경매2024타경577860인천 미추홀구 도화동 빌라
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 1억 2,600만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 617만 원
- 면적
- 전용 43.06㎡ (13평)
- 다음 회차 최저가
- 4,322만 원
- 임차인 대항력 확인 필요
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 확인 필요 | 확인이 필요합니다. | 세입자 2명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1,991만 원 저렴합니다. | 도화동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 8,165만 원(124건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 6,174만 원은 그 76%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 4명이 있습니다. | 2명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.12 기준| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉북로11번길 22-21, 4층402호도로명: 수봉북로11번길 22-21 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 2,600만 원전용 평당 967만 원 | |
| 전용면적 | 43.06㎡ (13평) | 6,174만 원(49%)전용 평당 474만 원 | |
| 28.33㎡ (8.6평) | 617만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.11.29(716일 지남) | 2,312만 원 | |
| 2025.2.21(632일 지남) | 2018.9.21 근저당권 | ||
| 채권자 | 인○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.4.7 10:00 | 1억 2,600만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.5.8 10:00 | 8,820만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.6.15 10:00 | 6,174만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.7.16 10:00 | 4,322만 원(34%) | 001 |
| 5차 | 2026.9.17 10:00 | 1억 2,600만 원(100%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.11.2 10:00 | 8,820만 원(70%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.12.2 10:00 | 6,174만 원(49%) | 이번 입찰D-17 |
| 4차 | 2027.1.21 | 4,322만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 5번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,322만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 서측 인근에 위치하는 통칭 "현대 탑스빌" 제4층 제402호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.
- 교통
- 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건중 제4층 제402로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.
- 이용 상태
- "다세대주택"으로 이용중임.
- 설비
- 상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.
- 토지 형태
- 정방형 토지를 "다세대주택" 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- 준주거지역
- 고도지구(G·L+15m이하)
- 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획)
- 가축사육제한 구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
- 기타
- 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제Ⅰ-6-(3)항" 참조.
- 임대관계
- 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2018.9.21 근저당권배당요구종기 2025.2.21임차인 4명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최일권주거 | 2019.4.8 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 한국토 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 지주택공사(입주자:최주거 · 전부점유 2019.4.9.~2025.4.8. | 2019.4.8 | 2019.3.18 | 9,000만 원 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 |
| 일권) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2024.12.23
| 1.(현황재조사명령에 의거 건물 전유부분출입문 401호에 대하여 조사보고함 2. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 |
매각물건명세서(작성 2026.8.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.12)| 2018.9.21 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 한국토지주택공사(입주자:최일권):임차인 최일권의 임차보증금반환채권 양수인 | ||
| 이해관계인 | 채권자 인○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 한○○, 최일권 · 가압류권자 신○○, 주○○ · 교부권자 국○○, 인○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,174만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.617만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,557만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,322만 ~ 4,939만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.6,174만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 6,174만 원과 시세 평균 8,165만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기617만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(617만 원)의 1.6%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
도화동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1990년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 8,400만 원 최근 1년 124건 · ㎡당 195만 원
- 감정가
- 1억 2,600만 원 시세의 150%
- 최저가
- 6,174만 원 시세의 74%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 덕성빌라(402-5) | 36.47㎡ (11평) | 1층 | 8,000만 |
| 2026.11.5 | 한일 | 47.09㎡ (14.2평) | 1층 | 5,900만 |
| 2026.10.31 | 아세아빌라(120-26) | 36.8㎡ (11.1평) | 3층 | 6,100만 |
| 2026.10.29 | 현대타운 | 43.02㎡ (13평) | 1층 | 6,000만 |
| 2026.10.28 | 세령파크빌(1동) | 39.93㎡ (12.1평) | 4층 | 6,000만 |
| 2026.10.21 | 도화빌라(541-17) | 43.18㎡ (13.1평) | 1층 | 5,950만 |
| 2026.10.20 | 금성하이빌 | 48.96㎡ (14.8평) | 3층 | 7,100만 |
| 2026.10.17 | 석암홈플러스(127-42) | 38.37㎡ (11.6평) | 3층 | 6,300만 |
| 2026.10.16 | 인하빌리지(가동) | 34.45㎡ (10.4평) | 2층 | 4,700만 |
| 2026.10.15 | 성화(500-3) | 39.84㎡ (12.1평) | 1층 | 7,700만 |
| 2026.10.12 | 성광주택 | 40.69㎡ (12.3평) | 2층 | 1억 810만 |
| 2026.10.9 | 대진성웅산호빌라(121-32) | 41.04㎡ (12.4평) | 3층 | 5,500만 |
| 2026.10.7 | 송학하얀집3동 | 38.43㎡ (11.6평) | 3층 | 1억 5,900만 |
| 2026.10.3 | 우성빌라624-41) | 40.31㎡ (12.2평) | 1층 | 6,600만 |
| 2026.9.30 | 우진주택 | 34.75㎡ (10.5평) | 2층 | 1억 5,665만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 47.64㎡ (14.4평) | 500만 | 40만 |
| 2026.11.5 | 36㎡ (10.9평) | 5,360만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 38.86㎡ (11.8평) | 500만 | 40만 |
| 2026.11.2 | 47.6㎡ (14.4평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.30 | 40.83㎡ (12.4평) | 1,000만 | 62만 |
| 2026.10.30 | 38.07㎡ (11.5평) | 150만 | 30만 |
| 2026.10.30 | 44.39㎡ (13.4평) | 3,000만 | 50만 |
| 2026.10.27 | 39.83㎡ (12평) | 5,610만 | 전세 |
| 2026.10.26 | 45.15㎡ (13.7평) | 300만 | 30만 |
| 2026.10.26 | 39.84㎡ (12.1평) | 5,250만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면도화동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 8,165만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
미추홀구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 45건 | 1억 3,419만 | 7,272만 | 54.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,842만 원입니다(감정가 1억 2,600만 원 × 54.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
도화동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경512751 | 트라움하우스 · 빌라 | 9,100만 | 6,630만 | 72.9% |
| 2026.11.5 | 2025타경513390 | 다송캐슬 · 빌라 | 3억 900만 | 1억 5,936만 | 51.6% |
| 2026.11.5 | 2024타경16778 | 도화동 · 빌라 | 7,598만 | 5,610만 | 73.8% |
| 2026.11.3 | 2025타경511755 | 도화동 · 빌라 | 6,600만 | 2,640만 | 40% |
| 2026.11.2 | 2025타경1193 | 도화동 · 빌라 | 9,400만 | 3,325만 | 35.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2014.11.26 (12년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 6세대
- 주차
- 6대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 192.81% · 59.82%
- 대지 · 연면적
- 170㎡ (51.4평) · 327.78㎡ (99.2평)
쉽게 말하면2014년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
인천 미추홀구 빌라 경매 물건인 2024타경577860은 도화동 624-148 4층402호로, 인천지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 43.06㎡(13평)이고 대지권은 28.33㎡(8.6평)입니다.
감정가 1억 2,600만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 6,174만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 617만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2018.9.21 근저당권입니다. 임차인 4명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
2024타경577860 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,174만 원의 10%인 617만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
도화동 624-148 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 13평 기준으로 최저가는 1평당 474만원, 감정가는 1평당 967만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 4명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,322만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
수봉북로11번길 22-21