경매2024타경13441제주 서귀포시 강정동 단독주택
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 11억 2,942만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 5,534만 원
- 면적
- 토지 342.9㎡ (103.7평)
- 다음 회차 최저가
- 3억 8,739만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -4,627만 원 저렴합니다. | 강정동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 5억 9,969만 원(8건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 5억 5,342만 원은 그 92%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 8명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.21 기준| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 116-2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 11억 2,942만 원토지 평당 1,089만 원 | |
| 토지면적 | 342.9㎡ (103.7평) | 5억 5,342만 원(49%)토지 평당 534만 원 | |
| 건물 연면적 | 349.14㎡ (105.6평) | 5,534만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2024.12.10(705일 지남) | 5억 3,652만 원 | |
| 2025.3.11(614일 지남) | 2017.12.28 근저당권 | ||
| 채권자 | 농○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
제주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.3.17 10:00 | 11억 2,942만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.3 10:00 | 7억 9,060만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.8 10:00 | 5억 5,342만 원(49%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.19 | 3억 8,739만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.2 | 2억 7,117만 원(24%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 8,739만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "서귀포대신중학교" 북측 인근에 위치하는 부동산이며 부근은 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.
- 기타
- 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
- 기타
- 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.
- 용도지역
- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- "건물감정평가 요항표" 참조
- 건물
- 일련번호 2) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 외장타일 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 강마루 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.
- 이용 상태
- 일련번호 2) 1층 : 주택으로 이용중임. 일련번호 2) 2층 : 주택으로 이용중이며 상부에 다락이 소재함.
- 설비
- 일련번호 2) : 기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2017.12.28 근저당권배당요구종기 2025.3.11임차인 8명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지주거 · 본건 건물점유 미상 | 2024.9.30 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 류승준주거 · 1층(현장점유 미상 | 2021.9.13 | 2021.9.1 | 7,800만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 범지수주거 · 2층(현장점유 2023.12.28.~ | 2023.12.29 | 2023.12.15 | 6,800만 원권리신고: 68,000,000원원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.1.14 | 없음 |
| 이승헌주거 · 2층(현장점유 2021.09.28.~ | 2021.9.28 | 2021.9.9 | 1억 9,000만 원권리신고: 190,000,000원원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.1.2 | 없음 |
| 이원용주거 · 1층(현장 | 2021.6.30 | 2021.6.11 | 6,900만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 정해룡주거 · 1층(현장점유 2021.06.30.~ | 2021.6.30 | 2021.6.11 | 6,900만 원권리신고: 69,000,000원원 / 권리신고: 69,000,000원원 / 등기사항: 69,000,000원원 / 현황조사: 미상 / ) 전부증명서: 69,000,000원원 / 현황조사: 69,000,000원원 | 미상 | 2025.1.3 | 없음 |
| 조재우주거 · 1층(현장점유 2023.02.28.~ | 2023.2.28 | 2023.2.28 | 7,000만 원 | 미상 | 2025.1.15 | 없음 |
| 황현아주거 · 2층(현장점유 2021.06.11.~ | 2021.6.11 | 2021.6.11 | 7,500만 원 | 미상 | 2025.1.2 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2024.12.30
| 소재지1(강정동 116-2)대지(제시건물의 부지로 이용 중임) 소재지2(신서로122번길 10)제시건물 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 1층 159.7㎡, 2층 189.44㎡ 등이 소재함. 제시건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망. | |
| 임대차 관계 | - 위 임차인 정해룡의 임대차관계 조사서는 등기사항증명서 및 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 이원용의 임대차관계 조사서는 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 임차인 조재우의 임대차관계 조사서는 별지와 같은 안내문 부착 후 전화연결된 임차인의 부친 조현언의 전화 진술 및 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 임차인 류승준의 임대차관계 조사서는 등기사항증명서 및 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 김민지의 임대차관계 조사서는 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 범지수의 임대차관계 조사서는 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 이승헌의 임대차관계 조사서는 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. - 위 임차인 황현아의 임대차관계 조사서는 등기사항증명서 및 2024.12.19.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음. |
매각물건명세서(작성 2026.9.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 8명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.21)| 2017.12.28 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 승계인 에○○ · 채권자 농○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 이○○, 정해룡, 조재우, 류승준, 김민지, 범지수, 황현아, 범○○ · 가압류권자 김○○, 한○○, 농○○ · 교부권자 제○○, 국○○ · 배당요구권자 한○○ · 임차권자 류승준, 황현아, 정해룡, 조재우 · 기타 한○○ | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 5억 5,342만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.5,534만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 9,808만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 8,739만 ~ 4억 4,273만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.5억 5,342만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 5억 5,342만 원과 시세 평균 5억 9,969만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기5,534만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기제주지방법원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(5,534만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
강정동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 5억 7,300만 원 최근 1년 8건 · 토지 평당 552만 원
- 감정가
- 11억 2,942만 원 시세의 197%
- 최저가
- 5억 5,342만 원 시세의 97%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.12 | 단독 | 633㎡ (191.5평) | 61.62㎡ (18.6평) | 1억 500만 |
| 2026.9.8 | 단독 | 640㎡ (193.6평) | 452.63㎡ (136.9평) | 7억 5,750만 |
| 2026.8.12 | 다가구 | 410.7㎡ (124.2평) | 688.06㎡ (208.1평) | 12억 |
| 2026.7.16 | 단독 | 298㎡ (90.1평) | 48.06㎡ (14.5평) | 1억 6,500만 |
| 2026.6.16 | 단독 | 349㎡ (105.6평) | 137.98㎡ (41.7평) | 6억 9,000만 |
| 2026.6.11 | 단독 | 284.3㎡ (86평) | 84.9㎡ (25.7평) | 3억 3,000만 |
| 2026.5.15 | 단독 | 261.4㎡ (79.1평) | 465.15㎡ (140.7평) | 10억 |
| 2026.3.10 | 단독 | 349.8㎡ (105.8평) | 170.76㎡ (51.7평) | 5억 5,000만 |
| 2025.10.29 | 단독 | 277.3㎡ (83.9평) | 187.85㎡ (56.8평) | 5억 2,000만 |
| 2025.10.24 | 단독 | 492㎡ (148.8평) | 151.59㎡ (45.9평) | 6억 |
| 2025.10.1 | 다가구 | 648㎡ (196평) | 208.82㎡ (63.2평) | 6억 |
| 2025.7.29 | 단독 | 519㎡ (157평) | 151.78㎡ (45.9평) | 5억 4,800만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 32㎡ (9.7평) | 200만 | 40만 |
| 2026.11.9 | 49.58㎡ (15평) | – | 50만 |
| 2026.11.3 | 84.96㎡ (25.7평) | 1,000만 | 83만 |
| 2026.10.30 | 47㎡ (14.2평) | 500만 | 46만 |
| 2026.10.24 | 19㎡ (5.7평) | 150만 | 38만 |
| 2026.10.24 | 25㎡ (7.6평) | 200만 | 40만 |
| 2026.10.23 | 65㎡ (19.7평) | 500만 | 68만 |
| 2026.10.21 | 26㎡ (7.9평) | 200만 | 40만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면강정동 단독·다가구이 최근 1년 평균 5억 9,969만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
제주 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 7억 6,857만 | 2억 3,860만 | 34.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 9,304만 원입니다(감정가 11억 2,942만 원 × 34.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2017.12.22 (9년차)
- 주용도
- 단독주택
- 규모
- 지상 2층
- 세대·호수
- 8가구
- 주차
- 8대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 101.82% · 55.25%
- 대지 · 연면적
- 342.9㎡ (103.7평) · 349.14㎡ (105.6평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층).
이 물건 한눈에 보기
제주 서귀포시 단독주택 경매 물건인 2024타경13441은 강정동 116-2로, 제주지방법원 경매9계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 342.9㎡(103.7평), 건물 연면적은 349.14㎡(105.6평)입니다.
감정가 11억 2,942만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 5억 5,342만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 5,534만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2017.12.28 근저당권입니다. 임차인 8명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 18장
자주 묻는 질문
2024타경13441 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 5억 5,342만 원의 10%인 5,534만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 제주지방법원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
강정동 116-2 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 103.7평 기준으로 최저가는 1평당 534만원, 감정가는 1평당 1,089만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 8명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 8,739만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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6,400만2,195만34%11.17입찰 2일 전
위치
제주특별자치도 서귀포시 강정동 116-2