위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근린시설서울남부지방법원 경매9계 ·
서울 양천구 신정동 에스케이이그랑빌 근린시설 경매 2025타경11722
전용 38.33㎡ (11.6평) · 대지권 23.55㎡ (7.1평) · 2019년 사용승인 · 제2층 제203호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.11.18 (수) 10:00 입찰D-4
1억 8,800만 원80%
감정가 2억 3,500만 원 · 1회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,880만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 5,040만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 07:57
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 2,700만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 2,700만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 8,800만 원에 낙찰된다고 보면4억 1,500만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,880만 원 → 잔금 날 1억 6,920만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 2,700만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.18입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,880만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 6,920만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 2,700만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 4일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.15까지
최저가 1억 8,800만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.17까지
1,880만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.18 (수) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.31 기준| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제2층 제203호도로명: 신정중앙로 55 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 3,500만 원 | |
| 전용면적 | 38.33㎡ (11.6평) | 1억 8,800만 원(80%) | |
| 23.55㎡ (7.1평) | 1,880만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.11 | 2억 2,700만 원 | |
| 2026.3.17 | 2022.8.11 가압류 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 망○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 5,040만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 3,500만 | 유찰 |
| 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,800만 | 진행 예정 |
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.18낙찰
- 11.25
- 12.2결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.8.11 가압류배당요구종기 2026.3.17임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 2,700만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈주거주택 · 전부 · 임차권자 주거 임차인 | 2020.8.18 | 2020.8.18 | 2억 2,700만 원 | 미상 | 2025.8.24 | 있을 수 있음 |
| 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.8.31) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.31)확인할 내용이 3건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
임차인 이상훈대항력 있을 수 있음보증금 2억 2,700만 원. 전입 2020.8.18 · 배당요구 2025.8.24. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2022.8.11 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
점유자 비고
이상훈: 신청채권자이며, 주택임차권의 등기일자는 2022.09.08.임.
명세서 비고
집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설(사무소)'이나 현황상 '주거용'으로 이용중인 것으로 보임. 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재[건축과-3470(2021.02.19.)호에 의거 위반건축물 표기(위반면적 38.33㎡)]
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 이○○ |
| 채무자겸소유자 | 망○○ |
| 임차인 | 이○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 서○○, 포○○ |
| 교부권자 | 서○○, 포○○ |
| 주택임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 740만 원입니다(감정가 2억 3,500만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 3,500만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 38.33㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 613만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(신정역, 목동역)이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임. |
| 건물 | 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2019.09.09.) 외 벽: 석재붙임 마감 등 창 호: 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 공부상 "근린생활시설(사무소)"이나, "주택"으로 무단용도변경 된 것으로 등재되어 있으며, 실시조사 시 현황 "주거용"으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람. |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접필지대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용중임 |
| 도로 | 본건 남측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강 서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임. |
| 기타 | 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 집합건축물대장 위반건축물로 "주택"으로 무단용도변경 된 것으로 등재되어 있으며, 현황 실시조사 시 탐문을 통해 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사된바 공부와 현황이 불일치하는 것으로 조사되었으므로 경매진행시 확인하시기 바람. |
| 임대관계 | - 임대관계 미상임. - 본건은 집합건축물대장상 위반건축물(건축과-3470(2021.2.19.)호에 의거 위반건축물 표기[근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경 위반면적 38.33㎡(건축 법 제19조 위반)])로 등재되어 있는바, 경매 진행시 유의바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2019년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 에스케이이 그랑빌
- 사용승인일
- 2019.9.9 (7년차)
- 주용도
- 공동주택 · 제2종근린생활시설 및 다세대주택
- 규모
- 지상 6층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 19세대 · 4호
- 주차
- 12대 (세대당 0.63대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.94% · 51.83%
- 대지 · 연면적
- 398㎡ · 825.26㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 양천구 근린시설 경매 물건인 2025타경11722은 신정동 에스케이이그랑빌 제2층 제203호로, 서울남부지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 38.33㎡(11.6평)이고 대지권은 23.55㎡입니다.
감정가 2억 3,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 8,800만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,880만 원입니다.
말소기준권리는 2022.8.11 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 2,700만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)" 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2025타경11722 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 8,800만 원의 10%인 1,880만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 25일(수)입니다.
- 에스케이이그랑빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 11.6평 기준으로 최저가는 1평당 1,621만원, 감정가는 1평당 2,027만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 5,040만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
신정중앙로 55