서울 관악구 신림동 근린시설 경매 2025타경103985
전용 113㎡ (34.2평) · 1994년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
11억 2,015만 원64%
감정가 17억 5,023만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1억 1,201만 원
- 이번에 안 팔리면
- 8억 9,612만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 제211호법정(2층)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 06:11
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5,600만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5,600만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 11억 2,015만 원에 낙찰된다고 보면11억 7,615만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1억 1,201만 원 → 잔금 날 10억 813만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 5,600만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.18입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1억 1,201만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.10억 813만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.5,600만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 4일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.15까지
최저가 11억 2,015만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.17까지
1억 1,201만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.18 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1636-34 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 17억 5,023만 원 | |
| 전용면적 | 113㎡ (34.2평) | 11억 2,015만 원(64%) | |
| – | 1억 1,201만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.19 | 11억 1,381만 원 | |
| 2025.12.15 | 2023.11.28 근저당 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자 / 소유자 | 태○○ / 이○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8억 9,612만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.9 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 17억 5,023만 | 유찰 |
| 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 14억 19만 | 유찰 |
| 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 11억 2,015만 | 진행 예정 |
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 7호법정(3층) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.18낙찰
- 11.25
- 12.2결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 6명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.11.28 근저당배당요구종기 2025.12.15임차인 6명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금 5,600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민주점포 · 1층 | 2017.1.2 | 2025.12.9 | 3,600만 원 | 200만 원 | 2025.12.11 | 있을 수 있음 |
| 계연희점포 · 3층전부 | 2014.7.4 | – | 1,000만 원 | 50만 원 | 2025.12.13 | 있을 수 있음 |
| 송상순점포 · 지층 | 2017.6.9 | – | 1,000만 원 | 66만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 태용종합건설점포 · 2층 | 2025.1.9 | – | 2,000만 원 | 50만 원 | – | 없음 |
| 주식회점포 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 사임차인 · 2층 | 2025.1.9 | 2025.3.17 | 2,000만 원 | 50만 원 | 2026.3.18 | 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)확인할 내용이 3건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 새○○ |
| 채권자 | 서○○ |
| 채무자 | 태○○ |
| 소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 송○○, 강○○, 태○○, 계○○ |
| 근저당권자 | 관○○ |
| 가압류권자 | 이○○ |
| 가처분권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7억 9,986만 원입니다(감정가 17억 5,023만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 17억 5,023만 원| 면적 | 113㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,549만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신원동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 시장 등이 혼재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. |
| 기타 | 본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임. |
| 기타 | 본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.08.25.) |
| 기타 | 없 음. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건으로서, (사용승인일:1994.07.07) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 공부 및 현황 '근린생활시설'로 이용 중임. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음. |
| 기타 | 없 음. |
| 기타 | 일반건축물대장상 용도는 지1층-근생(일반음식점)이나 현황‘내부 미상’이며, 1층-근생(소매점)은 현황 ‘미용실’로, 2층-근생(한의원)은 현황 ‘사무소’로 확인됨. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1994년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1994.7.7 (32년차)
- 주용도
- 제1종근린생활시설 · 근린생활시설
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 163.43% · 59.93%
- 대지 · 연면적
- 113㎡ · 255.93㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 관악구 근린시설 경매 물건인 2025타경103985은 신림동 1636-34로, 서울중앙지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 113㎡(34.2평)입니다.
감정가 17억 5,023만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 11억 2,015만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 제4별관 제211호법정(2층)이고, 입찰보증금은 1억 1,201만 원입니다.
말소기준권리는 2023.11.28 근저당입니다. 임차인 6명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5,600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 20장
자주 묻는 질문
- 2025타경103985 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 11억 2,015만 원의 10%인 1억 1,201만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층)입니다. 매각결정은 11월 25일(수)입니다.
- 신림동 1636-34 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 34.2평 기준으로 최저가는 1평당 3,277만원, 감정가는 1평당 5,120만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8억 9,612만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 관악구 신림동 1636-34