위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
경매2025타경51408 [2]충북 청주시 서원구 사직동 오피스텔
청주지방법원 경매2계 · 043-249-7302
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
이번 최저가 · 감정가의 100%
2,800만 원3회 유찰
- 감정가
- 2,800만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 280만 원
- 면적
- 전용 31.39㎡ (9.5평)
- 조사된 임차인 없음
- 위반건축물
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -167만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 2,967만 원(3건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2,800만 원은 그 94%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 조사된 세입자는 없습니다. | 돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 위반건축물로 등재된 건물입니다. | 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.12 기준| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 7층 703호도로명: 대원로19번길 38 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 2,800만 원전용 평당 295만 원 | |
| 전용면적 | 31.39㎡ (9.5평) | 2,800만 원(100%)전용 평당 295만 원 | |
| 881㎡ (266.5평) | 280만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.24(509일 지남) | 1,467만 원 | |
| 2025.9.22(419일 지남) | 2025.6.24 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 사○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기일내역
청주지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.5.12 10:00 | 2,800만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.6.16 10:00 | 1,960만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.7.21 10:00 | 1,372만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.8.25 10:00 | 960만 원(34%) | 001 |
| 5차 | 2026.10.7 17:00 | – | 010 |
| 6차 | 2026.12.8 10:00 | 2,800만 원(100%) | 이번 입찰D-23 |
| 2차 | 2027.1.12 | 1,960만 원(70%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.16 | 1,372만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.23 | 960만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소법정동 121호 (경매법정)|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 100%로 내려왔습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권881㎡ (266.5평)
건물10층 건물 · 7층 703호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2009년31.39㎡ (9.5평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 295만 원)가격시점 2025년2,800만 원
감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 대상물건은 충청북도 청주시 서원구 사직동 소재 '한벌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.
- 교통
- 대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층, 지상10층건 중 제3층 제305호, 제7층 제703호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창임.
- 이용 상태
- 오피스텔로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.
- 토지 형태
- 대체로 정방형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
- 도로
- 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 소재함.
- 용도지역
- 도시지역
- 준주거지역
- 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
- 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 임대관계
- - 기준시점 현재 대상물건 일련번호 ②의 일부 벽면에 곰팡이가 있는 것으로 조사된 바, 경매진행(입찰)시 참고하시기 바람. - 대상물건 일련번호 ①, ②는 집합건축물대장(전유부) 상 위반건축물(부설주차장 기능상실 주차장법 제19조, 29조, 32조, 위반(건축과-8973호, 2014.11.10.))로 등재되어 있는 바, 경매진행(입찰)시 참고하시기 바람.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.6.24 경매개시결정배당요구종기 2025.9.22확인된 임차인 0명
현황조사서 원문
| -. 2회에 걸쳐 방문하였으나 공실(관리인 안내하에 개문하여 확인)이며, 주민등록상 전입자 및 상가임대차현황서, 외국인체류확인서상에 `해당사항없음`으로 기재됨. |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.12)| 2025.6.24 경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 위반건축물 | 주의 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 사○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 전세권자 안○○ · 교부권자 청○○ | ||
| 관련 사건 | 청주지방법원 2025가소53921 (이행권고결정) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,800만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.280만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,520만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,680만 ~ 1,960만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2,800만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 2,800만 원과 시세 평균 2,967만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기280만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기청주지방법원 법정동 121호 (경매법정). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
보고서
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위반건축물 문제처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(280만 원)의 3.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2009년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2,967만 원 최근 1년 3건
- 감정가
- 2,800만 원 시세의 94%
- 최저가
- 2,800만 원 시세의 94%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.22 | (245-18) | 31.39㎡ (9.5평) | 2층 | 2,500만 |
| 2025.11.28 | (245-18) | 32.56㎡ (9.8평) | 2층 | 3,200만 |
| 2025.11.28 | (245-18) | 32.56㎡ (9.8평) | 6층 | 3,200만 |
최근 전월세 1건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.5.29 | 31.39㎡ (9.5평) | 300만 | 35만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 2,967만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
충북 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1건 | 6,500만 | 4,655만 | 71.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2,005만 원입니다(감정가 2,800만 원 × 71.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2009.7.17 (17년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 10층 · 지하 1층
- 주차
- 37대
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 487.3% · 67.73%
- 대지 · 연면적
- 493㎡ (149.1평) · 2,532.17㎡ (766평)
쉽게 말하면2009년에 사용승인된 건물입니다(지상 10층).
이 물건 한눈에 보기
충북 청주시 서원구 오피스텔 경매 물건인 2025타경51408은 사직동 245-18 7층 703호로, 청주지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 31.39㎡(9.5평)이고 대지권은 881㎡(266.5평)입니다.
감정가 2,800만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 2,800만 원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 법정동 121호 (경매법정)이고, 입찰보증금은 280만 원입니다.
말소기준권리는 2025.6.24 경매개시결정입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 7장
자주 묻는 질문
2025타경51408 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,800만 원의 10%인 280만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 청주지방법원 법정동 121호 (경매법정)입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
사직동 245-18 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 9.5평 기준으로 최저가는 1평당 295만원, 감정가는 1평당 295만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
-192%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,176만 원(감정가의 292%)가 됩니다.
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