임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
업무시설서울남부지방법원 경매13계 · 02-2192-1273, 0087
서울 강서구 화곡동 지엠밸리 업무시설 경매 2025타경14159
전용 13.42㎡ (4.1평) · 대지권 2.41㎡ (0.7평) · 2020년 사용승인 · 제13층 제1304호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.17 (화) 10:00 입찰D-3
1억 7,600만 원100%
감정가 1억 7,600만 원 · 신건
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,760만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 4,080만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 08:12
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,700만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,700만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 7,600만 원에 낙찰된다고 보면3억 2,300만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,760만 원 → 잔금 날 1억 5,840만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 4,700만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,760만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 5,840만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 4,700만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 3일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.14까지
최저가 1억 7,600만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.16까지
1,760만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.17 (화) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.16 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제13층 제1304호도로명: 화곡로 332 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 업무시설 | 1억 7,600만 원 | |
| 전용면적 | 13.42㎡ (4.1평) | 1억 7,600만 원(100%) | |
| 2.41㎡ (0.7평) | 1,760만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.29 | 1억 4,700만 원 | |
| 2026.3.30 | 2025.12.29 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 정○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면처음 입찰하는 신건이라 감정가가 그대로 최저가입니다. 이번에도 안 팔리면 1억 4,080만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 7,600만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.12.29 강제경매개시결정배당요구종기 2026.3.30임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 4,700만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호주택도시보증공사주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2022.7.22 | 2022.6.15 | 1억 4,700만 원 | 미상 | 2026.3.26 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.10.16) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.16)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 이호주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 1억 4,700만 원. 전입 2022.7.22 · 배당요구 2026.3.26. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2025.12.29 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
이호 : 주택임차권 등기일은 2024. 7. 31. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 이호의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함.
명세서 비고
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 정○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 주택임차권자 | 이○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,043만 원입니다(감정가 1억 7,600만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 7,600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 13.42㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,311만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제13층 제1304호로서, (사용승인일 : 2020.04.09) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다. |
| 이용 상태 | 본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조) |
| 설비 | 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다. |
| 토지 형태 | 본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. |
| 도로 | 본건은 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)입니다. |
| 기타 | 없습니다. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 18층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 거마지엠밸리
- 사용승인일
- 2020.4.9 (6년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔) 및 제1종근. 생(소매점)
- 규모
- 지상 18층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 118호
- 주차
- 60대 (세대당 0.51대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 799.11% · 59.68%
- 대지 · 연면적
- 360.7㎡ · 3298.76㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 업무시설 경매 물건인 2025타경14159은 화곡동 지엠밸리 제13층 제1304호로, 서울남부지방법원 경매13계에서 진행합니다. 전용면적은 13.42㎡(4.1평)이고 대지권은 2.41㎡입니다.
감정가 1억 7,600만 원이 그대로 최저가인 신건입니다. 첫 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,760만 원입니다.
말소기준권리는 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 4,700만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경14159 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 7,600만 원의 10%인 1,760만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 지엠밸리 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.1평 기준으로 최저가는 1평당 4,335만원, 감정가는 1평당 4,335만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 4,080만 원(감정가의 80%)가 됩니다.
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