경기 안산시 상록구 본오동 빌라 경매 2025타경847
전용 37.78㎡ (11.4평) · 대지권 17.903㎡ (5.4평) · 1993년 사용승인 · 2층202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
4,361만 원49%
감정가 8,900만 원 · 2회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 436만 원
- 시세 평균 대비
- -4,539만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 3,053만 원
- 입찰 장소
- 수원지법 안산지원 본관 1층 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-15 06:49
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번(보증금 120,000,000원, 2023.12.27.전입,2023.6.16.확정)임차권 등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 2,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -4,539만 원 저렴합니다.이유
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 8,900만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4,361만 원은 그 49%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4,361만 원에 낙찰된다고 보면1억 6,361만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 436만 원 → 잔금 날 3,925만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 2,000만 원
- 입찰 날 · 12.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.436만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.3,925만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3,053만 ~ 3,489만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 32일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기12.7까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.14까지
최저가 4,361만 원과 시세 평균 8,900만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.16까지
436만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.17 (목) 10:30
수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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- 경매전문가 의견
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입금 뒤 1영업일 · 12.15까지 신청 (D-30)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
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왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.10까지 신청 (D-25)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(436만 원)의 2.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.3 기준| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 820-3 2층202호도로명: 본오로9안길 35-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 8,900만 원전용 평당 779만 원 | |
| 전용면적 | 37.78㎡ (11.4평) | 4,361만 원(49%)전용 평당 382만 원 | |
| 17.903㎡ (5.4평) | 436만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.23(418일 지남) | 1억 600만 원 | |
| 2025.12.15(335일 지남) | 2024.9.2 가압류 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
기일내역
수원지방법원 안산지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.17 10:30 | 8,900만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:30 | 6,230만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.17 10:30 | 4,361만 원(49%) | 이번 입찰D-32 |
| 4차 | 2027.1.21 | 3,053만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소본관 1층 경매법정|매각결정기일2026.12.24
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.17낙찰
- 12.24
- 12.31결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3,053만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.9.2 가압류배당요구종기 2025.12.15임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승근주거 · 202호전부점유 2023.1.13. | 2023.12.27 | 2023.6.16 | 1억 2,000만 원권리신고: 120,000,000원 / 등기사항전: 120,000,000원 / 부증명서: 120,000,000원 / 현황조사: 미상 | 미상 | 2025.9.11 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.10.14
| 2층 4가구가 있고 가운데 2가구중 왼쪽임. |
매각물건명세서(작성 2026.8.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.3)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번(보증금 120,000,000원, 2023.12.27.전입,2023.6.16.확정)임차권 등기 있음.
- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
이승근:신청채권자임.
채권자이○○|채무자겸소유자주○○|임차인이승근|가압류권자우○○, 제○○|교부권자국○○, 안○○, 파○○|배당요구권자우○○, 이○○|임차권자이승근
관련 사건수원지방법원 안산지원 2025가단402 (판결정본)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1993년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 8,900만 원 최근 1년 1건
- 감정가
- 8,900만 원 시세의 100%
- 최저가
- 4,361만 원 시세의 49%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.12.25 | (820-3) | 37.78㎡ (11.4평) | 1층 | 8,900만 |
최근 전월세 (본오동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 43.59㎡ (13.2평) | 9,600만 | 전세 |
| 2026.11.2 | 38.73㎡ (11.7평) | 9,500만 | 전세 |
| 2026.10.30 | 34.62㎡ (10.5평) | 6,770만 | 전세 |
| 2026.10.22 | 44.28㎡ (13.4평) | 500만 | 50만 |
| 2026.10.19 | 34.58㎡ (10.5평) | 400만 | 35만 |
| 2026.10.12 | 32.89㎡ (9.9평) | 4,500만 | 전세 |
| 2026.10.12 | 41.59㎡ (12.6평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.11 | 45.21㎡ (13.7평) | 1,000만 | 58만 |
| 2026.10.8 | 44.6㎡ (13.5평) | 2,000만 | 60만 |
| 2026.10.7 | 33.61㎡ (10.2평) | 3,000만 | 65만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 8,900만 원에 팔렸고, 감정가와 비슷합니다.
매각사례
안산시 상록구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34건 | 1억 6,383만 | 9,530만 | 57.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5,126만 원입니다(감정가 8,900만 원 × 57.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
본오동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경689 | 본오동 · 빌라 | 3억 2,400만 | 2억 2,881만 | 70.6% |
| 2026.11.12 | 2025타경52250 | 모아빌 · 빌라 | 3억 1,700만 | 1억 4,750만 | 46.5% |
| 2026.11.10 | 2025타경52599 | 디엠하우스 · 빌라 | 3억 5,000만 | 2억 1,227만 | 60.6% |
| 2026.11.10 | 2025타경52964 | 엠타운 · 빌라 | 2억 4,800만 | 1억 4,094만 | 56.8% |
| 2026.11.10 | 2025타경53608 | 본오동 · 빌라 | 1억 5,900만 | 6,650만 | 41.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오초등학교' 북측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.
- 건물
- 조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택 내 2층 202호로 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.
- 이용 상태
- 다세대주택으로 이용 중임.
- 설비
- 난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.
- 도로
- 북측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 시가지경관지구(일반)
- 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>
- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
- 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>
- 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1993.8.4 (33년차)
- 주용도
- 공동주택 · 다세대주택(15세대)
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 15세대
- 주차
- 3대 (세대당 0.20대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 기타조적구조
- 용적률 · 건폐율
- 176.53% · 58.84%
- 대지 · 연면적
- 266.1㎡ (80.5평) · 626.32㎡ (189.5평)
쉽게 말하면1993년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
경기 안산시 상록구 빌라 경매 물건인 2025타경847은 본오동 820-3 2층202호로, 수원지방법원 안산지원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 37.78㎡(11.4평)이고 대지권은 17.903㎡(5.4평)입니다.
감정가 8,900만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4,361만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 17일(목) 오전 10시 30분 본관 1층 경매법정이고, 입찰보증금은 436만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.9.2 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번(보증금 120,000,000원, 2023.12.27.전입,2023.6.16.확정)임차권 등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경847 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4,361만 원의 10%인 436만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 17일(목) 오전 10시 30분, 수원지방법원 안산지원 본관 1층 경매법정입니다. 매각결정은 12월 24일(목)입니다.
본오동 820-3 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 11.4평 기준으로 최저가는 1평당 382만원, 감정가는 1평당 779만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3,053만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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1억 3,300만9,310만70%11.17입찰 2일 전
3억 700만3억 700만100%11.17입찰 2일 전
1억 3,500만6,615만49%11.18입찰 3일 전
1억 3,300만9,310만70%11.18입찰 3일 전
위치
본오로9안길 35-1