위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
서울 동작구 상도동단독주택 경매2025타경102621
서울중앙지방법원 경매8계 (530-1818) · 부동산임의경매
서울특별시 동작구 상도동 294-4
D-551월 6일(수) 오전 10시제4별관 제211호법정(2층)
- 경매개시2025.4.12
- 배당요구종기2025.6.30
- 1차 매각2026.8.5 유찰
- 2차 매각2027.1.6 입찰
- 매각결정2027.1.13
경매개시 후 578일째 · 진행 중
감정가17억 7,072만 원
최저가14억 1,658만 원80%
입찰보증금1억 4,166만 원10%
토지면적126㎡38.1평
건물 연면적334.32㎡101.1평
소유자전○○
채무자전○○
채권자관○○
청구금액7억 2,367만 원
경매개시2025.4.12
지번상도동 294-4
- 대항력 있는 임차인 없음
- 위반건축물
회차별 최저가
서울중앙지방법원은 유찰될 때마다 20%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 80%입니다.
17억
7,072만
7,072만
14억
1,658만
1,658만
11억
3,326만
3,326만
9억
661만
661만
7억
2,529만
2,529만
- 토지 1평당 최저가
- 3,717만 원
- 토지 1평당 감정가
- 4,646만 원
한눈에 보기
서울 동작구 단독주택 경매 물건인 2025타경102621은 상도동 294-4로, 서울중앙지방법원 경매8계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 126㎡(38.1평), 건물 연면적은 334.32㎡(101.1평)입니다.
감정가 17억 7,072만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 14억 1,658만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2027년 1월 6일(수) 오전 10시 제4별관 제211호법정(2층)이고, 입찰보증금은 1억 4,166만 원입니다.
말소기준권리는 2021.10.29 토지: 2021.10.29. 근저당권 건물: 2022.11.18. 근저당권입니다. 임차인 13명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.10.29 토지: 2021.10.29. 근저당권 건물: 2022.11.18. 근저당권배당요구종기 2025.6.30임차인 13명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강○○을주거 · 202호 | 2023.1.25 | 2022.12.9 | 1억 8,500만 원1)180,000,0002)185,000,000 | 미상 | 2025.5.20 | 없음 |
| 곽○서주거 · B01호 · 임차인 주거 임차인 | 2023.12.20 | 2023.12.18 | 1억 원 | 미상 | 2025.5.27 | 없음 |
| 권○주거 · 401호 | 2023.1.20 | 2022.12.26 | 1억 3,000만 원 | 33만 원 | 2025.5.15 | 없음 |
| 김○희주거 · B02호 · 임차인 주거 임차인 | 2023.4.19 | 2023.4.19 | 1,000만 원 | 40만 원 | 2025.6.2 | 없음 |
| 김○재주거 · 102호 | 2023.2.7 | 2023.2.7 | 1억 1,800만 원 | 미상 | 2025.5.9 | 없음 |
| 김○빈주거 · 403호 | 2023.4.5 | 2023.3.22 | 1억 5,500만 원 | 미상 | 2025.6.11 | 없음 |
| 김○원주거 · 203호 · 임차권 자 | 2023.2.28 | 2023.2.2 | 1억 900만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 유○정주거 · 301호 | 2023.2.22 | 2023.1.30 | 1억 1,900만 원 | 미상 | 2025.4.30 | 없음 |
| 이○주주거 · 201호 | 2023.2.24 | 2023.2.6 | 1억 1,900만 원 | 미상 | 2025.5.1 | 없음 |
| 이○린주거 · 402호 | 2023.4.26 | 2023.3.30 | 1억 4,000만 원 | 13만 원 | 2025.5.21 | 없음 |
| 정○이주거 · 101호 | 2024.6.28 | 2024.6.28 | 8,000만 원 | 25만 원 | 2025.6.25 | 없음 |
| 정○라주거 · 303호 | 2023.2.20 | 2023.1.30 | 1억 900만 원 | 미상 | 2025.5.9 | 없음 |
| 홍○령주거 · 302호 | 2023.1.27 | 2022.12.16 | 1억 6,500만 원1)160,000,0002)165,000,000 | 12만 원1)120,0002)120,000 | 2025.5.16 | 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.8.18) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.23)- 말소기준권리
- 2021.10.29 토지: 2021.10.29. 근저당권 건물: 2022.11.18. 근저당권
- 경매 종류
- 부동산임의경매
- 청구금액
- 7억 2,367만 원
- 배당요구종기
- 2025.6.30
점유자 비고
이○린:월 차임(권리신고 및 배당요구신청서에 있으나, 주택임차권등기에는 기재되지 않음)
명세서 비고
일괄매각 일반건축물대장상 무단증축에 의한 위반건축물(옥탑1층: 주거(다락높임), 33㎡, 판넬/판넬, 주거(보일러실), 1.5㎡, 판넬/판넬 ) 등재
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 승계인 | 제○○ |
| 채권자 | 관○○ |
| 채무자겸소유자 | 전○○ |
| 임차인 | 유○○, 이○○, 강○○, 정○○, 권○○, 김○○, 홍○○, 곽○○ |
| 가압류권자 | 이○○, 신○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
| 임차권자 | 김○○, 홍○○, 권○○, 유○○, 이○○, 강○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
기일 내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.5 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 17억 7,072만 | 유찰 |
| 2027.1.6 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 14억 1,658만 | 진행 예정 |
| 2027.1.13 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 7호법정(3층) | – |
이번에 낙찰되면
- 1.6낙찰
- 1.13매각허가결정
- 1.20결정 확정항고 기간 7일
- 2월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 17억 7,072만 원| 면적 | 토지(대) 126㎡ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(제2종근린생활시설(사무소),단독(다중)주택) 지1층 60.33 ㎡ 1층 60.33 ㎡ 2층 56.43 ㎡ 3층 56.43 ㎡ 4층 58.14 ㎡ 옥탑1층 42.66 ㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 1,405만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""청운지역아동복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨. |
| 교통 | 본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임. |
| 기타 | 본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 ""단독주택(제2종근린생활시설[사무소], 단독[다중]주택)"" 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 본건은 북측으로 노폭 약4미터, 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임. |
| 기타 | 없 음. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대미상임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일: 2022.11.09) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 일부벽지 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 하이샷시창 마감 등임. |
| 이용 상태 | 본건 1층 - 단독주택(다중주택), 2층 - 제2종근린생활시설(사무실), 3층 - 단독주택(다중주택), 4층 - 단독주택(다중주택), 옥탑층 - 단독주택(다락, 계단실)임. |
| 설비 | 본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 되어있는 것으로 추정됨. |
| 기타 | 없 음. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 30장
자주 묻는 질문
- 2025타경102621 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 14억 1,658만 원의 10%인 1억 4,166만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2027년 1월 6일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층)입니다. 매각결정은 1월 13일(수)입니다.
- 상도동 294-4 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 38.1평 기준으로 최저가는 1평당 3,717만원, 감정가는 1평당 4,646만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 임차인 13명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 11억 3,326만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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매각사례
동작구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 16억 527만 | 11억 8,536만 | 68.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 12억 1,295만 원입니다(감정가 17억 7,072만 원 × 68.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
상도동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 11억 8,600만 원 최근 1년 54건 · 토지 평당 3,112만 원
- 감정가
- 17억 7,072만 원 시세의 149%
- 최저가
- 14억 1,658만 원 시세의 119%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 | 다가구 | 140㎡ | 189.89㎡ | 13억 1,000만 |
| 2026.10.19 | 단독 | 109㎡ | 120.02㎡ | 8억 2,000만 |
| 2026.10.15 | 단독 | 109㎡ | 83.93㎡ | 9억 3,000만 |
| 2026.10.10 | 단독 | 198㎡ | 287.73㎡ | 17억 1,000만 |
| 2026.10.9 | 단독 | 79㎡ | 115.69㎡ | 9억 5,500만 |
| 2026.10.8 | 단독 | 152㎡ | 214.29㎡ | 16억 2,000만 |
| 2026.10.3 | 단독 | 146㎡ | 214.47㎡ | 12억 1,000만 |
| 2026.8.5 | 다가구 | 147㎡ | 363.48㎡ | 12억 5,000만 |
| 2026.8.5 | 단독 | 139㎡ | 61.52㎡ | 15억 5,000만 |
| 2026.8.4 | 단독 | 122㎡ | 255.72㎡ | 14억 9,500만 |
| 2026.8.1 | 단독 | 109㎡ | 80.96㎡ | 10억 |
| 2026.7.27 | 다가구 | 129㎡ | 199.71㎡ | 11억 7,000만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 31㎡ | 500만 | 45만 |
| 2026.11.9 | 178.83㎡ | 2,000만 | 30만 |
| 2026.11.9 | 20㎡ | 1억 8,000만 | 전세 |
| 2026.11.8 | 16.5㎡ | 200만 | 65만 |
| 2026.11.7 | 33㎡ | 1,000만 | 40만 |
| 2026.11.7 | 33㎡ | 1,000만 | 50만 |
| 2026.11.7 | 20㎡ | 3,000만 | 48만 |
| 2026.11.7 | 43.83㎡ | 1억 | 40만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 제이.파크
- 사용승인일
- 2022.11.9 (4년차)
- 주용도
- 단독주택 · 단독주택(제2종근린생활시설[사무소],단독[다중]주택)
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 2대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.99% · 59.42%
- 대지 · 연면적
- 115.67㎡ · 291.66㎡
위치
서울특별시 동작구 상도동 294-4