경매2025타경103117서울 종로구 구기동 주건축물 빌라
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 8억 1,300만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 3,330만 원
- 면적
- 전용 82.67㎡ (25평)
- 다음 회차 최저가
- 2억 6,640만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3억 4,677만 원 저렴합니다. | 구기동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 6억 7,977만 원(24건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 3억 3,301만 원은 그 49%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.16 기준| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층101호도로명: 진흥로22가길 14 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 8억 1,300만 원전용 평당 3,251만 원 | |
| 전용면적 | 82.67㎡ (25평) | 3억 3,301만 원(41%)전용 평당 1,332만 원 | |
| 80.49㎡ (24.3평) | 3,330만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.11(522일 지남) | 19억 2,824만 원 | |
| 2025.8.28(444일 지남) | 2021.6.2 근저당권 | ||
| 채권자 | 엠○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
서울중앙지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.16 10:00 | 8억 1,300만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.7.21 10:00 | 6억 5,040만 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.8.25 10:00 | 5억 2,032만 원(64%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.9.29 10:00 | 4억 1,626만 원(51%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.8 10:00 | 3억 3,301만 원(41%) | 이번 입찰D-23 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 6,640만 원(33%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 1,312만 원(26%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1억 7,050만 원(21%) | – |
입찰 장소제4별관 2층 211호 법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 41%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2억 6,640만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 산재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 각종 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.
- 건물
- 본건은 다세대주택으로 지하 1층, 지상 3층이며 철근콘크리트구조, 평지붕/경사지붕으로 2021.05.07 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트몰탈위 석재등 붙임 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 창호 : 샷시창호임.
- 이용 상태
- 대상물건 모두 주거용 다세대주택으로 복층구조임. 일련번호"1" : 지층- 침실2, 화장실2, 1층-침실1, 거실 및 주방, 화장실(복층-지하1층 및 1층) 일련번호"2" : 1층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 2층-침실2, 화장실2등(복층-1층 및 2층) 일련번호"3" : 2층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 3층-침실2, 화장실2등(복층-2층 및 3층)
- 설비
- 급수위생설비, 난방시설등임.
- 토지 형태
- 사다리형 완경사지로 다세대주택의 건부지임.
- 도로
- 대상토지 북동측으로 폭약6미터의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도:54- 236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정)
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.6.2 근저당권배당요구종기 2025.8.28임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건재주거 · 101호점유 2023.11.17.~ | 2023.12.1 | 2023.12.1 | 5,000만 원 | 120만 원 | 2025.8.19 | 없음 |
현황조사서 원문
| 1) 이건 부동산의 전입세대열람 내역에 임차인만 등재되어 있으며, 2) 이건 부동산을 방문하였으나 점유자를 만나지 못해 연락처가 기재된 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무 연락이 없어 전입세대열람내역에 등재된 세대주를 일응 임차인으로 보고함. |
매각물건명세서(작성 2026.9.8) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.16)| 2021.6.2 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 이해관계인 | 채권자 엠○○ · 근저당권부질권자 느○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 김건재, 하○○, 백○○ · 근저당권자 연○○ · 압류권자 동○○, 연○○, 서○○, 경○○ · 교부권자 경○○, 연○○, 종○○, 동○○, 서○○ · 임차권자 하○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 3억 3,301만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3,330만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 9,970만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.2억 3,310만 ~ 2억 6,640만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 3,301만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 3억 3,301만 원과 시세 평균 6억 7,977만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기3,330만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(3,330만 원)의 0.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
구기동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1997년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 6억 6,800만 원 최근 1년 24건 · ㎡당 808만 원
- 감정가
- 8억 1,300만 원 시세의 122%
- 최저가
- 3억 3,301만 원 시세의 50%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.27 | 청구빌라 | 84.72㎡ (25.6평) | 1층 | 6억 7,300만 |
| 2026.9.1 | 현대구기빌라 | 84.44㎡ (25.5평) | 3층 | 8억 6,000만 |
| 2026.8.31 | (86-1) | 84.95㎡ (25.7평) | 4층 | 11억 5,000만 |
| 2026.7.18 | (86-1) | 84.84㎡ (25.7평) | 2층 | 8억 5,000만 |
| 2026.7.15 | 청구빌라 | 84.72㎡ (25.6평) | 3층 | 5억 7,000만 |
| 2026.7.8 | 현대구기빌라 | 84.42㎡ (25.5평) | 2층 | 7억 8,000만 |
| 2026.7.7 | 상신맨션 | 78.63㎡ (23.8평) | 3층 | 5억 |
| 2026.6.30 | 대승자연드림 | 84.89㎡ (25.7평) | 4층 | 6억 8,100만 |
| 2026.6.17 | 운상하이츠 | 91.17㎡ (27.6평) | -1층 | 6억 5,000만 |
| 2026.5.17 | 대승자연드림 | 84.89㎡ (25.7평) | 3층 | 6억 7,500만 |
| 2026.5.8 | 그린빌라 | 82.23㎡ (24.9평) | 1층 | 5억 4,000만 |
| 2026.5.7 | 동익빌라 | 84.84㎡ (25.7평) | 3층 | 6억 4,500만 |
| 2026.5.6 | 현대구기빌라 | 84.42㎡ (25.5평) | 2층 | 6억 5,000만 |
| 2026.4.17 | 청구빌라 | 84.72㎡ (25.6평) | 1층 | 5억 8,500만 |
| 2026.3.21 | 상신맨션 | 71.97㎡ (21.8평) | 3층 | 3억 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.24 | 82.22㎡ (24.9평) | 4억 | 200만 |
| 2026.10.13 | 84.44㎡ (25.5평) | 5억 4,800만 | 전세 |
| 2026.10.8 | 84.18㎡ (25.5평) | 5억 7,000만 | 전세 |
| 2026.10.3 | 84.44㎡ (25.5평) | 4억 6,000만 | 전세 |
| 2026.9.19 | 84.44㎡ (25.5평) | 2억 | 120만 |
| 2026.9.16 | 79.19㎡ (24평) | 4억 | 전세 |
| 2026.9.12 | 84.84㎡ (25.7평) | 3억 5,900만 | 전세 |
| 2026.9.12 | 84.42㎡ (25.5평) | 4억 7,000만 | 전세 |
| 2026.9.1 | 74.35㎡ (22.5평) | 3억 7,000만 | 10만 |
| 2026.8.31 | 77.66㎡ (23.5평) | 5,000만 | 150만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면구기동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 6억 7,977만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
서울 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 407건 | 3억 353만 | 2억 2,100만 | 73.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 9,430만 원입니다(감정가 8억 1,300만 원 × 73.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2021.5.7 (5년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 4세대
- 주차
- 4대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 105.56% · 39.38%
- 대지 · 연면적
- 282.55㎡ (85.5평) · 446.2㎡ (135평)
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층).
이 물건 한눈에 보기
서울 종로구 빌라 경매 물건인 2025타경103117은 구기동 주건축물 1동 1층101호로, 서울중앙지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 82.67㎡(25평)이고 대지권은 80.49㎡(24.3평)입니다.
감정가 8억 1,300만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 3억 3,301만 원(감정가의 41%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제4별관 2층 211호 법정이고, 입찰보증금은 3,330만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.6.2 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2025타경103117 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 3억 3,301만 원의 10%인 3,330만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호 법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
주건축물 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 25평 기준으로 최저가는 1평당 1,332만원, 감정가는 1평당 3,251만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2억 6,640만 원(감정가의 33%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
주건축물 2건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경103117(2) | 1동 1층102호 | 전용 84.64㎡ (25.6평) | 8억 3,900만 | 3억 4,365만41% | 12.8 |
| 2025타경103117(3) | 1동 2층201호 | 전용 84.89㎡ (25.7평) | 8억 5,300만 | 3억 4,939만41% | 12.8 |
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