서울 강서구 방화동 신마곡벽산블루밍 오피스텔 경매 2025타경430
전용 46.83㎡ (14.2평) · 대지권 14.9814㎡ (4.5평) · 2020년 사용승인 · 제106동 제7층 제702호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
6,493만 원17%
감정가 3억 8,700만 원 · 8회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 649만 원
- 시세 평균 대비
- -2억 9,207만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 5,194만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-02 23:28
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -2억 9,207만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 5,700만 원(6건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 6,493만 원은 그 18%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,493만 원에 낙찰된다고 보면6,493만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 649만 원 → 잔금 날 5,844만 원
자세한 금액 보기
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- 잔금 날 · 12월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,844만 원
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(649만 원)의 1.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.20 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호도로명: 양천로10길 38 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 3억 8,700만 원 | |
| 전용면적 | 46.83㎡ (14.2평) | 6,493만 원(17%) | |
| 14.9814㎡ (4.5평) | 649만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.18 | 3억 20만 원 | |
| 2025.6.17 | 2022.3.21 근저당권 | ||
| 채권자 | 박○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
쉽게 말하면지금까지 8번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 17%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,194만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3억 8,700만 | 유찰 |
| 2025.12.9 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3억 960만 | 유찰 |
| 2026.2.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 4,768만 | 유찰 |
| 2026.3.24 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 9,814만 | 유찰 |
| 2026.6.11 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 5,852만 | 유찰 |
| 2026.7.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 2,681만 | 유찰 |
| 2026.8.28 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 145만 | 유찰 |
| 2026.10.7 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 8,116만 | 유찰 |
| 2026.11.6 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 6,493만 | 진행 예정 |
| 2026.11.13 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.6낙찰
- 11.13
- 11.20결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.3.21 근저당권배당요구종기 2025.6.17임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 박준걸주거 · 미상 | 2021.3.16 | – | 미상 | 미상 | 있을 수 있음 |
| 이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 박준걸 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음 |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.20)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 새○○ |
| 채권자 | 박○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 박○○ |
| 근저당권자 | 가○○ |
| 압류권자 | 구○○ |
| 교부권자 | 구○○, 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 3억 5,700만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2020년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 3억 5,700만 원 최근 1년 6건
- 감정가
- 3억 8,700만 원 시세의 108%
- 최저가
- 6,493만 원 시세의 18%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.31 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 6층 | 3억 6,200만 |
| 2026.8.31 | 신마곡벽산블루밍 | 46.8346㎡ | 5층 | 3억 4,000만 |
| 2026.4.20 | 신마곡벽산블루밍 | 46.5021㎡ | 5층 | 3억 5,000만 |
| 2026.4.17 | 신마곡벽산블루밍 | 46.5595㎡ | 12층 | 3억 6,500만 |
| 2026.2.21 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 10층 | 3억 6,000만 |
| 2026.1.24 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 7층 | 3억 6,500만 |
| 2025.10.28 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 6층 | 3억 6,000만 |
| 2025.8.22 | 신마곡벽산블루밍 | 46.8346㎡ | 12층 | 3억 6,600만 |
| 2025.7.28 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 13층 | 3억 6,800만 |
| 2025.7.11 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 16층 | 3억 6,700만 |
| 2025.7.8 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 9층 | 3억 6,700만 |
| 2025.1.20 | 신마곡벽산블루밍 | 45.8505㎡ | 12층 | 3억 7,900만 |
| 2024.12.17 | 신마곡벽산블루밍 | 46.892㎡ | 12층 | 3억 6,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.17 | 46.56㎡ | 3억 2,500만 | 전세 |
| 2026.10.10 | 46.89㎡ | 5,000만 | 140만 |
| 2026.10.5 | 45.85㎡ | 3억 2,800만 | 전세 |
| 2026.9.7 | 46.56㎡ | 3억 4,000만 | 전세 |
| 2026.9.6 | 46.89㎡ | 3억 4,000만 | 전세 |
| 2026.8.3 | 46.89㎡ | 3,000만 | 137만 |
| 2026.6.21 | 45.85㎡ | 3억 2,800만 | 전세 |
| 2026.6.8 | 46.83㎡ | 3억 4,200만 | 전세 |
| 2026.6.8 | 46.83㎡ | 3억 4,500만 | 전세 |
| 2026.5.19 | 46.89㎡ | 3억 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
강서구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 53건 | 2억 4,721만 | 1억 6,702만 | 67.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 6,277만 원입니다(감정가 3억 8,700만 원 × 67.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
방화동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2025타경8429 | 마곡킹덤비바체 · 오피스텔 | 2억 4,300만 | 1억 7,114만 | 70.4% |
| 2026.11.5 | 2025타경8438 | 마곡킹덤비바체 · 오피스텔 | 2억 200만 | 1억 4,226만 | 70.4% |
| 2026.11.5 | 2026타경3450 | 마곡그랑시엘 · 오피스텔 | 2억 5,100만 | 1억 7,677만 | 70.4% |
| 2026.11.4 | 2025타경11798 | 공항타워팰리스오피스텔 · 오피스텔 | 1억 9,000만 | 7,999만 | 42.1% |
| 2026.10.30 | 2025타경13982 | 마곡킹덤퀸터플 · 오피스텔 | 2억 3,800만 | 1억 6,690만 | 70.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 3억 8,700만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 46.8346㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 826만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철5호선 ""개화산역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함. |
| 교통 | 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철5호선 ""개화산역""이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 내 제106동 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2020.11.26.) 외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. |
| 이용 상태 | 주거용 오피스텔(주방 및 거실, 방2, 화장실 등)로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘업무시설(오피스텔), 기타공공시설’ 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 노폭 약12미터 내외, 북측·남측·동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임. |
| 기타 | 해당사항 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 등은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 16층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 신마곡벽산블루밍
- 사용승인일
- 2020.11.26 (6년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔),기타공공시설
- 규모
- 지상 16층 · 지하 2층 · 8개 동
- 세대·호수
- 298세대 · 182호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 10대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 39831.62㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 오피스텔 경매 물건인 2025타경430은 방화동 신마곡벽산블루밍 제106동 제7층 제702호로, 서울남부지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 46.83㎡(14.2평)이고 대지권은 14.9814㎡입니다.
감정가 3억 8,700만 원에서 8번 유찰되어 이번 최저가는 6,493만 원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026년 11월 6일(금) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 649만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.3.21 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2025타경430 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 6,493만 원의 10%인 649만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 6일(금) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 13일(금)입니다.
- 신마곡벽산블루밍 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 14.2평 기준으로 최저가는 1평당 458만원, 감정가는 1평당 2,732만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,194만 원(감정가의 13%)가 됩니다.
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신마곡벽산블루밍 4건 더 진행 중
11억 8,000만1억 9,797만17%11.10입찰 지남- 14억 3,000만2억 3,991만17%11.10입찰 지남
- 공고 전15억 5,000만15억 5,000만100%12.1입찰 17일 전
- 공고 전15억 6,000만15억 6,000만100%12.1입찰 17일 전
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3억 3,700만1억 3,804만41%11.17입찰 3일 전
3억 800만1억 5,770만51%11.17입찰 3일 전
2억 4,900만1억 5,936만64%11.17입찰 3일 전
2억 6,100만1억 6,704만64%11.17입찰 3일 전
위치
양천로10길 38