경기 수원시 권선구 오목천동 계림빌리지 빌라 경매 2025타경58978
전용 73.14㎡ (22.1평) · 대지권 49.32㎡ (14.9평) · 2016년 사용승인 · 에이동 2층201호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
8,644만 원34%
감정가 2억 5,200만 원 · 3회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 864만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 5,356만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 6,051만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 18:58
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2023.05.15. 등기) 있음(임대차보증금 263,000,000원, 전입일:2021.04.20., 확정일자:2021.03.22.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5억 2,600만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 5,356만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 동안 평균 2억 4,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 8,644만 원은 그 36%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5억 2,600만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8,644만 원에 낙찰된다고 보면6억 1,244만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 864만 원 → 잔금 날 7,779만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 5억 2,600만 원
- 입찰 날 · 12.4입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.864만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.7,779만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6,051만 ~ 6,915만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.5억 2,600만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.24까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.1까지
최저가 8,644만 원과 시세 평균 2억 4,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.3까지
864만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.4 (금) 10:00
수원지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-17)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
390,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.27까지 신청 (D-12)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(864만 원)의 1.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.6 기준| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 오목천동 318-4 계림빌리지 에이동 2층201호도로명: 온정로9번길 9-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 5,200만 원전용 평당 1,139만 원 | |
| 전용면적 | 73.14㎡ (22.1평) | 8,644만 원(34%)전용 평당 391만 원 | |
| 49.32㎡ (14.9평) | 864만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.11.21(359일 지남) | 2억 6,300만 원 | |
| 2026.2.4(284일 지남) | 2025.11.21 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.24 10:00 | 2억 5,200만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.29 10:00 | 1억 7,640만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.3 10:00 | 1억 2,348만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.4 10:00 | 8,644만 원(34%) | 이번 입찰D-19 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 6,051만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 4,235만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2,965만 원(12%) | – |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6,051만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.11.21 경매개시결정배당요구종기 2026.2.4임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 5억 2,600만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신송호주택도주거 · 전유부분전부 · 임차권자점유 점유개시일자 | 2021.4.20 | 2021.3.22 | 2억 6,300만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(양도인:주거 · 201호점유 2021.04.20.~2023.04.20. | 2021.4.20 | 2021.3.22 | 2억 6,300만 원 | 미상 | 2026.2.4 | 있을 수 있음 |
| 신송호) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.3
| 해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임. |
매각물건명세서(작성 2026.8.6) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 3명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.6)확인할 내용이 3건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2023.05.15. 등기) 있음(임대차보증금 263,000,000원, 전입일:2021.04.20., 확정일자:2021.03.22.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
주택도시보증공사(양도인:신송호):임차권자 신송호의 임차보증금반환채권 승계인이고, 신청채권자임
채권자주○○|채무자겸소유자김○○|임차인주○○|배당요구권자주○○|임차권자신○○
관련 사건수원지방법원 성남지원 2024차전5553 (지급명령)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2016년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 2억 4,000만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 2억 5,200만 원 시세의 105%
- 최저가
- 8,644만 원 시세의 36%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.9.5 | 계림빌리지(A,B동) | 73.44㎡ (22.2평) | 3층 | 2억 4,000만 |
최근 전월세 (오목천동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.3 | 71.97㎡ (21.8평) | 1억 3,800만 | 전세 |
| 2026.6.11 | 72.68㎡ (22평) | 4,000만 | 30만 |
| 2026.6.11 | 72.68㎡ (22평) | 4,000만 | 30만 |
| 2026.5.18 | 73.17㎡ (22.1평) | 5,000만 | 68만 |
| 2026.3.27 | 78.5㎡ (23.7평) | 1억 7,700만 | 전세 |
| 2026.1.31 | 76.8㎡ (23.2평) | 2,700만 | 15만 |
| 2026.1.29 | 74.58㎡ (22.6평) | 1억 1,300만 | 전세 |
| 2026.1.15 | 75.54㎡ (22.9평) | 2,700만 | 50만 |
| 2026.1.9 | 83.5㎡ (25.3평) | 4,000만 | 68만 |
| 2025.12.13 | 61.47㎡ (18.6평) | 500만 | 60만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 평균 2억 4,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
수원시 권선구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 39건 | 2억 3,200만 | 1억 6,568만 | 69.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 7,564만 원입니다(감정가 2억 5,200만 원 × 69.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 "오현초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공동주택, 근린상가, 공원등이 혼재하며 주위환경 보통임.
- 교통
- 본건 주택까지 차량출입 용이하며 근거리에 오목천역(수인분당선)이 소재하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 무난함.
- 건물
- 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 중 2층 201호로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.
- 이용 상태
- 공동주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비등 갖추었음.
- 토지 형태
- 장방형의 토지로서 공동주택 건부지임.
- 도로
- 북측으로 폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2016.12.7 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
- 규모
- 지상 5층 · 2개 동
- 세대·호수
- 16세대
- 주차
- 16대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 744㎡ (225.1평) · 1,309.8㎡ (396.2평)
쉽게 말하면2016년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 수원시 권선구 빌라 경매 물건인 2025타경58978은 오목천동 계림빌리지 에이동 2층201호로, 수원지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 73.14㎡(22.1평)이고 대지권은 49.32㎡(14.9평)입니다.
감정가 2억 5,200만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 8,644만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 864만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.11.21 경매개시결정입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 5억 2,600만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2023.05.15. 등기) 있음(임대차보증금 263,000,000원, 전입일:2021.04.20., 확정일자:2021.03.22.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경58978 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8,644만 원의 10%인 864만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
계림빌리지 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 22.1평 기준으로 최저가는 1평당 391만원, 감정가는 1평당 1,139만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,051만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
수원시 권선구 경매 전체 보기
4억 3,400만3억 380만70%12.8입찰 23일 전
1억 2,700만8,890만70%11.16입찰 1일 전
1억 9,300만9,457만49%11.16입찰 1일 전- 1억 9,300만9,457만49%11.16입찰 1일 전
- 1억 9,300만9,457만49%11.16입찰 1일 전
- 1억 9,300만9,457만49%11.16입찰 1일 전
위치
온정로9번길 9-1