경매2025타경514000인천 서구 연희동 빌라
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 1억 3,400만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 657만 원
- 면적
- 전용 57.83㎡ (17.5평)
- 다음 회차 최저가
- 4,596만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 순위 16번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 4,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.18 기준| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 711-21 3층301호도로명: 탁옥로73번길 51 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 3,400만 원전용 평당 766만 원 | |
| 전용면적 | 57.83㎡ (17.5평) | 6,566만 원(49%)전용 평당 375만 원 | |
| 35.32㎡ (10.7평) | 657만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.18(362일 지남) | 1억 5,276만 원 | |
| 2026.2.9(279일 지남) | 2021.12.9 압류 | ||
| 채권자 | 서○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
기일내역
인천지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.18 10:00 | 1억 3,400만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.2 10:00 | 9,380만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.2 10:00 | 6,566만 원(49%) | 이번 입찰D-17 |
| 4차 | 2027.1.21 | 4,596만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소219호 법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4,596만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 6개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 인천광역시 서구 연희동 ‘아시아드경기장역’ 동남측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.
- 교통
- 대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.
- 건물
- 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용 중임.
- 설비
- 위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.
- 임대관계
- 도시계획 및 기타 공법관계 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허 가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.12.9 압류배당요구종기 2026.2.9임차인 6명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금 2억 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울보증 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 보험 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 주식회사(임차인:한주거 · 전부점유 2020.06.17.~ | 2020.6.17 | 2020.5.25 | 1억 2,000만 원 | 미상 | 2025.11.17 | 있을 수 있음 |
| 국토지주 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 택공사)한국토지주거 · 제3층제301호전부점유 2020.06.17.~ | 2020.6.17 | 2020.5.25 | 1억 2,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주택공사택공사)한국토지57.825제3층제301호전부 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.11.24
| - 본건 부동산은 다세대주택 등이 다수인 지역에 위치해 있음. |
매각물건명세서(작성 2026.8.18) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 6명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.18)| 2021.12.9 압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 을구 순위 16번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨) | ||
| 임차인 주식회사(임차인:한 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 2,000만 원. 전입 2020.6.17 · 배당요구 2025.11.17. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 택공사)한국토지 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 2,000만 원. 전입 2020.6.17 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 한국토지주택공사: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2022.07.04.임 서울보증보험 주식회사(임차인:한국토지주택공사):-경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일이며, 주택임대차보호법 제3조의2 제7항의 기관으로 임차인 한국토지주택공사로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함 -2026.04.01. '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다'는 취지의 확약서를 제출함 | ||
| 이해관계인 | 채권자 서○○ · 채무자겸소유자 박○○ · 압류권자 기○○, 서○○, 강○○ · 교부권자 국○○, 기○○, 강○○, 은○○, 파○○, 경○○, 인○○, 광○○, 서○○ · 임차권자 한○○ | ||
| 관련 사건 | 서울중앙지방법원 2023가단6091 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6,566만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.657만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5,909만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4,596만 ~ 5,253만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 4,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 566만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 6,566만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기657만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기인천지방법원 219호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 11.30까지 신청 (D-15)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(657만 원)의 1.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
서구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 54건 | 1억 4,592만 | 8,136만 | 54.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,249만 원입니다(감정가 1억 3,400만 원 × 54.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
연희동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 2026타경501571 | 정원베스트빌 · 빌라 | 1억 9,500만 | 9,688만 | 49.7% |
| 2026.11.2 | 2024타경565751 | 굿모닝힐타운 · 빌라 | 6,300만 | 2,168만 | 34.4% |
| 2026.11.2 | 2025타경512407 | 대신아트빌라 · 빌라 | 5,700만 | 2,109만 | 37% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
인천 서구 빌라 경매 물건인 2025타경514000은 연희동 711-21 3층301호로, 인천지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 57.83㎡(17.5평)이고 대지권은 35.32㎡(10.7평)입니다.
감정가 1억 3,400만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 6,566만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 219호 법정이고, 입찰보증금은 657만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.12.9 압류입니다. 임차인 6명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 순위 16번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)"
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경514000 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6,566만 원의 10%인 657만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 인천지방법원 219호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
연희동 711-21 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 17.5평 기준으로 최저가는 1평당 375만원, 감정가는 1평당 766만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,596만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
탁옥로73번길 51