서울 강서구 화곡동 에스케이바움하우스 근린시설 경매 2026타경4860
전용 36.42㎡ (11평) · 대지권 29.26㎡ (8.9평) · 제2층 제203호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
1억 240만 원64%
감정가 1억 6,000만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,024만 원
- 이번에 안 팔리면
- 8,192만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 10:11
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 6,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 6,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 240만 원에 낙찰된다고 보면2억 6,240만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,024만 원 → 잔금 날 9,216만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 6,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.3입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,024만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,216만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 6,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.23까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.30까지
최저가 1억 240만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.2까지
1,024만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.3 (목) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.28 기준| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제2층 제203호도로명: 화곡로26가길 54 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 1억 6,000만 원 | |
| 전용면적 | 36.42㎡ (11평) | 1억 240만 원(64%) | |
| 29.26㎡ (8.9평) | 1,024만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.4.27 | 1억 6,000만 원 | |
| 2026.7.28 | 2025.6.25 압류 | ||
| 채권자 | 우○○ | 채무자·소유자 | 황○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8,192만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 6,000만 | 유찰 |
| 2026.11.4 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 2,800만 | 유찰 |
| 2026.12.3 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 240만 | 진행 예정 |
| 2026.12.10 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.6.25 압류배당요구종기 2026.7.28임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 6,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우두식주택 · 203호 | 2020.3.5 | 2020.3.5 | 1억 6,000만 원 | 미상 | 2026.4.28 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 우두식 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.28)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
우두식:신청채권자이며 주택임차권 등기일은 2025.12.12.임
공부상 용도는 '사무소'이나 현황 '주택'으로 이용 중
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 우○○ |
| 채무자겸소유자 | 황○○ |
| 임차인 | 우○○ |
| 압류권자 | 서○○, 강○○ |
| 교부권자 | 강○○, 국○○, 서○○, 은○○ |
| 주택임차권자 | 우○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,312만 원입니다(감정가 1억 6,000만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 6,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 36.42㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 439만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 소재함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : 벽지, 타일 등. 바닥 : 목재무늬 플라스틱 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등. |
| 이용 상태 | 주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조> |
| 설비 | 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤. |
| 토지 형태 | 2필 일단의 장방형 평지로 주거용 등의 부지로 이용중임. |
| 도로 | 남측으로 도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설법}, 상대보 호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 지역특화발전특구{지역특화발전 특구에 대한 규제특례법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독. 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) |
| 기타 | 본건의 공부 상 용도가 사무소이나 현황 주택으로 이용중임. |
| 임대관계 | 임대관계 미상. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 강서구 근린시설 경매 물건인 2026타경4860은 화곡동 에스케이바움하우스 제2층 제203호로, 서울남부지방법원 경매15계에서 진행합니다. 전용면적은 36.42㎡(11평)이고 대지권은 29.26㎡입니다.
감정가 1억 6,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 240만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,024만 원입니다.
말소기준권리는 2025.6.25 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 6,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2026타경4860 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 240만 원의 10%인 1,024만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
- 에스케이바움하우스 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11평 기준으로 최저가는 1평당 929만원, 감정가는 1평당 1,452만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,192만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
화곡로26가길 54