경매2026타경20068경기 남양주시 화도읍 리치타운 빌라
매각기일 2026.12.9 (수) 10:30D-24
- 감정가
- 1억 8,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 907만 원
- 면적
- 전용 62.62㎡ (18.9평)
- 다음 회차 최저가
- 6,346만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구4번 2024.09.24. 접수 제107411호 임차권등기(임차보증금 136,000,000원, 전입일자 2022.09.05. 확정일자 2022.08.18.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 7,200만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 102동 4층 402호도로명: 비룡로116번길 22-2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 8,500만 원전용 평당 977만 원 | |
| 전용면적 | 62.62㎡ (18.9평) | 9,065만 원(49%)전용 평당 479만 원 | |
| 36.11㎡ (10.9평) | 907만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.1.23(296일 지남) | 1억 3,600만 원 | |
| 2026.4.13(216일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
의정부지방법원 남양주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.30 10:30 | 1억 8,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.4 10:30 | 1억 2,950만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.9 10:30 | 9,065만 원(49%) | 이번 입찰D-24 |
| 4차 | 2027.1.13 | 6,346만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6,346만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준| 공시가격 | 2026년1억 500만 원감정가의 57% ▼ 300만 원 2025년1억 800만 원감정가의 58% 2024년1억 800만 원감정가의 58% 감정가1억 8,500만 원 |
|---|
감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농지, 임야 등이 소재함.
- 교통
- 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.
- 건물
- 구조 : 철근콘크리트구조, 아스팔트싱글지붕 층수 : 지상 5층 건물 내 4층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.
- 이용 상태
- "단지형 다세대주택-도시형생활주택"으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
- 설비
- 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.
- 토지 형태
- 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, "단지형 다세대주택-도시형생활주택" 건부지로 이용중임.
- 도로
- 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 가축사육제한구역
- 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원)
- 배출시설설치제한지역
- 자연보전권역
- 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
- 수질보전특별대책지역(1권역)
- 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2026.4.13임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금 2억 7,200만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문자주택 · 전부점유 2022.09.05.~ | 2022.9.5 | 2022.8.18 | 1억 3,600만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주택도시보증공사주거 · 전부 · 임차권자점유 2022.09.05.~2024.09.05. | 2022.9.5 | 2022.8.18 | 1억 3,600만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.1.29
| 이 사건 부동산은 주거용 공동주택임 |
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)| 2건(대상마다 다름) | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구4번 2024.09.24. 접수 제107411호 임차권등기(임차보증금 136,000,000원, 전입일자 2022.09.05. 확정일자 2022.08.18.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 김문자 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 3,600만 원. 전입 2022.9.5 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 주택도시보증공사 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 3,600만 원. 전입 2022.9.5 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 | 주택도시보증공사(임차인 김문자): 경매신청권자로 배당요구일자는 경매신청일(2026.01.16.)이고, 임차인 김문자의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) | ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 근저당권자 이○○ · 압류권자 연○○ · 교부권자 국○○, 연○○, 서○○, 남○○ · 주택임차권자 김문자 · 임차권자 주택도시보증공사 | ||
| 관련 사건 | 서울중앙지방법원 2025차전123552 (지급명령) | ||
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| 김동민 지분 | 2023.8.28 | 근저당권 |
| 김학동 지분 | 2026.1.23 | 개시결정 |
목록(땅·건물·지분)마다 말소기준권리가 따로 있습니다. 각 기준 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 9,065만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.907만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8,159만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6,346만 ~ 7,252만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 7,200만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 6,265만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 9,065만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기907만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:30
보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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390,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(907만 원)의 1.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
남양주시 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16건 | 1억 7,181만 | 9,727만 | 56.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 379만 원입니다(감정가 1억 8,500만 원 × 56.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
화도읍 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2024타경83834 | 화도읍 · 빌라 | 2억 | 1억 367만 | 51.8% |
| 2026.11.11 | 2025타경2597 | 월드그린타운 · 빌라 | 1억 5,000만 | 9,017만 | 60.1% |
| 2026.11.10 | 2025타경4630 | 샹그레빌 · 빌라 | 1억 6,500만 | 1억 2,118만 | 73.4% |
| 2026.11.5 | 2024타경6509 | 화도읍 · 빌라 | 9,800만 | 4,949만 | 50.5% |
| 2026.11.4 | 2022타경1487 | 로얄캐슬 비 · 빌라 | 1억 4,800만 | 7,500만 | 50.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 리치타운
- 사용승인일
- 2017.8.24 (9년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 6대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 199.36% · 59.89%
- 대지 · 연면적
- 280㎡ (84.7평) · 558.2㎡ (168.9평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 남양주시 빌라 경매 물건인 2026타경20068은 화도읍 리치타운 102동 4층 402호로, 의정부지방법원 남양주지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 62.62㎡(18.9평)이고 대지권은 36.11㎡(10.9평)입니다.
감정가 1억 8,500만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 9,065만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 907만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 7,200만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구4번 2024.09.24. 접수 제107411호 임차권등기(임차보증금 136,000,000원, 전입일자 2022.09.05. 확정일자 2022.08.18.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 14장
자주 묻는 질문
2026타경20068 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 9,065만 원의 10%인 907만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
리치타운 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 18.9평 기준으로 최저가는 1평당 479만원, 감정가는 1평당 977만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,346만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
리치타운 1건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72627 | 103동 3층 302호 | 전용 58.5㎡ (17.7평) | 1억 6,800만 | 1억 6,800만100% | 12.16 |
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위치
비룡로116번길 22-2