경매2026타경53145경기 화성시 병점구 병점동 빌라
매각기일 2026.12.4 (금) 10:00D-19
- 감정가
- 1억 4,500만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,015만 원
- 면적
- 전용 35.24㎡ (10.7평)
- 다음 회차 최저가
- 7,105만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024.11.21. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -5,975만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 동안 평균 1억 6,125만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 150만 원은 그 63%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1500000001억 5,700만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.15 기준| 소재지 | 경기도 화성시 병점구 병점동 756-251 3층302호도로명: 태안로 113-6 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 4,500만 원전용 평당 1,360만 원 | |
| 전용면적 | 35.24㎡ (10.7평) | 1억 150만 원(70%)전용 평당 952만 원 | |
| 30.93㎡ (9.4평) | 1,015만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.7.9(129일 지남) | 1억 5,700만 원 | |
| 2026.9.21(55일 지남) | 2024.5.14 가압류 | ||
| 채권자 | 이○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.3 10:00 | 1억 4,500만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.4 10:00 | 1억 150만 원(70%) | 이번 입찰D-19 |
| 3차 | 2027.1.15 | 7,105만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.22 | 4,974만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제101호 법정|매각결정기일2026.12.11
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.4낙찰
- 12.11
- 12.18결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7,105만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 화성시 병점구 병점동 소재 "새봄초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단 도주택, 다세대주택, 아파트, 농경지 등이 혼재하는 지역임.
- 교통
- 본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중 대중교통사정은 보통임.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.
- 이용 상태
- 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.
- 설비
- 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
- 토지 형태
- 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.
- 도로
- 본건은 남동측으로 세로와 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
- 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(화성오산교육 지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>
- 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26 .8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 본건 등기사항전부증명서상 2024.11.18일 수원지방법원의 임차권등기명령(2024카임823)으로 2024.11.21일자 주택임차권이 등재되어 있음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.5.14 가압류배당요구종기 2026.9.21임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1500000001억 5,700만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원철주거 · 302호점유 2020.11.02.~2022.11.01.2022.11.01.~2024.11.01. | 2020.11.2 | 2020.11.2 | 1500000001억 5,700만 원권리신고: 150,000,000157,000,000원 / 등기사항: 2022년9월26일157,000,000원(증액) / 전부증명서: 7,000,000원157,000,000원(증액) | 미상 | 2026.7.20 | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문
| 해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는 바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는 바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함. |
매각물건명세서(작성 2026.10.15) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.15)| 2024.5.14 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024.11.21. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 | ||
| 임차인 이원철 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1500000001억 5,700만 원. 전입 2020.11.2 · 배당요구 2026.7.20. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 본 건물은 현황 병점시티 2동으로 명칭 사용중임 | ||
| 점유자 비고 | 이원철:경매신청채권자임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 이○○ · 채무자겸소유자 김○○ · 임차인 이원철 · 가압류권자 나○○ · 교부권자 화○○, 용○○ · 임차권자 이원철 | ||
| 관련 사건 | 수원지방법원 2024가단617212 (판결정본) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 150만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.4최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,015만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,135만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.7,105만 ~ 8,120만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1500000001억 5,700만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1500000002억 5,850만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 19일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.24까지
- 입찰가 정하기최저가 1억 150만 원과 시세 평균 1억 6,125만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.1까지
- 보증금 준비하기1,015만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.3까지
- 법원 가기수원지방법원 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.4 (금) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.2까지 신청 (D-17)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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입찰 3일 전까지 보고서 · 11.27까지 신청 (D-12)
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,015만 원)의 1.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2018년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 1억 6,125만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 1억 4,500만 원 시세의 90%
- 최저가
- 1억 150만 원 시세의 63%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.3.3 | (756-251) | 34.88㎡ (10.5평) | 3층 | 1억 6,125만 |
최근 전월세 1건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.4.23 | 34.88㎡ (10.5평) | 1,000만 | 90만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 평균 1억 6,125만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
경기 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 493건 | 2억 1,027만 | 1억 2,107만 | 57% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,265만 원입니다(감정가 1억 4,500만 원 × 57%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2018.3.19 (8년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 16세대
- 주차
- 12대 (세대당 0.75대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 129.48% · 47.37%
- 대지 · 연면적
- 509㎡ (154평) · 659.04㎡ (199.4평)
쉽게 말하면2018년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 화성시 병점구 빌라 경매 물건인 2026타경53145은 병점동 756-251 3층302호로, 수원지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 35.24㎡(10.7평)이고 대지권은 30.93㎡(9.4평)입니다.
감정가 1억 4,500만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 150만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 4일(금) 오전 10시 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,015만 원입니다.
말소기준권리는 2024.5.14 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1500000001억 5,700만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024.11.21. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
2026타경53145 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 150만 원의 10%인 1,015만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 4일(금) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 11일(금)입니다.
병점동 756-251 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 10.7평 기준으로 최저가는 1평당 952만원, 감정가는 1평당 1,360만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,105만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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위치
태안로 113-6