경기 시흥시 정왕동동보아파트 경매2025타경722
수원지방법원 안산지원 경매3계 (031-481-1195) · 부동산강제경매
경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 1층104호 (도로명: 정왕대로28번길 28)
- 경매개시2025.7.14
- 배당요구종기2025.9.29
- 1차 매각2026.5.28 유찰
- 2차 매각2026.7.9 유찰
- 3차 매각2026.8.27 유찰
- 4차 매각2026.10.8 유찰
- 5차 매각2026.11.19 입찰
- 매각결정2026.11.26
경매개시 후 485일째 · 진행 중
- 대항력 있을 수 있는 임차인
회차별 최저가
수원지방법원 안산지원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 5차는 감정가의 24%입니다.
4,210만
- 전용 1평당 최저가
- 271만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,129만 원
한눈에 보기
경기 시흥시 아파트 경매 물건인 2025타경722은 정왕동 동보아파트 104동 1층104호로, 수원지방법원 안산지원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 84.94㎡(25.7평)이고 대지권은 94.7015㎡입니다.
감정가 2억 9,000만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 6,963만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 696만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2025.7.14 (강제경매개시결정)입니다. 임차인 4명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 8억 6,400만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권자(을구19번) 있음(임대차보증금:300,000,000원/ 전입일자:2021.07.23./ 확정일자:2021.06.22.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수하여야 함"
임대차 현황
말소기준권리 2025.7.14 (강제경매개시결정)배당요구종기 2025.9.29임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금 8억 6,400만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정○원주거 · 전유부분의전부 · 임차권자 | 2021.7.23 | 2021.6.22 | 3억 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주식회사주거 · 104호전부 | 2021.7.23 | 2021.6.22 | 3억 원 | 미상 | 2025.7.31 | 있을 수 있음 |
| 신한은행(임차인정해원의주거 · 전유부분전부 | 2021.7.23 | 2021.6.22 | 2억 6,400만 원 | 미상 | 2025.8.26 | 있을 수 있음 |
| 승계인) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | - 본건 부동산에 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만나지 못했고, 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없음. - 전입세대확인서, 외국인체류확인서상 등재자 각 없음. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.10.15) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.15)- 말소기준권리
- 2025.7.14 (강제경매개시결정)
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 3억 원
- 배당요구종기
- 2025.9.29
매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권자(을구19번) 있음(임대차보증금:300,000,000원/ 전입일자:2021.07.23./ 확정일자:2021.06.22.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수하여야 함
① 정○원: 이 사건 경매신청채권자(전세사기피해자) 겸 주택임차권자로서 임차권등기의 접수일은 2024.11.20.임 ② 주식회사신한은행 (임차인 정○원의 승계인): ㉠임차인 `정○원`의 임대차보증금 반환채권의 질권자로 `주택임대차보호법` 제3조의 2 제7항 제1호의 양수인임 ㉡보증금 264,000,000원은 질권설정 금액임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 정○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 교부권자 | 국○○, 동○○, 강○○, 용○○ |
| 배당요구권자 | 신○○ |
| 임차권자 | 정○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
수원지방법원 안산지원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.28 10:30 | 매각기일 | 본관 1층 경매법정 | 2억 9,000만 | 유찰 |
| 2026.7.9 10:30 | 매각기일 | 본관 1층 경매법정 | 2억 300만 | 유찰 |
| 2026.8.27 10:30 | 매각기일 | 본관 1층 경매법정 | 1억 4,210만 | 유찰 |
| 2026.10.8 10:30 | 매각기일 | 본관 1층 경매법정 | 9,947만 | 유찰 |
| 2026.11.19 10:30 | 매각기일 | 본관 1층 경매법정 | 6,963만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 본관 1층 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26매각허가결정
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 9,000만 원| 면적 | 철근콘크리트벽식조 84.94㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 341만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""서해초등학교"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물내 제1층 제104호로서, (사용승인일자 : 1997.05.23) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임. |
| 이용 상태 | 아파트로 조사되었음. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 대체로 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 단지내 도로를 통하여 인접공도를 이용중임. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
- 2025타경722 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 6,963만 원의 10%인 696만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 동보아파트 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 25.7평 기준으로 최저가는 1평당 271만원, 감정가는 1평당 1,129만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4,874만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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매각사례
시흥시 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 3억 850만 | 2억 2,712만 | 72.9% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 1,141만 원입니다(감정가 2억 9,000만 원 × 72.9%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
정왕동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경54126 | 계룡2차아파트 · 아파트 | 2억 2,100만 | 1억 7,999만 | 81.4% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1997년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 2억 9,508만 원 최근 1년 6건
- 감정가
- 2억 9,000만 원 시세의 98%
- 최저가
- 6,963만 원 시세의 24%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.31 | 동보 | 84.94㎡ | 1층 | 2억 5,950만 |
| 2026.5.16 | 동보 | 84.94㎡ | 4층 | 2억 9,000만 |
| 2026.4.16 | 동보 | 84.94㎡ | 5층 | 2억 8,300만 |
| 2026.2.27 | 동보 | 84.94㎡ | 8층 | 2억 8,800만 |
| 2025.12.22 | 동보 | 84.94㎡ | 6층 | 3억 1,500만 |
| 2025.12.11 | 동보 | 84.94㎡ | 3층 | 3억 3,500만 |
| 2025.10.23 | 동보 | 84.94㎡ | 9층 | 2억 9,400만 |
| 2025.10.1 | 동보 | 84.94㎡ | 8층 | 3억 1,000만 |
| 2025.8.18 | 동보 | 84.94㎡ | 9층 | 2억 9,800만 |
| 2025.7.7 | 동보 | 84.94㎡ | 8층 | 3억 1,000만 |
| 2025.6.23 | 동보 | 84.94㎡ | 8층 | 2억 9,500만 |
| 2025.6.18 | 동보 | 84.94㎡ | 3층 | 2억 9,400만 |
| 2025.6.16 | 동보 | 84.94㎡ | 3층 | 3억 |
| 2025.5.23 | 동보 | 84.94㎡ | 9층 | 2억 9,500만 |
| 2025.5.19 | 동보 | 84.94㎡ | 3층 | 3억 700만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 84.94㎡ | 2,000만 | 100만 |
| 2026.11.7 | 84.94㎡ | 2억 6,000만 | 전세 |
| 2026.7.22 | 84.94㎡ | 2억 2,000만 | 전세 |
| 2026.6.11 | 84.94㎡ | 3,000만 | 100만 |
| 2026.5.6 | 84.94㎡ | 2억 3,000만 | 전세 |
| 2026.5.4 | 84.94㎡ | 1억 8,500만 | 전세 |
| 2026.4.22 | 84.94㎡ | 4,000만 | 85만 |
| 2026.4.17 | 84.94㎡ | 2억 | 전세 |
| 2026.4.13 | 84.94㎡ | 1억 6,170만 | 전세 |
| 2026.3.17 | 84.94㎡ | 3,000만 | 95만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 동보아파트
- 사용승인일
- 1997.5.23 (29년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(아파트)
- 규모
- 지상 10층 · 지하 1층 · 15개 동
- 세대·호수
- 560세대 · 17호
- 주차
- 7850대 (세대당 14.02대)
- 승강기
- 17대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 11.951005% · 18.291562%
- 대지 · 연면적
- 40984㎡ · 60650.33㎡
위치
정왕대로28번길 28