경매2025타경4371서울 강서구 화곡동 더플러스 빌라
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 2억 3,300만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 313만 원
- 면적
- 전용 26.62㎡ (8.1평)
- 다음 회차 최저가
- 2,502만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 7,913만 원 저렴합니다. | 화곡동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 1,040만 원(433건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3,127만 원은 그 15%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 4,900만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.2 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-3, 제3층 제304호 (화곡동, 더플러스)도로명: 화곡로42길 25-3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 3,300만 원전용 평당 2,893만 원 | |
| 전용면적 | 26.62㎡ (8.1평) | 3,127만 원(13%)전용 평당 388만 원 | |
| 14.76㎡ (4.5평) | 313만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.1.9(675일 지남) | 2억 4,900만 원 | |
| 2025.4.10(584일 지남) | 2022.10.28 가압류 | ||
| 채권자 | 박○○ | 채무자·소유자 | 류○○ |
기일내역
서울남부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.12.3 10:00 | 2억 3,300만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.1.28 10:00 | 1억 8,640만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.3.18 10:00 | 1억 4,912만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.4.23 10:00 | 1억 1,930만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.6.9 10:00 | 9,544만 원(41%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.7.23 10:00 | 7,635만 원(33%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.8.26 10:00 | 6,108만 원(26%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.10.1 10:00 | 4,886만 원(21%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.11.4 10:00 | 3,909만 원(17%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.12.3 10:00 | 3,127만 원(13%) | 이번 입찰D-18 |
| 3차 | 2027.2.2 | 2,502만 원(11%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.17 | 2,001만 원(9%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제112호 법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 13%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,502만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 공시가격 | 2026년1억 5,100만 원감정가의 65% ▲ 200만 원 2025년1억 4,900만 원감정가의 64% ▼ 200만 원 2024년1억 5,100만 원감정가의 65% 감정가2억 3,300만 원 |
|---|
감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
- 교통
- 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2019.11.18) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 샷시 마감 등 임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용중임.
- 설비
- 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 인접도로 및 필지 대비 평탄한 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 남서측 및 남동측으로 약 8m, 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
- 용도지역
- 도시지역
- 일반상업지역
- 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>
- 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>
- 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>
- 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>
- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
- 임대관계
- 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도, 외부관찰 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2022.10.28 가압류배당요구종기 2025.4.10임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 2억 4,900만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진희주거 · 전부점유 2020.06.03~ | 2020.6.3 | 2020.5.4 | 2억 4,900만 원 | 없음 | 2025.3.13 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 이 사건 부동산 현장조사 당시 임차인 박진희를 만나 권리신고에 관한 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 임차인은 목적부동산 전부를 점유 사용하고 있다고 함(동거인 정은진은 임대차계약 당사자는 아니라고 하였으며, 이사가는 중이었음). 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물 임대차 현황서에는 등재자가 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.10.2) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.2)| 2022.10.28 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) | ||
| 임차인 박진희 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 4,900만 원. 전입 2020.6.3 · 배당요구 2025.3.13. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 박○○ · 채무자겸소유자 류○○ · 임차인 박진희 · 가압류권자 주○○ · 압류권자 성○○ · 교부권자 국○○, 서○○ · 주택임차권자 박진희 · 기타 임○○ | ||
| 관련 사건 | 서울남부지방법원 2024가단274903 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3,127만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.313만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,815만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2,189만 ~ 2,502만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 4,900만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 8,027만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 3,127만 원과 시세 평균 2억 1,040만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기313만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(313만 원)의 3.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
화곡동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 9,900만 원 최근 1년 433건 · ㎡당 746만 원
- 감정가
- 2억 3,300만 원 시세의 117%
- 최저가
- 3,127만 원 시세의 16%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 다온숲 | 25.47㎡ (7.7평) | 4층 | 2억 2,500만 |
| 2026.11.11 | 그레니어까치산에이 | 29.93㎡ (9.1평) | 3층 | 2억 4,500만 |
| 2026.11.6 | 스카이빌 | 29.1㎡ (8.8평) | 6층 | 1억 7,150만 |
| 2026.11.5 | 제이스빌(969-5) | 25.02㎡ (7.6평) | 3층 | 2억 2,000만 |
| 2026.11.5 | 파크아리온101동102동 | 25.44㎡ (7.7평) | 9층 | 1억 8,700만 |
| 2026.11.5 | 청성스카이 | 29.78㎡ (9평) | 3층 | 1억 3,400만 |
| 2026.11.2 | 베아트리스(341-3) | 27.36㎡ (8.3평) | 2층 | 2억 5,500만 |
| 2026.11.2 | 다온숲 | 25.47㎡ (7.7평) | 5층 | 2억 3,800만 |
| 2026.10.30 | 제이투리더스 | 29.94㎡ (9.1평) | 5층 | 2억 8,500만 |
| 2026.10.29 | 엠펠리체(346-75) | 25.96㎡ (7.9평) | 3층 | 1억 8,000만 |
| 2026.10.28 | 삼성쉐르빌(346-62) | 29.52㎡ (8.9평) | 3층 | 2억 |
| 2026.10.27 | 더원(966-3) | 29.91㎡ (9평) | 6층 | 2억 8,000만 |
| 2026.10.27 | 덕우빌라 | 29.7㎡ (9평) | 4층 | 1억 2,200만 |
| 2026.10.26 | 예도하임 | 29.99㎡ (9.1평) | 4층 | 4억 1,000만 |
| 2026.10.26 | 올라루즈 | 29.98㎡ (9.1평) | 2층 | 3억 4,000만 |
최근 전월세 1건 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.8.17 | 37.78㎡ (11.4평) | 2억 | 20만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면화곡동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 2억 1,040만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
강서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 106건 | 2억 7,493만 | 1억 8,072만 | 66.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,401만 원입니다(감정가 2억 3,300만 원 × 66.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화곡동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2025타경8708 | 남성아트빌 · 빌라 | 2억 1,100만 | 1억 9,000만 | 90% |
| 2026.11.13 | 2025타경13424 | 주연하우스 · 빌라 | 2억 6,500만 | 2억 1,000만 | 79.2% |
| 2026.11.12 | 2026타경3754 | 화곡동 · 빌라 | 1억 4,700만 | 7,526만 | 51.2% |
| 2026.11.11 | 2025타경11015 | 라홈 · 빌라 | 5억 6,600만 | 3억 9,507만 | 69.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경11618 | 씨아트빌 · 빌라 | 3억 300만 | 2억 1,149만 | 69.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 더플러스
- 사용승인일
- 2019.11.18 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(다세대), 업무시설(오피스텔)
- 규모
- 지상 9층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 16호
- 주차
- 24대 (세대당 1.50대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 415.46% · 57.95%
- 대지 · 연면적
- 331.38㎡ (100.2평) · 1,623.12㎡ (491평)
쉽게 말하면2019년에 사용승인된 건물입니다(지상 9층).
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 빌라 경매 물건인 2025타경4371은 화곡동 더플러스 제3층 제304호로, 서울남부지방법원 경매15계에서 진행합니다. 전용면적은 26.62㎡(8.1평)이고 대지권은 14.76㎡(4.5평)입니다.
감정가 2억 3,300만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 3,127만 원(감정가의 13%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 313만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.10.28 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 4,900만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경4371 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3,127만 원의 10%인 313만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
더플러스 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 8.1평 기준으로 최저가는 1평당 388만원, 감정가는 1평당 2,893만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,502만 원(감정가의 11%)가 됩니다.
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1억 9,300만7,905만41%11.17입찰 2일 전
위치
화곡로42길 25-3