보증금 5,000만 원. 전입 2013.7.9 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 서울보증보험 주식회사(양도전 한국토지주택공사):임차인 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 채권양수인임 한국토지주택공사:주택임차권등기권리자로서 등기일은 2024.05.27.임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 부○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 근저당권자 부○○, 장○○ · 교부권자 부○○, 국○○ · 임차권자 한○○, 서○○ | ||
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| 토지 | 2022.4.20 | 근저당권 |
| 건물 | 2022.4.15 | 근저당권 |
목록(땅·건물·지분)마다 말소기준권리가 따로 있습니다. 각 기준 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8,506만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.15최저가의 20%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,701만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,805만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5,954만 ~ 6,805만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 8,506만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 30일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.5까지
- 입찰가 정하기최저가 8,506만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.12까지
- 보증금 준비하기1,701만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.14까지
- 법원 가기부산지방법원 2층 256호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.15 (화) 10:00
보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.13까지 신청 (D-28)
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- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.8까지 신청 (D-23)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,701만 원)의 0.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
부산 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 69건 | 1억 8,035만 | 8,818만 | 47.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,780만 원입니다(감정가 2억 4,800만 원 × 47.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
연산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경21431 | 연산동 · 빌라 | 7,556만 | 3,689만 | 48.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1980.7.28 (46년차)
- 주용도
- 판매시설
- 규모
- 지상 2층 · 지하 1층 · 8개 동
- 세대·호수
- 20세대 · 175호 · 81가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 3,836.6㎡ (1,160.6평)
쉽게 말하면1980년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
부산 연제구 빌라 경매 물건인 2025타경21684은 연산동 364-1로, 부산지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 4958.9㎡(1500.1평)입니다.
감정가 2억 4,800만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 8,506만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 15일(화) 오전 10시 2층 256호 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,701만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 5명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기 (임대차보증금 50,000,000원, 전입일자 2013.07.09. 확정일자 2013.07.08.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2025타경21684 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8,506만 원의 10%인 1,701만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 15일(화) 오전 10시, 부산지방법원 2층 256호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 22일(화)입니다.
연산동 364-1 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 1500.1평 기준으로 최저가는 1평당 6만원, 감정가는 1평당 17만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,506만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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- 8,000만5,600만70%11.18입찰 3일 전
- 8,000만5,600만70%11.18입찰 3일 전
위치
부산광역시 연제구 연산동 364-1