인천 남동구 장수동빌라 경매2025타경514292
인천지방법원 경매3계 (032-860-1603) · 부동산강제경매
인천광역시 남동구 장수동 777-6 4층402호 (도로명: 장자로 41-12)
- 경매개시2025.11.27
- 배당요구종기2026.2.19
- 1차 매각2026.9.17 유찰
- 2차 매각2026.11.2 유찰
- 3차 매각2026.12.2 입찰
- 매각결정2026.12.9
경매개시 후 350일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
인천지방법원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 49%입니다.
5,000만
500만
- 전용 1평당 최저가
- 495만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,010만 원
한눈에 보기
인천 남동구 빌라 경매 물건인 2025타경514292은 장수동 777-6 4층402호로, 인천지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 49.08㎡(14.8평)이고 대지권은 29.303㎡입니다.
감정가 1억 5,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 7,350만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 735만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2022.9.22 가압류입니다. 임차인 3명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 7,300만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(을구 1번 주택임차권등기). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
임대차 현황
말소기준권리 2022.9.22 가압류배당요구종기 2026.2.19임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 7,300만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김○경주거 | 2024.9.5 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 박○호주거 | 2024.9.5 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 이○호주거 · 전부 · 임차권 자 | 2022.5.24 | 2022.4.26 | 1억 7,300만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 현황조사 | - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대확인서, 외국인체류확인서 열람결과 임차인이 점유하는 것으로 추정됨. - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음 - 본건 주소지내 전입세대 확인서 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서 첨부. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.12)- 말소기준권리
- 2022.9.22 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 1억 9,467만 원
- 배당요구종기
- 2026.2.19
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(을구 1번 주택임차권등기). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
김○경:박○호의 동거인임.이○호:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.6.21.임한국주택금융공사 : 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일(2025. 11. 26.)이고 임차인 이○호의 임차보증금반환채권 양수인으로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이○로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
-도시형생활주택을 이용중.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 한○○ |
| 채무자겸소유자 | 주○○ |
| 임차인 | 박○○, 김○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 동○○, 남○○ |
| 교부권자 | 동○○, 인○○, 서○○, 금○○, 은○○, 파○○, 광○○, 국○○ |
| 임차권자 | 이○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
인천지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.17 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 1억 5,000만 | 유찰 |
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 1억 500만 | 유찰 |
| 2026.12.2 10:00 | 매각기일 | 219호 법정 | 7,350만 | 진행 예정 |
| 2026.12.9 14:00 | 매각결정기일 | 408호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.2낙찰
- 12.9매각허가결정
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 1억 5,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 49.08㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 306만 원 |
| 위치·환경 | 대상 물건은 인천광역시 남동구 장수동 소재하는 "인천대공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'인천대공역' 및 버스정류장이 있어 대중교통여건은 대체로 보통임. |
| 건물 | 본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서 외벽은 치장 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임. |
| 이용 상태 | 본건은 도시형생활주택으로 이용중임. |
| 설비 | 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 서측으로 포장도로와 접함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~2026. 08. 25))). |
| 기타 | -. |
| 임대관계 | 현장 조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부상태를 확인하지 못한 바, 외형조○와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의 바랍니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2025타경514292 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 7,350만 원의 10%인 735만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
- 장수동 777-6 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 14.8평 기준으로 최저가는 1평당 495만원, 감정가는 1평당 1,010만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,145만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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매각사례
남동구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15건 | 1억 2,080만 | 6,557만 | 51.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,665만 원입니다(감정가 1억 5,000만 원 × 51.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
장수동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2026타경501828 | 광백드림빌 · 빌라 | 1억 3,800만 | 7,702만 | 55.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
장수동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2010년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 6,100만 원 최근 1년 35건 · ㎡당 327만 원
- 감정가
- 1억 5,000만 원 시세의 93%
- 최저가
- 7,350만 원 시세의 46%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.21 | 청봉산에들에 | 58.87㎡ | 2층 | 1억 6,050만 |
| 2026.10.16 | 마인캐슬2동(781-4) | 57.19㎡ | 4층 | 1억 4,500만 |
| 2026.8.26 | 장수빌라(766-13) | 42.72㎡ | -1층 | 4,000만 |
| 2026.8.21 | 해오름파크101동 | 53.28㎡ | 2층 | 9,000만 |
| 2026.8.18 | 장수빌라(766-13) | 42.72㎡ | 3층 | 5,500만 |
| 2026.7.31 | 마인캐슬(778-16) | 54.53㎡ | 3층 | 1억 4,000만 |
| 2026.7.27 | 장수드림빌 | 57.25㎡ | 5층 | 1억 9,000만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 57.4621㎡ | 2층 | 2억 3,532만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 53.6886㎡ | 2층 | 2억 1,986만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 57.4621㎡ | 3층 | 2억 4,028만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 53.6886㎡ | 3층 | 2억 2,450만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 48.505㎡ | 4층 | 2억 495만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 53.6886㎡ | 4층 | 2억 2,686만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 48.505㎡ | 5층 | 2억 602만 |
| 2026.7.21 | 렉스타운 | 53.6886㎡ | 5층 | 2억 2,922만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.13 | 42.65㎡ | 1,000만 | 60만 |
| 2026.9.22 | 55.15㎡ | 1억 | 전세 |
| 2026.9.3 | 52.38㎡ | 1억 2,000만 | 10만 |
| 2026.7.1 | 46.74㎡ | 1,500만 | 65만 |
| 2026.6.26 | 57.84㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.6.13 | 57.38㎡ | 1억 2,500만 | 전세 |
| 2026.6.6 | 40.93㎡ | 1,000만 | 50만 |
| 2026.4.18 | 51.65㎡ | 500만 | 40만 |
| 2026.4.12 | 48.19㎡ | 1,000만 | 60만 |
| 2026.4.11 | 58.332㎡ | 2,000만 | 75만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2013.6.13 (13년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 8대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 190.32% · 59.23%
- 대지 · 연면적
- 248.2㎡ · 472.38㎡
위치
장자로 41-12