경매2025타경12428울산 울주군 상북면 단독주택
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 1억 2,170만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 596만 원
- 면적
- 토지 256㎡ (77.4평)
- 다음 회차 최저가
- 4,174만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.26 기준| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 414-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 1억 2,170만 원토지 평당 157만 원 | |
| 토지면적 | 256㎡ (77.4평) | 5,963만 원(49%)토지 평당 77만 원 | |
| 건물 연면적 | 52㎡ (15.7평) | 596만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.9.1(440일 지남) | 18억 6,548만 원 | |
| 2025.11.24(356일 지남) | 2023.2.8 근저당권 | ||
| 채권자 | 신○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
울산지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.17 10:00 | 1억 2,170만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.22 10:00 | 8,519만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.3 10:00 | 5,963만 원(49%) | 이번 입찰D-18 |
| 4차 | 2027.1.11 | 4,174만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소133호 법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,174만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 '삽재마을' 내에 위치하는 토지로서 주변은 농가 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.
- 기타
- 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 북측으로 폭약 2.5미터의 도로에 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 자연녹지지역
- 자연취락지구
- 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
- 건물
- (가): 목조(시멘트보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 단층건으로서 외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 창 호: 샷시창
- 이용 상태
- 주택으로 이용중임.
- 설비
- 위생급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 본건 토지상에 별첨 ""지적개황도""와 같이 소유자미상의 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.
- 기타
- 1) 본건 기호(가) 건물은 제시목록상 구조는 ‘목조 스레트지붕’이나 현황 ‘목조 (시멘트보강) 레트지붕(함석지붕 보강)’임. 2) 본건 기호(가) 건물은 제시목록상 면적(47㎡ (14.2평))과 실측면적(48.4㎡ (14.6평))이 상이함. 3) 본건 기호(나) 건물은 소재불명임.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.2.8 근저당권배당요구종기 2025.11.24임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오혜경주거 | 2023.2.10 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.9.23
| 본건 지상에 제시외 철파이프조 폴리카보네이트지붕 단층 비가림시설 1동 있음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.26) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.26)| 2023.2.8 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 오혜경:권리신고 하지 않아 임대차내역 불분명함. | ||
| 이해관계인 | 채권자 신○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 오혜경 · 근저당권자 상○○ · 가압류권자 한○○, 주○○ · 교부권자 울○○ · 배당요구권자 하○○ | ||
| 관련 사건 | 서울중앙지방법원 2024가합76117 (화해권고결정) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5,963만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.596만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,367만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,174만 ~ 4,771만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.5,963만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 5,963만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기596만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기울산지방법원 133호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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입금 뒤 1영업일 · 12.1까지 신청 (D-16)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.26까지 신청 (D-11)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(596만 원)의 1.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
울산 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 2억 9,781만 | 1억 9,755만 | 54.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,645만 원입니다(감정가 1억 2,170만 원 × 54.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1899.11.30 (2026년차)
- 주용도
- 단독주택 · 주택
- 규모
- 지상 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 일반목구조
쉽게 말하면 년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
울산 울주군 단독주택 경매 물건인 2025타경12428은 상북면 414-1로, 울산지방법원 경매2계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 256㎡(77.4평), 건물 연면적은 52㎡(15.7평)입니다.
감정가 1억 2,170만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 5,963만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 133호 법정이고, 입찰보증금은 596만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2023.2.8 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경12428 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5,963만 원의 10%인 596만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 울산지방법원 133호 법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
상북면 414-1 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 77.4평 기준으로 최저가는 1평당 77만원, 감정가는 1평당 157만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,174만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
울산광역시 울주군 상북면 덕현리 414-1