지분매각
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
어떻게 대응하나요?
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
근린시설서울남부지방법원 경매7계 · 02-2192-1957
서울 구로구 구로동 현대상가동 근린시설 경매 2025타경11851
전용 24.7㎡ (7.5평) · 대지권 14.38㎡ (4.3평) · 1988년 사용승인 · 제1층 제12호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 지분매각
2026.12.1 (화) 10:00 입찰D-17
2,392만 원33%
감정가 7,300만 원 · 5회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 239만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1,914만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 09:51
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다.
이유 보기
건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,392만 원에 낙찰된다고 보면2,892만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 239만 원 → 잔금 날 2,153만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.1입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.239만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,153만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 17일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.21까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.28까지
최저가 2,392만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.30까지
239만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.1 (화) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.13 기준| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 74-30 현대상가동 제1층 제12호도로명: 구로중앙로18길 68 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 7,300만 원 | |
| 전용면적 | 24.7㎡ (7.5평) | 2,392만 원(33%) | |
| 14.38㎡ (4.3평) | 239만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.1 | 772만 원 | |
| 2025.12.3 | 2025.9.1 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
쉽게 말하면전체가 아니라 일부 지분만 파는 물건입니다. 다른 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰이 뒤집힐 수 있고, 낙찰 후에도 단독으로 사용·처분하기 어렵습니다. 공유물분할 절차까지 염두에 두세요.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 5번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 33%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,914만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.2 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 7,300만 | 유찰 |
| 2026.7.21 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 5,840만 | 유찰 |
| 2026.8.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 4,672만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 3,738만 | 유찰 |
| 2026.10.29 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2,990만 | 유찰 |
| 2026.12.1 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2,392만 | 진행 예정 |
| 2026.12.8 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.1낙찰
- 12.8
- 12.15결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.1 강제경매개시결정배당요구종기 2025.12.3임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재갑점포 · 전부 | 2006.9.29 | – | 500만 원 | 50만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문시 임차인 김재갑을 만나 부동산경매개시결정된 취지를 알리고 경매현황조사 안내문을 교부하였음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.13)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 김재갑대항력 있을 수 있음보증금 500만 원. 전입 2006.9.29 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
지분매각주의건물 전체가 아니라 일부 지분만 매각합니다.
2025.9.1 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
-지분매각임 -집합건축물대장상 소매점 -근린생활시설로 이용 중이고, 수인이 공유하고 있는 구분건물 중 '최현아' 지분(30/100)만의 감정평가로 공유물 전체를 기준으로 한 단가에 '최현아'의 지분비율로 사정한 면적을 적용하여 감정평가함(감정평가서 참고) -공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 우선매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 차회기일부터는 우선권이 없음)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 최○○ |
| 임차인 | 김○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 공유자 | 최○○ |
| 교부권자 | 국○○, 기○○, 반○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 최○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
구로구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5건 | 3억 4,360만 | 1억 5,654만 | 44.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,278만 원입니다(감정가 7,300만 원 × 44.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
구로동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경653 | 구로동 · 상가 | 2억 9,700만 | 1억 4,357만 | 48.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 7,300만 원| 면적 | 철근콘크리트조 (소매점) 24.70㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 296만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보 통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '대림역(지하철 2, 7호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건 내 제1층 제12호로서, (사용승인일 : 1988.06.17) 외벽 : 수성 페인트 마감 및 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 기준시점 현재 근린생활시설(상호명 : '심도 인테리어')로 이용 중임. |
| 설비 | 전기설비, 냉난방설비, 위생설비 및 소화설비 등이 구비되어 있음. |
| 토지 형태 | 본건은 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 부정형 토지로, 아파트, 근린생활, 판매시설의 건 부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 단지는 북서측으로 노폭 약 27미터 내외 및 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도 로와 각각 접하며, 단지 내 도로가 개설되어 있음. |
| 용도지역 | 도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경 보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | ① 임대관계 : 미상임. ② 기타참고사항 가. 본건은 건축물 현황도 및 상가 관리사무소 등에 비치된 위치도면의 부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부관찰, 유사 평가사례 및 점유자 탐문조사 등에 의하여 내부구조 및 이용 상황 등을 파악 하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람. 나. 본 감정평가는 수인이 공유하고 있는 구분건물 중 '최현아' 지분(30/100)만의 감정평가 로, 관련규정에 따라 공유물 전체를 기준으로 한 단가에 '최현아'의 지분비율로 사정한 면적 을 적용하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면1988년에 사용승인된 건물입니다(지상 15층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 현대아파트
- 사용승인일
- 1988.6.17 (38년차)
- 주용도
- 공동주택 · 아파트
- 규모
- 지상 15층 · 지하 1층 · 4개 동
- 세대·호수
- 397세대 · 37가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 40703.65㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 구로구 근린시설 경매 물건인 2025타경11851은 구로동 현대상가동 제1층 제12호로, 서울남부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 전용면적은 24.7㎡(7.5평)이고 대지권은 14.38㎡입니다.
감정가 7,300만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 2,392만 원(감정가의 33%)입니다. 입찰은 2026년 12월 1일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 239만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.1 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 지분매각 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경11851 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2,392만 원의 10%인 239만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 1일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 8일(화)입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 지분매각 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,914만 원(감정가의 26%)가 됩니다.
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위치
구로중앙로18길 68