경기 수원시 장안구 천천동 비단마을베스트타운 아파트 경매 2026타경50642
전용 85㎡ (25.7평) · 대지권 49.3256㎡ (14.9평) · 2001년 사용승인 · 733동 22층2202호
- 대항력 있는 임차인 없음
4억 7,390만 원70%
감정가 6억 7,700만 원 · 1회 유찰
문제없음 3확인 필요 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 4,739만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 7,775만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 3억 3,173만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 19:11
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.문제없음 3확인 필요 1
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2019.2.25 근저당권)와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 7,775만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 6억 5,165만 원(51건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4억 7,390만 원은 그 73%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 7,390만 원에 낙찰된다고 보면4억 7,390만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 4,739만 원 → 잔금 날 4억 2,651만 원
- 입찰 날 · 12.4입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,739만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 2,651만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 3,173만 ~ 3억 7,912만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 19일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.24까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.1까지
최저가 4억 7,390만 원과 시세 평균 6억 5,165만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.3까지
4,739만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.4 (금) 10:00
수원지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
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현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(4,739만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.15 기준| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 천천동 511 비단마을베스트타운 733동 22층2202호도로명: 정자로42번길 52 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 6억 7,700만 원전용 평당 2,633만 원 | |
| 전용면적 | 85㎡ (25.7평) | 4억 7,390만 원(70%)전용 평당 1,843만 원 | |
| 49.3256㎡ (14.9평) | 4,739만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.10(278일 지남) | 1억 8,489만 원 | |
| 2026.4.24(205일 지남) | 2019.2.25 근저당권 | ||
| 채권자 | 한○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 6억 7,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.4 10:00 | 4억 7,390만 원(70%) | 이번 입찰D-19 |
| 3차 | 2027.1.15 | 3억 3,173만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.22 | 2억 3,221만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 3,173만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2019.2.25 근저당권배당요구종기 2026.4.24임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강선주거 | 2019.3.18 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.2.20
| 해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용(아파트)과 일치하는 것으로 보임. | |
| 임대차 관계 | - 구체적인 임대차관계는 전입세대확인서 등에 기재된 내용에 의하여 작성함. - 전입일자는 전입세대확인서상 등재된 최초전입일자를 기재한 것임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.15) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.15)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
승계인한○○|채권자한○○, 주○○|채무자겸소유자김○○|임차인강선|근저당권자주○○, 한○○|가압류권자한○○|압류권자화○○, 수○○, 동○○, 국○○|교부권자국○○, 수○○, 동○○, 화○○, 강○○|배당요구권자한○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2001년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 6억 5,165만 원 최근 1년 51건
- 감정가
- 6억 7,700만 원 시세의 104%
- 최저가
- 4억 7,390만 원 시세의 73%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 16층 | 8억 2,700만 |
| 2026.10.30 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 9층 | 7억 5,000만 |
| 2026.10.5 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 17층 | 7억 4,400만 |
| 2026.9.29 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 1층 | 6억 6,000만 |
| 2026.9.28 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 20층 | 7억 9,000만 |
| 2026.9.28 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 20층 | 6억 6,000만 |
| 2026.9.23 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 2층 | 6억 6,800만 |
| 2026.9.18 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 8층 | 7억 2,800만 |
| 2026.7.23 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 13층 | 6억 5,500만 |
| 2026.7.23 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 20층 | 7억 |
| 2026.7.22 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 17층 | 7억 4,800만 |
| 2026.7.15 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 22층 | 6억 4,000만 |
| 2026.7.2 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 9층 | 6억 6,000만 |
| 2026.6.2 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 7층 | 6억 5,000만 |
| 2026.5.26 | 비단마을베스트타운 | 85㎡ (25.7평) | 7층 | 6억 4,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.6 | 85㎡ (25.7평) | 2억 | 100만 |
| 2026.10.26 | 85㎡ (25.7평) | 4억 2,000만 | 전세 |
| 2026.10.20 | 85㎡ (25.7평) | 3억 6,750만 | 42만 |
| 2026.10.12 | 85㎡ (25.7평) | 1억 | 150만 |
| 2026.10.9 | 85㎡ (25.7평) | 5억 2,000만 | 전세 |
| 2026.10.9 | 85㎡ (25.7평) | 3억 | 80만 |
| 2026.9.14 | 85㎡ (25.7평) | 4억 2,000만 | 전세 |
| 2026.9.11 | 85㎡ (25.7평) | 4억 5,000만 | 전세 |
| 2026.9.7 | 85㎡ (25.7평) | 4억 7,000만 | 전세 |
| 2026.9.4 | 85㎡ (25.7평) | 2억 5,000만 | 46만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 6억 5,165만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
경기 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 250건 | 4억 156만 | 3억 4,256만 | 78.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 3,145만 원입니다(감정가 6억 7,700만 원 × 78.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경기도 수원시 장안구 천천동 소재 "천천중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통인 편임.
- 교통
- 본건 소재 단지까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 소재하는 노선버스정류장, 북서측 근거리에 지하철1호선 "성균관대역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.
- 건물
- 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상 23층 건중 제22층 제2202호로서 (사용승인일 : 2001.11.22), 외벽 : 석재붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.
- 이용 상태
- 공동주택(아파트)로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등을 구비하였음.
- 토지 형태
- 본건 소재 단지는 등고평탄한 사다리형의 평지로서, 공동주택(아파트)건부지 임.
- 도로
- 본건 소재 단지 기준 공도로 둘러쌓여 있으며, 남서측 방면으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측 및 북동측 방면으로 노폭 약 20미터 내외, 북서측 방면으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있음.
- 용도지역
- 도시지역
- 제3종일반주거지역
- 지구단위계획구역(천천2지구)
- 소로1류(폭10m~12m)(접합)
- 소로 3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합)
- 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
- 중로2류(폭15m~20m) (접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(리라유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(천일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호 구역(천천고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(천천중학교(수원 교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호 구역(천천초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>
- 절대보호구역(리라유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 절대보호구역(천천고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>
- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대주택)
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.) 임.
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 비단마을 베스트타운
- 사용승인일
- 2001.11.22 (25년차)
- 주용도
- 공동주택 · 아파트
- 규모
- 지상 25층 · 13개 동
- 세대·호수
- 1032세대 · 22호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 26대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 51,978.3㎡ (15,723.4평) · 110,777.9㎡ (33,510.3평)
쉽게 말하면2001년에 사용승인된 건물입니다(지상 25층).
이 물건 한눈에 보기
경기 수원시 장안구 아파트 경매 물건인 2026타경50642은 천천동 비단마을베스트타운 733동 22층2202호로, 수원지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 85㎡(25.7평)이고 대지권은 49.3256㎡(14.9평)입니다.
감정가 6억 7,700만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 4억 7,390만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 4,739만 원입니다.
말소기준권리는 2019.2.25 근저당권입니다. 임차인 1명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2026타경50642 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4억 7,390만 원의 10%인 4,739만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
비단마을베스트타운 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 25.7평 기준으로 최저가는 1평당 1,843만원, 감정가는 1평당 2,633만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 3,173만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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- 3억 2,800만2억 2,960만70%11.17입찰 2일 전
- 3억 3,200만2억 3,240만70%11.17입찰 2일 전
위치
정자로42번길 52