경매2025타경7733제주 서귀포시 중문동 이도빌리지 빌라
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 1억 3,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 54만 원
- 면적
- 전용 36.84㎡ (11.1평)
- 다음 회차 최저가
- 381만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "위 임차인의 을구 5번 임차권등기(2025.3.11.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 29. 추가기재)"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -9,705만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 250만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 545만 원은 그 5%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 1명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.29 기준| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1634-4 이도빌리지 5층 501호도로명: 중문로 48 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 3,500만 원전용 평당 1,211만 원 | |
| 전용면적 | 36.84㎡ (11.1평) | 545만 원(4%)전용 평당 49만 원 | |
| 25.3173㎡ (7.7평) | 54만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.14(611일 지남) | 8,000만 원 | |
| 2025.6.16(517일 지남) | 2021.3.10 전세권 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
제주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.12.23 10:00 | 1억 3,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.2.3 10:00 | 9,450만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.3.17 10:00 | 6,615만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.4.21 10:00 | 4,631만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.6.2 10:00 | 3,241만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.7.14 10:00 | 2,269만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.8.18 10:00 | 1,588만 원(12%) | 유찰 |
| 8차 | 2026.9.22 10:00 | 1,112만 원(8%) | 유찰 |
| 9차 | 2026.11.3 10:00 | 778만 원(6%) | 유찰 |
| 10차 | 2026.12.8 10:00 | 545만 원(4%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.19 | 381만 원(3%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.2 | 267만 원(2%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 4%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 381만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 공시가격 | 2026년8,330만 원감정가의 62% ▼ 200만 원 2025년8,530만 원감정가의 63% ▲ 80만 원 2024년8,450만 원감정가의 63% 감정가1억 3,500만 원 |
|---|
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, (사용승인일자: 2017.05.30) 외 벽 : 치장타일 및 징크패널 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.
- 이용 상태
- '도시형생활주택(단지형연립)' 등으로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.
- 도로
- 지적도상 북서측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 고도지구(20m이하)
- 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 역사문화환경보존지역(2023-12-29)<근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
- 역사문화환경보전지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2021.3.10 전세권배당요구종기 2025.6.16임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현태전세권자 · 501호5층전부 · 주거임차인점유 2021.03.10.~2023.03.09.2025.03.09. | 2021.3.17 | 2021.3.10 | 미상권리신고: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 권리신고: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 등기사항: 전세금84,000,000원80,000,000원 / 등기사항: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 전부증명서: 80,000,000원84,000,000원전세금 / 전부증명서: 84,000,000원전세금80,000,000원 / 현황조사: 미상84,000,000원전세금80,000,000원 | 미상 | 2025.3.13 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.26
| 임대차 관계 | 위 임차인 김현태에 대한 임대차관계조사서는 2025.03.19.자 전입세대확인서에 전입세대주로 등록된 사항을 기재한 내용임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.9.29) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.29)| 2021.3.10 전세권 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 위 임차인의 을구 5번 임차권등기(2025.3.11.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 29. 추가기재) | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 김○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 임차인 김현태 · 교부권자 국○○, 제○○ · 배당요구권자 주○○ · 임차권자 김현태 | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 545만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.54만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.490만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.381만 ~ 436만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.545만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 545만 원과 시세 평균 1억 250만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기54만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기제주지방법원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(54만 원)의 18.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 1억 250만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 1억 3,500만 원 시세의 132%
- 최저가
- 545만 원 시세의 5%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.25 | 이도빌리지 | 36.84㎡ (11.1평) | 2층 | 1억 500만 |
| 2026.3.1 | 이도빌리지 | 36.84㎡ (11.1평) | 3층 | 1억 |
최근 전월세 3건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.14 | 36.84㎡ (11.1평) | 300만 | 50만 |
| 2026.7.20 | 36.84㎡ (11.1평) | 500만 | 50만 |
| 2026.3.23 | 36.84㎡ (11.1평) | 200만 | 45만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 1억 250만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
제주 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 6억 2,300만 | 1억 7,664만 | 32.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4,442만 원입니다(감정가 1억 3,500만 원 × 32.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 이도빌리지
- 사용승인일
- 2017.5.30 (9년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 49세대 · 1호
- 주차
- 50대 (세대당 1.02대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 196.04% · 55.6%
- 대지 · 연면적
- 1,630㎡ (493.1평) · 4,082.26㎡ (1,234.9평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
제주 서귀포시 빌라 경매 물건인 2025타경7733은 중문동 이도빌리지 5층 501호로, 제주지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 36.84㎡(11.1평)이고 대지권은 25.3173㎡(7.7평)입니다.
감정가 1억 3,500만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 545만 원(감정가의 4%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 54만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.3.10 전세권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "위 임차인의 을구 5번 임차권등기(2025.3.11.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 29. 추가기재)"
사진
현황조사·감정평가 사진 9장
자주 묻는 질문
2025타경7733 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 545만 원의 10%인 54만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 제주지방법원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
이도빌리지 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11.1평 기준으로 최저가는 1평당 49만원, 감정가는 1평당 1,211만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 381만 원(감정가의 3%)가 됩니다.
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