위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동리치하우스6차 근린시설 경매2026타경4825
서울남부지방법원 경매11계 (2192-1302) · 부동산강제경매
서울특별시 강서구 화곡동 1059-26 리치하우스6차 제2층 제203호 (도로명: 화곡로31가길 4)
D-day11월 12일(목) 오전 10시제112호 경매법정
- 경매개시2026.4.24
- 배당요구종기2026.7.28
- 1차 매각2026.9.3 유찰
- 2차 매각2026.10.14 유찰
- 3차 매각2026.11.12 입찰
- 매각결정2026.11.19
경매개시 후 202일째 · 진행 중
감정가2억 1,000만 원
최저가1억 3,440만 원64%
입찰보증금1,344만 원10%
전용면적40.2㎡12.2평
분양면적–
대지권37.14㎡
소유자김○○
채무자김○○
채권자주○○
청구금액1억 9,500만 원
경매개시2026.4.24
호수제2층 제203호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
회차별 최저가
서울남부지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 64%입니다.
2억
1,000만
1,000만
1억
6,800만
6,800만
1억
3,440만
3,440만
1억
752만
752만
8,602만
6,881만
- 전용 1평당 최저가
- 1,105만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,727만 원
한눈에 보기
서울 강서구 근린시설 경매 물건인 2026타경4825은 화곡동 리치하우스6차 제2층 제203호로, 서울남부지방법원 경매11계에서 진행합니다. 전용면적은 40.2㎡(12.2평)이고 대지권은 37.14㎡입니다.
감정가 2억 1,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 3,440만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 제112호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,344만 원입니다.
말소기준권리는 2021.2.16 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음[임대차보증금 205,000,000원, 전입일자 2016.11.09., 확정일자 2016.11.09.(190,000,000원), 2018.10.19.(증액한 10,000,000원), 2020.10.05.(증액한 5,000,000원)]배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.2.16 가압류배당요구종기 2026.7.28임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이○문주거 · 203호전부 | 2016.11.9 | 2016.11.9 | 2억 500만 원 | 미상 | 2026.7.27 | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 이○문 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.13)- 말소기준권리
- 2021.2.16 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 9,500만 원
- 배당요구종기
- 2026.7.28
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음[임대차보증금 205,000,000원, 전입일자 2016.11.09., 확정일자 2016.11.09.(190,000,000원), 2018.10.19.(증액한 10,000,000원), 2020.10.05.(증액한 5,000,000원)]배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
점유자 비고
이○문 : 보증금 205,000,000원 중 15,000,000원은 증액되었고, 증액된 부분 중 10,000,000원에 대한 확정일자는 2018.10.19., 5,000,000원에 대한 확정일자는 2020.10.05.임(임차권등기일은 2023.12.01.임)
명세서 비고
1. 공부상 제2종 근린생활시설(사○소)이나 현황 주거용으로 사용함 2. 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 입찰시 유의하시기 바람.(감○평가서 참조) 위반내용 : 건축과-21095(2017.08.08.)호에 의거 위반건축물표기[201, 202, 203, 204호 근린생활시설을 주택으로 무단용도 변경]
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 이○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 서○○, 강○○ |
| 교부권자 | 마○○, 상○○, 역○○, 동○○, 서○○, 성○○, 관○○, 강○○, 금○○, 양○○, 구○○, 잠○○, 국○○ |
| 주택임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 경매법정 | 2억 1,000만 | 유찰 |
| 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 제112호 경매법정 | 1억 6,800만 | 유찰 |
| 2026.11.12 10:00 | 매각기일 | 제112호 경매법정 | 1억 3,440만 | 진행 예정 |
| 2026.11.19 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.12낙찰
- 11.19매각허가결정
- 11.26결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 1,000만 원| 면적 | 40.20㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 522만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '5호선 화곡역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2016-08-29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용하고 있는 것으로 조사됨. |
| 설비 | 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 2필지 일단의 사다리형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-01-28)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) |
| 기타 | 본건 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용하고 있는 것으로 조사됨. |
| 임대관계 | - 주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 205,000,000원) - 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 입찰시 유의하시기 바람. 위반내용 : 건축과-21095(2017.08.08.)호에 의거 위반건축물표기[201,202,203,204호 근린생활시설을 주택으로 무단용도 변경] |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2026타경4825 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 3,440만 원의 10%인 1,344만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 12일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 19일(목)입니다.
- 리치하우스6차 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 12.2평 기준으로 최저가는 1평당 1,105만원, 감정가는 1평당 1,727만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 752만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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매각사례
서울 근린시설 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18건 | 4억 2,753만 | 1억 4,708만 | 36.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,707만 원입니다(감정가 2억 1,000만 원 × 36.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 리치하우스6차
- 사용승인일
- 2016.8.29 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대)
- 규모
- 지상 6층
- 세대·호수
- 16세대 · 5호
- 주차
- 14대 (세대당 0.88대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.35% · 51.43%
- 대지 · 연면적
- 444.8㎡ · 886.71㎡
위치
화곡로31가길 4