대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
아파트수원지방법원 경매8계 · 210-1268
경기 수원시 장안구 정자동 예은퍼스트타워 아파트 경매 2026타경50844
전용 84.97㎡ (25.7평) · 대지권 24.153㎡ (7.3평) · 2층202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.12.4 (금) 10:00 입찰D-20
2억 2,330만 원70%
감정가 3억 1,900만 원 · 1회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2,233만 원
- 시세 평균 대비
- -1억 1,670만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 5,631만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 제101호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 19:14
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6억 3,200만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -1억 1,670만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 3억 4,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 2억 2,330만 원은 그 66%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 6억 3,200만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2억 2,330만 원에 낙찰된다고 보면8억 5,530만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2,233만 원 → 잔금 날 2억 97만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 6억 3,200만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.4입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2,233만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2억 97만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.6억 3,200만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 20일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.24까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.1까지
최저가 2억 2,330만 원과 시세 평균 3억 4,000만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.3까지
2,233만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.4 (금) 10:00
수원지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
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입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-18)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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입찰 3일 전까지 보고서 · 11.27까지 신청 (D-13)
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무료 보고서 보기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2,233만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.15 기준| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 36-21 예은퍼스트타워 2층202호도로명: 송정로76번길 6 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 3억 1,900만 원 | |
| 전용면적 | 84.97㎡ (25.7평) | 2억 2,330만 원(70%) | |
| 24.153㎡ (7.3평) | 2,233만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.2.25 | 3억 1,600만 원 | |
| 2026.5.12 | 2022.7.1 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 5,631만 원까지 내려갑니다.
기일내역
수원지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 3억 1,900만 | 유찰 |
| 2026.12.4 10:00 | 매각기일 | 제101호 법정 | 2억 2,330만 | 진행 예정 |
| 2026.12.11 14:00 | 매각결정기일 | 제101호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 4명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.7.1 근저당권배당요구종기 2026.5.12임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 6억 3,200만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현주택도주거 · 2층202호전부 · 임차권 자 | 2020.8.31 | 2020.8.10 | 3억 1,600만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(양도인:주거 · 202호 | 2020.8.31 | 2020.8.13 | 3억 1,600만 원 | 미상 | 2026.5.12 | 있을 수 있음 |
| 김수현) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 박용재주거 | 2023.11.8 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는 바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 전입세대확인서에 의하면 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 박용재가 전입되어 있어 동인을 일단 임차인으로 등록함. |
매각물건명세서(작성 2026.10.15) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.15)확인할 내용이 4건 있습니다
임차인 김수현주택도대항력 있을 수 있음보증금 3억 1,600만 원. 전입 2020.8.31 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 시보증공사(양도인:대항력 있을 수 있음보증금 3억 1,600만 원. 전입 2020.8.31 · 배당요구 2026.5.12. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2022.7.1 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
주택도시보증공사(양도인:김수현):임차권자 김수현의 임차보증금반환채권 승계인이고, 신청채권자임
명세서 비고
1. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.04.24. 제출됨 2. 직권보존등기에 의하여 소유권 변동일이 건축사용승인일보다 선행되었음
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 박○○, 주○○ |
| 근저당권자 | 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 충○○, 국○○ |
| 교부권자 | 충○○, 강○○, 국○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 3억 4,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2019년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 3억 4,000만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 3억 1,900만 원 시세의 94%
- 최저가
- 2억 2,330만 원 시세의 66%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.6 | 예은퍼스트타워 | 84.97㎡ | 6층 | 3억 4,000만 |
| 2025.3.21 | 예은퍼스트타워 | 84.97㎡ | 3층 | 3억 2,000만 |
| 2025.2.15 | 예은퍼스트타워 | 84.97㎡ | 2층 | 3억 700만 |
최근 전월세 (정자동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 84.7㎡ | 7억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 84.96㎡ | 4억 7,000만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 84.893㎡ | 5억 2,000만 | 전세 |
| 2026.11.6 | 84.893㎡ | 5억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.6 | 84.893㎡ | 5억 8,000만 | 전세 |
| 2026.11.6 | 84.94㎡ | 2억 2,100만 | 전세 |
| 2026.11.5 | 76.38㎡ | 3,000만 | 130만 |
| 2026.11.4 | 84.98㎡ | 3억 | 전세 |
| 2026.11.4 | 84.9461㎡ | 3억 6,000만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 84.893㎡ | 4,000만 | 200만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
경기 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 250건 | 4억 156만 | 3억 4,256만 | 78.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 5,042만 원입니다(감정가 3억 1,900만 원 × 78.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 3억 1,900만 원| 면적 | 철근콘크리트조 84.97㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 375만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "수성고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반주위 환경은 보통인 편임. |
| 교통 | 본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일자:2019.03.05) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 샤시 창호임. |
| 이용 상태 | 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 대피소, 현관 등)로 이용 중임. |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 북동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층이하,35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등 /대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
경기 수원시 장안구 아파트 경매 물건인 2026타경50844은 정자동 예은퍼스트타워 2층202호로, 수원지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 84.97㎡(25.7평)이고 대지권은 24.153㎡입니다.
감정가 3억 1,900만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 2억 2,330만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 2,233만 원입니다.
말소기준권리는 2022.7.1 근저당권입니다. 임차인 4명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 6억 3,200만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 6장
자주 묻는 질문
- 2026타경50844 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 2억 2,330만 원의 10%인 2,233만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
- 예은퍼스트타워 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 25.7평 기준으로 최저가는 1평당 869만원, 감정가는 1평당 1,241만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 5,631만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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1억 1,500만8,050만70%11.17입찰 3일 전
3억 500만2억 1,350만70%11.17입찰 3일 전- 3억 500만2억 1,350만70%11.17입찰 3일 전
위치
송정로76번길 6