대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경기 경매›용인시 기흥구 경매›용인시 기흥구 빌라 경매
경기 용인시 기흥구 중동강남스타빌 빌라 경매2025타경58375
수원지방법원 경매19계 () · 부동산강제경매
경기도 용인시 기흥구 중동 665-25 강남스타빌 비동 2층202호 (도로명: 언동로125번길 24)
D-1611월 27일(금) 오전 10시수원지방법원 101호법정
- 경매개시2025.10.21
- 배당요구종기2026.1.2
- 1차 매각2026.9.16 유찰
- 2차 매각2026.10.27 유찰
- 3차 매각2026.11.27 입찰
- 매각결정2026.12.4
경매개시 후 385일째 · 진행 중
감정가2억 600만 원
최저가1억 94만 원49%
입찰보증금1,009만 원10%
전용면적45.26㎡13.7평
분양면적–
대지권36.79㎡
소유자박○○
채무자박○○
채권자주○○
청구금액2억 4,500만 원
경매개시2025.10.21
호수비동 2층202호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
회차별 최저가
수원지방법원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 3차는 감정가의 49%입니다.
2억
600만
600만
1억
4,420만
4,420만
1억
94만
94만
7,066만
4,946만
3,462만
- 전용 1평당 최저가
- 737만 원
- 전용 1평당 감정가
- 1,505만 원
한눈에 보기
경기 용인시 기흥구 빌라 경매 물건인 2025타경58375은 중동 강남스타빌 비동 2층202호로, 수원지방법원 경매19계에서 진행합니다. 전용면적은 45.26㎡(13.7평)이고 대지권은 36.79㎡입니다.
감정가 2억 600만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 94만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 11월 27일(금) 오전 10시 수원지방법원 101호법정이고, 입찰보증금은 1,009만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2021.12.2 가압류입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 4억 9,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.12.2 가압류배당요구종기 2026.1.2임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금 4억 9,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진원주택도주거 · 202호전부 · 임차권 자 | 2021.5.3 | 2021.4.27 | 2억 4,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 시보증공사(양도인:박주거 · 202호전부 | 2021.5.3 | 2021.4.27 | 2억 4,500만 원 | 미상 | 2025.12.30 | 있을 수 있음 |
| 진원) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 현황조사 | 해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임. |
|---|
매각물건명세서(작성 2026.8.18) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.18)- 말소기준권리
- 2021.12.2 가압류
- 경매 종류
- 부동산강제경매
- 청구금액
- 2억 4,500만 원
- 배당요구종기
- 2026.1.2
점유자 비고
주택도시보증공사(양○인:박○원):경매신청채권자로 임차인 박○원의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
명세서 비고
2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터' 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 박○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 가압류권자 | 서○○, 현○○ |
| 압류권자 | 국○○, 대○○, 금○○ |
| 교부권자 | 대○○, 금○○, 국○○, 용○○ |
| 배당요구권자 | 서○○, 신○○, 삼○○ |
| 임차권자 | 박○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일 내역
수원지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.16 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 101호법정 | 2억 600만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 101호법정 | 1억 4,420만 | 유찰 |
| 2026.11.27 10:00 | 매각기일 | 수원지방법원 101호법정 | 1억 94만 | 진행 예정 |
| 2026.12.4 14:00 | 매각결정기일 | 수원지방법원 101호법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.27낙찰
- 12.4매각허가결정
- 12.11결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 2억 600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 45.26㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 455만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하므로 제반 교통사정은 양호시 됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제비동 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.01.13.) -외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, -창호 : 새시창호임. |
| 이용 상태 | 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. |
| 토지 형태 | 남서측 하향의 완경사의 사다리형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중임. |
| 도로 | 본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임. |
| 임대관계 | 1)임대관계 미상임. 2)기타 - |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2025타경58375 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 94만 원의 10%인 1,009만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 27일(금) 오전 10시, 수원지방법원 수원지방법원 101호법정입니다. 매각결정은 12월 4일(금)입니다.
- 강남스타빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 13.7평 기준으로 최저가는 1평당 737만원, 감정가는 1평당 1,505만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,066만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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매각사례
용인시 기흥구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 6억 3,692만 | 4억 623만 | 75.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 5,594만 원입니다(감정가 2억 600만 원 × 75.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
강남스타빌 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경57231 | 강남스타빌 · 빌라 | 2억 1,200만 | 1억 9,000만 | 89.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
중동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 400만 원 최근 1년 7건 · ㎡당 451만 원
- 감정가
- 2억 600만 원 시세의 101%
- 최저가
- 1억 94만 원 시세의 49%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.26 | 강남쉬크빌 | 52.695㎡ | 4층 | 1억 9,500만 |
| 2026.9.4 | 강남쉬크빌 | 52.695㎡ | 4층 | 2억 1,000만 |
| 2026.8.13 | 시크빌(A동,B동) | 44.7㎡ | 5층 | 2억 5,000만 |
| 2026.7.27 | 시크빌(A동,B동) | 46.57㎡ | 4층 | 2억 1,000만 |
| 2026.6.16 | 우림파크빌(A동,B동) | 45.26㎡ | 4층 | 1억 6,500만 |
| 2026.6.5 | 우림 | 42.87㎡ | 2층 | 2억 1,500만 |
| 2026.5.16 | 시크빌(A동,B동) | 49.02㎡ | 5층 | 2억 5,000만 |
| 2025.10.21 | 강남스타빌 | 48.153㎡ | 1층 | 3억 800만 |
| 2025.10.3 | 우림파크빌(A동,B동) | 47.135㎡ | 5층 | 2억 6,500만 |
| 2025.5.16 | 강남스타빌(201동,202동) | 47.05㎡ | 3층 | 1억 5,000만 |
| 2024.12.16 | (665-17) | 43.58㎡ | 2층 | 1억 9,900만 |
| 2024.12.16 | (665-17) | 47.09㎡ | 2층 | 1억 9,900만 |
| 2024.12.16 | (665-17) | 45.56㎡ | 2층 | 1억 9,900만 |
| 2024.12.16 | (665-17) | 43.58㎡ | 3층 | 1억 9,900만 |
| 2024.12.16 | (665-17) | 47.09㎡ | 3층 | 1억 9,900만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.16 | 52.58㎡ | 1억 9,500만 | 전세 |
| 2026.9.14 | 48.81㎡ | 1억 7,000만 | 25만 |
| 2026.9.4 | 51.349㎡ | 2억 400만 | 전세 |
| 2026.8.31 | 44.7㎡ | 2억 | 전세 |
| 2026.8.15 | 41.28㎡ | 1억 2,000만 | 27만 |
| 2026.7.29 | 48.876㎡ | 2,000만 | 85만 |
| 2026.7.29 | 48.876㎡ | 2,000만 | 85만 |
| 2026.7.21 | 48.621㎡ | 4,800만 | 75만 |
| 2026.7.4 | 51.8㎡ | 9,000만 | 20만 |
| 2026.6.20 | 44.72㎡ | 2억 1,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 강남스타빌
- 사용승인일
- 2017.1.13 (9년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대)
- 규모
- 지상 5층 · 2개 동
- 세대·호수
- 24세대
- 주차
- 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 1316.3㎡