경매2026타경20745경기 남양주시 진건읍 진건주공2단지 아파트
매각기일 2026.12.9 (수) 10:30D-24
- 감정가
- 1억 9,900만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 975만 원
- 면적
- 전용 49.95㎡ (15.1평)
- 다음 회차 최저가
- 6,826만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구9번 2026.01.12. 접수 제181466호 임차권등기(임차보증금 121,500,000원, 전입일자 2020.07.28. 확정일자 2020.07.28.(금 115,000,000원), 2022.07.15.(증액된 금20,000,000원))가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 2,150만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.6 기준| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 855 진건주공2단지 201동 8층801호도로명: 사릉로372번길 25 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 1억 9,900만 원전용 평당 1,317만 원 | |
| 전용면적 | 49.95㎡ (15.1평) | 9,751만 원(49%)전용 평당 645만 원 | |
| 34.11㎡ (10.3평) | 975만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.5.21(178일 지남) | 1억 2,734만 원 | |
| 2026.8.10(97일 지남) | 2025.11.18 가압류 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 양○○ |
기일내역
의정부지방법원 남양주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.30 10:30 | 1억 9,900만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.4 10:30 | 1억 3,930만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.9 10:30 | 9,751만 원(49%) | 이번 입찰D-24 |
| 4차 | 2027.1.13 | 6,826만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 경매법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6,826만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.
- 건물
- 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평스라브지붕 18층건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 1998.12.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.
- 이용 상태
- 아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.
- 토지 형태
- 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.
- 도로
- 본건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 아파트단지 남서측 정문을 통해 외부도로와 연계됨.
- 용도지역
- 도시지역
- 제3종일반주거지역
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (저촉)
- 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2012-11-29)(사능초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>
- 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
- 소하천구역(오룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>
- 소하천예정지(오룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
- 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가 구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지는 토지대장상 2001년 09월 12일자로 진건읍 용정리로 행정구역이 변경되었음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2025.11.18 가압류배당요구종기 2026.8.10임차인 2명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금(확인된 것) 1억 2,150만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미주거 · 801호점유 2020.07.24.~ | 2020.7.28 | 1902.2.2 | 1억 2,150만 원 | 미상 | 원), | 있을 수 있음 |
| 이경로주거 | 2025.8.5 | – | 미상 | 미상 | 원) | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.6.10
| 이 사건 부동산은 주거용 아파트임 |
매각물건명세서(작성 2026.11.6) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.6)| 2025.11.18 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구9번 2026.01.12. 접수 제181466호 임차권등기(임차보증금 121,500,000원, 전입일자 2020.07.28. 확정일자 2020.07.28.(금 115,000,000원), 2022.07.15.(증액된 금20,000,000원))가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 김영미 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 2,150만 원. 전입 2020.7.28 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 이경로 | 대항력 있을 수 있음 전입 2025.8.5 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 김○○ · 채무자겸소유자 양○○ · 임차인 이경로 · 가압류권자 농○○ · 교부권자 남○○ · 임차권자 김영미 | ||
| 관련 사건 | 의정부지방법원 남양주지원 2026차전51298 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 9,751만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.975만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8,776만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6,826만 ~ 7,801만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 2,150만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 1,901만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 9,751만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기975만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:30
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
- 현장 방문
입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
390,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(975만 원)의 1.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
매각사례
남양주시 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 25건 | 4억 8,732만 | 4억 6,584만 | 90.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 8,010만 원입니다(감정가 1억 9,900만 원 × 90.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
진건읍 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2025타경1884 | 금강아파트 · 아파트 | 2억 6,100만 | 1억 8,388만 | 70.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
경기 남양주시 아파트 경매 물건인 2026타경20745은 진건읍 진건주공2단지 201동 8층801호로, 의정부지방법원 남양주지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 49.95㎡(15.1평)이고 대지권은 34.11㎡(10.3평)입니다.
감정가 1억 9,900만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 9,751만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분 제101호 경매법정이고, 입찰보증금은 975만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.11.18 가압류입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1억 2,150만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구9번 2026.01.12. 접수 제181466호 임차권등기(임차보증금 121,500,000원, 전입일자 2020.07.28. 확정일자 2020.07.28.(금 115,000,000원), 2022.07.15.(증액된 금20,000,000원))가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
2026타경20745 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 9,751만 원의 10%인 975만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
진건주공2단지 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 15.1평 기준으로 최저가는 1평당 645만원, 감정가는 1평당 1,317만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,826만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
사릉로372번길 25