경매2025타경52329전남 순천시 황전면 단독주택
매각기일 2026.12.14 (월) 10:00D-29
- 감정가
- 7,361만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 264만 원
- 면적
- 토지 831㎡ (251.4평)
- 다음 회차 최저가
- 2,111만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 7,361만 원토지 평당 29만 원 | |
| 토지면적 | 831㎡ (251.4평) | 2,638만 원(36%)토지 평당 10만 원 | |
| 건물 연면적 | 51㎡ (15.4평) | 264만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.11.24(356일 지남) | – | |
| 2026.2.19(269일 지남) | 2025.11.24 경매개시결정 | ||
| 채권자 | – | 채무자 / 소유자 | – / 망○○ |
기일내역
광주지방법원 순천지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.8 10:00 | 7,361만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.7.27 10:00 | 5,153만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.9.7 10:00 | 4,122만 원(56%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.2 10:00 | 3,298만 원(45%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.14 10:00 | 2,638만 원(36%) | 이번 입찰D-29 |
| 2차 | 2027.1.25 | 2,111만 원(29%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.3.8 | 1,689만 원(23%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.4.19 | 1,351만 원(18%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소경매 법정|매각결정기일2026.12.21
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.14낙찰
- 12.21
- 12.28결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 36%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 2,111만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상 부동산은 순천시 황전면 봉덕리 소재 봉덕마을 남측 인근에 위치하고, 주위는 하천변 농경지 및 산림지대입니다.
- 교통
- 간선도로 접근성 무난하고, 도로교통 사정 무난합니다.
- 기타
- 기호1 토지는 부정형 저지인 단독주택 부지이고, 기호3 토지는 부정형 평지이고, 소유자 미상의 1동 건축물(작업장외) 부지의 일부이고, 잔여 토지는 아스팔트 포장된 성격 미상인 도로입니다.
- 기타
- 기호1,3 토지는 아스팔트 포장된 소로(기호3 토지 일부 포함)에 접하고, 도로 상태 무난합니다.
- 용도지역
- 기호1
- 3 토지는 생산관리지역
- 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 이상은 토지이용확인서에 의합니다.
- 기타
- 기호3 토지상에 소유자 미상인 1동의 건축물 일부가 대상 토지를 점유하고 있습니다. (지적개황도 참조)
- 기타
- 기호3 토지의 일부는 소유자 미상인 1동 건축물의 일부가 점유하는 건부지이고, 잔여 토지는 아스팔트 포장된 도로입니다.
- 임대관계
- 기호3 토지의 일부를 점유하는 건축물 부지의 상대방 이용에 대한 권원관계는 미상이고, 나머지 잔여 토지인 도로의 성격도 미상입니다. 이상 대상토지들의 면적사정은 공부에 의하였으며, 타인 점유 여부 및 그 면적은 측량에 의하여야 가능하므로 유의 요합니다.
- 건물
- 기호2 건물은 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕(현 기와형 강판지붕) 단층 주택으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지 등, 창호는 PVC 창임.
- 이용 상태
- 주택입니다.
- 설비
- 급, 배수설비 구비하였습니다.
- 기타
- '지적 및 건물 개황도' 제시외건물 참고 바랍니다.
- 기타
- 주택 건물의 지붕은 기와형 강판지붕입니다.
- 임대관계
- 임대내역 미상이고, 건물소재 지번의 정확한 위치는 지적 경계 측량이 수반되어야 합니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.11.24 경매개시결정배당요구종기 2026.2.19임차인 3명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 3명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동열주거 · 미상 · 점유자점유 미상 | 2020.3.5 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 신계우주거 · 미상 · 점유자점유 미상 | 2018.7.26 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 차명철주거 · 미상 · 점유자점유 미상 | 2015.7.24 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.4
| 가. 목록 1. - 목록 2. 주택 및 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중임. 나. 목록 2. - 목록 1. 부동산에 소재하나 일부는 인접 부동산(지번 미상)에 걸쳐 소재한 것으로 보이며, 외관상 단층주택으로 공부상 표시와 일치함. 다. 목록 3. - 공부상 임야이나 대부분 도로 및 제시외 건물의 부지 등으로 이용중임. 라. 제시외 1) 목록 1. - 본건 지상에 시멘트벽돌조 양철지붕 주택(도로명주소: 덕계길8) 소재함. 2) 목록 2. - 본건 주택 지붕에 차양(비가림 시설) 설치됨. 3) 목록 1, 3 - 본건 부동산 경계지점에 소재한 대형 창고는 대부분 인접 부동산(지번 미상)에 소재하나 위 건물 일부는 본건 부동산 등 양지상에 걸쳐 소재한 것으로 보임. 마. 본 조사는 육안 관찰 및 인터넷 지도 등에 의하여 작성하였으며, 본건 토지 및 주택(제시외 건물 포함)의 정확한 위치, 면적, 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함. | |
| 임대차 관계 | 임대차관계조사서는 전입세대확인서(동거인 포함) 등에 의하여 작성함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 3명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)| 2025.11.24 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 박동열 | 대항력 있을 수 있음 전입 2020.3.5 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 신계우 | 대항력 있을 수 있음 전입 2018.7.26 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 차명철 | 대항력 있을 수 있음 전입 2015.7.24 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 신청인 박○○ · 상대방겸소유자 망○○ · 교부권자 순○○ · 점유자 박○○, 신○○, 차○○ | ||
| 관련 사건 | 광주가정법원 순천지원 2025느단5430 (기타집행권원) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,638만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.14최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.264만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,374만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,847만 ~ 2,111만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2,638만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 29일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.12.4까지
- 입찰가 정하기최저가 2,638만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.11까지
- 보증금 준비하기264만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.13까지
- 법원 가기광주지방법원 순천지원 경매 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.14 (월) 10:00
보고서
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(264만 원)의 3.8%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
전남 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 7,246만 | 9,128만 | 51.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,813만 원입니다(감정가 7,361만 원 × 51.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
전남 순천시 단독주택 경매 물건인 2025타경52329은 황전면 362-1로, 광주지방법원 순천지원 경매7계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 831㎡(251.4평), 건물 연면적은 51㎡(15.4평)입니다.
감정가 7,361만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 2,638만 원(감정가의 36%)입니다. 입찰은 2026년 12월 14일(월) 오전 10시 경매 법정이고, 입찰보증금은 264만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.11.24 경매개시결정입니다. 임차인 3명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 34장
자주 묻는 질문
2025타경52329 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,638만 원의 10%인 264만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 14일(월) 오전 10시, 광주지방법원 순천지원 경매 법정입니다. 매각결정은 12월 21일(월)입니다.
황전면 362-1 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 251.4평 기준으로 최저가는 1평당 10만원, 감정가는 1평당 29만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 2,111만 원(감정가의 29%)가 됩니다.
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위치
전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1