경매2025타경1721제주 제주시 이도이동 빌라
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
- 감정가
- 1억 1,070만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 186만 원
- 면적
- 전용 39.6㎡ (12평)
- 다음 회차 최저가
- 1,302만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "위 임차인의 을구 15번 임차권등기(2024.4.4.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 28. 추가기재)"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -9,140만 원 저렴합니다. | 같은 건물이 최근 1년 동안 평균 1억 1,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1,861만 원은 그 17%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.28 기준| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도이동 1141-10 4층502호도로명: 광양13길 30 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 1,070만 원전용 평당 924만 원 | |
| 전용면적 | 39.6㎡ (12평) | 1,861만 원(17%)전용 평당 155만 원 | |
| 25.02㎡ (7.6평) | 186만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.11(430일 지남) | 1억 1,000만 원 | |
| 2025.12.15(335일 지남) | 2025.9.11 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 노○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
제주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.6.2 10:00 | 1억 1,070만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.7.14 10:00 | 7,749만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.8.18 10:00 | 5,424만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.9.22 10:00 | 3,797만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.11.3 10:00 | 2,658만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.12.8 10:00 | 1,861만 원(17%) | 이번 입찰D-23 |
| 3차 | 2027.1.19 | 1,302만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.2 | 912만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 5번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 17%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,302만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트조 슬래브 위 슁글지붕 4층 건물내 제4층 제502호로서, 외벽 : 타일 등, 창호 : 샷시창호 등임.
- 이용 상태
- 다세대주택임.
- 설비
- 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 되어있음.
- 토지 형태
- 부정형의 토지로서 평지이며 다세대주택 부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 북서측으로 소로에 한면이 접함.
- 용도지역
- 제2종일반주거지역
- 고도지구(30M이하)
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 가축사육제한구역(전부제한구역)
- 장애물제한표면구역
- 역사문화환경보존지역
- 지하수자원특별관리구역
- 하수처리구역임.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 본건의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 본건은 호별배치도 및 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하는바, 제시외건물의 구조, 면적, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 그 포함 여부를 판단하시기 바람. 4) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 명세표상에 표기하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.11 강제경매개시결정배당요구종기 2025.12.15임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노광민주거 · 502호4층전부점유 2022.02.21.~2024.02.20. | 2022.1.26 | 2022.1.26 | 미상권리신고: 금110,000,000원 / 등기사항: 금110,000,000원 / 전부증명서: 110,000,000원금 / 현황조사: 미상금110,000,000원 | 미상 | 2025.9.5 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.9.17
| - 본 호(광양13길 30) 건물 외벽에 `보건빌라` 표기가 있음 | |
| 임대차 관계 | - 위 임차인 노광민에 관한 사항은 2025.09.16.자 전입세대확인서에 의하여 기재하였음 |
매각물건명세서(작성 2026.9.28) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.28)| 2025.9.11 강제경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 위 임차인의 을구 15번 임차권등기(2024.4.4.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 28. 추가기재) | ||
| 임차인 노광민 | 대항력 있을 수 있음 전입 2022.1.26 · 배당요구 2025.9.5. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 노○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 노광민 · 교부권자 제○○ · 임차권자 노광민 | ||
| 관련 사건 | 제주지방법원 2025가단393 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1,861만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.186만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1,674만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,302만 ~ 1,488만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1,861만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 1,861만 원과 시세 평균 1억 1,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기186만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기제주지방법원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.6까지 신청 (D-21)
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견적 문의제주·섬 지역
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.1까지 신청 (D-16)
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(186만 원)의 5.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 1998년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 7,500만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 189만 원
- 감정가
- 1억 1,070만 원 시세의 148%
- 최저가
- 1,861만 원 시세의 25%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.23 | 보건빌라 | 58.14㎡ (17.6평) | 2층 | 1억 1,000만 |
최근 전월세 1건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.6.11 | 54.66㎡ (16.5평) | 300만 | 42만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 1년 평균 1억 1,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
제주 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 6억 2,300만 | 1억 7,664만 | 32.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3,642만 원입니다(감정가 1억 1,070만 원 × 32.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1998.1.19 (28년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택, 주차장
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 7세대
- 주차
- 4대 (세대당 0.57대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 195.43% · 58.44%
- 대지 · 연면적
- 230.4㎡ (69.7평) · 450.29㎡ (136.2평)
쉽게 말하면1998년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
제주 제주시 빌라 경매 물건인 2025타경1721은 이도이동 1141-10 4층502호로, 제주지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 39.6㎡(12평)이고 대지권은 25.02㎡(7.6평)입니다.
감정가 1억 1,070만 원에서 5번 유찰되어 이번 최저가는 1,861만 원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 186만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.9.11 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "위 임차인의 을구 15번 임차권등기(2024.4.4.등기)는 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (2026. 9. 28. 추가기재)"
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경1721 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1,861만 원의 10%인 186만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 제주지방법원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
이도이동 1141-10 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 12평 기준으로 최저가는 1평당 155만원, 감정가는 1평당 924만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,302만 원(감정가의 12%)가 됩니다.
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위치
광양13길 30