위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동디에스에코타운 근린시설 경매2026타경4555
서울남부지방법원 경매11계 (2192-1302) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 471-16 디에스에코타운 제104동 제2층 제201호 (도로명: 등촌로13바길 38-13)
D-day11월 12일(목) 오전 10시제112호 경매법정
- 경매개시2026.4.13
- 배당요구종기2026.7.13
- 1차 매각2026.9.3 유찰
- 2차 매각2026.10.14 유찰
- 3차 매각2026.11.12 입찰
- 매각결정2026.11.19
경매개시 후 213일째 · 진행 중
감정가1억 5,100만 원
최저가9,664만 원64%
입찰보증금966만 원10%
전용면적31.51㎡9.5평
분양면적–
대지권37.38㎡
소유자우○○
채무자우○○
채권자박○○
청구금액1억 7,678만 원
경매개시2026.4.13
호수제104동 제2층 제201호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
1억
5,100만
5,100만
1억
2,080만
2,080만
9,664만
7,731만
6,185만
4,948만
- 전용 1평당 최저가
- 1,014만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,584만 원
한눈에 보기
서울 강서구 근린시설 경매 물건인 2026타경4555은 화곡동 디에스에코타운 제104동 제2층 제201호로, 서울남부지방법원 경매11계에서 진행합니다. 전용면적은 31.51㎡(9.5평)이고 대지권은 37.38㎡입니다.
감정가 1억 5,100만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 9,664만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 제112호 경매법정이고, 입찰보증금은 966만 원입니다.
말소기준권리는 2020.1.16 전세권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1500000001억 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2017.12.20., 확정일자 2017.10.31)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2020.1.16 전세권배당요구종기 2026.7.13임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1500000001억 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박○아주거 · 201호전부201호전부 · 주택 임차권자 주거 주택 임차권자 | 2017.12.20 | 2017.10.31 | 1500000001억 5,000만 원 | 미상 | 2026.4.9 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.7.23) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.23)- 말소기준권리
- 2020.1.16 전세권
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 7,678만 원
- 배당요구종기
- 2026.7.13
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2017.12.20., 확정일자 2017.10.31)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
점유자 비고
박○아 : 경매신청채권자이고, 전세권설정등기일은 2020.01.16.이고, 주택임차권등기일은 2024.03.22.임
명세서 비고
1. 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용 2. 2층 내 공용화장실의 외부 출입구를 폐쇄하고 전유적으로 이용하고 있는 상태인 바, 원상회복 가능성 및 위반건축물 등재여지 있음(감○평가서 참조)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 박○○ |
| 채무자겸소유자 | 우○○ |
| 근저당권자 | 화○○ |
| 전세권자 | 박○○ |
| 압류권자 | 강○○, 서○○, 국○○ |
| 교부권자 | 강○○, 국○○, 서○○ |
| 주택임차권자 | 박○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 경매법정 | 1억 5,100만 | 유찰 |
| 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 제112호 경매법정 | 1억 2,080만 | 유찰 |
| 2026.11.12 10:00 | 매각기일 | 제112호 경매법정 | 9,664만 | 진행 예정 |
| 2026.11.19 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.12낙찰
- 11.19매각허가결정
- 11.26결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 5,100만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 31.51㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 479만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정고등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 제2층 제201호로서 외벽: 외장석재, 스톤코트 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호. |
| 이용 상태 | 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 추정됨. |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 2필지 일단의 가장형의 토지로 제2종근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임. |
| 도로 | 지적도상 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31). |
| 기타 | 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 추정됨. |
| 임대관계 | 임대내역은 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2026타경4555 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 9,664만 원의 10%인 966만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 19일(목)입니다.
- 디에스에코타운 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9.5평 기준으로 최저가는 1평당 1,014만원, 감정가는 1평당 1,584만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,731만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
서울 근린시설 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 4억 2,753만 | 1억 4,708만 | 36.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,542만 원입니다(감정가 1억 5,100만 원 × 36.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- DS에코타운
- 사용승인일
- 2014.8.29 (12년차)
- 주용도
- 공동주택 · 제2종근린생활시설, 다세대주택
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 16세대 · 4호
- 주차
- 14대 (세대당 0.88대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.74% · 53.39%
- 대지 · 연면적
- 414.3㎡ · 827.54㎡
위치
등촌로13바길 38-13