대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2026타경10260경남 김해시 삼문동 젤미마을부영아파트
창원지방법원 경매2계 ·
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
매각기일 2026.12.9 (수) 10:00D-24
이번 최저가 · 감정가의 70%
7,420만 원1회 유찰
- 감정가
- 1억 600만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 742만 원
- 면적
- 전용 47.38㎡ (14.3평)
- 다음 회차 최저가
- 5,194만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권 설정등기(2024.10.25. 등기)가 있으나, 이에 대해 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함."근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1,899만 원 저렴합니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 9,319만 원(88건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 7,420만 원은 그 80%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 1,500만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.12 기준| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 109동 6층 607호도로명: 번화2로 90 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 1억 600만 원전용 평당 740만 원 | |
| 전용면적 | 47.38㎡ (14.3평) | 7,420만 원(70%)전용 평당 518만 원 | |
| 32.485㎡ (9.8평) | 742만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.3.3(257일 지남) | 1억 2,386만 원 | |
| 2026.6.8(160일 지남) | 2026.3.3 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 주○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
창원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.4 10:00 | 1억 600만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.9 10:00 | 7,420만 원(70%) | 이번 입찰D-24 |
| 3차 | 2027.1.19 | 5,194만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.23 | 3,636만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소별관 103호 배당(입찰)법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5,194만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 50,610.6㎡ (15,309.7평) 중32.48㎡ (9.8평)
건물20층 건물 · 109동 6층 607호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2002년47.38㎡ (14.3평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 740만 원)가격시점 2026년1억 600만 원
| 공시가격 | 2026년5,210만 원감정가의 49% ▼ 50만 원 2025년5,260만 원감정가의 50% ▼ 180만 원 2024년5,440만 원감정가의 51% 감정가1억 600만 원 |
|---|
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 경상남도 김해시 삼문동 소재 삼문초등학교 남동측 인근에 위치하는 젤미마을부영아파트 109동 6층 607호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물
- 철근콘크리트조 박공지붕(트러스) 15층 건물 내 6층 607호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 창호: 샷시창호입니다.
- 이용 상태
- 아파트로 이용중입니다.
- 설비
- 급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 형태
- 부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 도로
- 남서측으로 대로2류와 접하고 있습니다.
- 용도지역
- 도시지역
- 제3종일반주거지역(2008-10-30)
- 지구단위계획구역(2026-01-07)
- 지구단위계획구역(공동주택)
- 대로2류(폭 30m~35m)(접합)
- 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2026.3.3 강제경매개시결정배당요구종기 2026.6.8임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 1,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정휴주거 · 전부 · 임차권자점유 2022.10.24. | 2022.10.20 | 2022.10.20 | 1억 1,500만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.3.13
| 아파트(내부 미확인) |
매각물건명세서(작성 2026.10.12) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.12)| 2026.3.3 강제경매개시결정 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권 설정등기(2024.10.25. 등기)가 있으나, 이에 대해 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함. | ||
| 임차인 박정휴 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 1,500만 원. 전입 2022.10.20 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 주○○ · 교부권자 안○○, 김○○ · 임차권자 박정휴 | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 2025차전29806 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 7,420만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.9최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.742만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6,678만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5,194만 ~ 5,936만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 1,500만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 8,920만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 24일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.29까지
- 입찰가 정하기최저가 7,420만 원과 시세 평균 9,319만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.6까지
- 보증금 준비하기742만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.8까지
- 법원 가기창원지방법원 별관 103호 배당(입찰)법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.9 (수) 10:00
보고서
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다 · 이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다무료 AI보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
- 법원 자료·실거래가 정리
- 권리·임차인·예상 비용
- 입찰가 구간
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권리 확인
전문가 보고서
99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
전문가 보고서 신청하기점유자 및 명도난이도 확인
현장탐문 보고서
490,000원부가세 포함
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
- 전문가 보고서 내용 모두
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
현장탐문 신청하기보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(742만 원)의 1.3%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2002년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 9,319만 원 최근 1년 88건
- 감정가
- 1억 600만 원 시세의 114%
- 최저가
- 7,420만 원 시세의 80%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 8층 | 9,000만 |
| 2026.11.6 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 9층 | 9,800만 |
| 2026.10.31 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 13층 | 1억 800만 |
| 2026.10.29 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 13층 | 8,900만 |
| 2026.10.29 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 14층 | 1억 2,000만 |
| 2026.10.24 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 10층 | 9,000만 |
| 2026.10.20 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 11층 | 9,000만 |
| 2026.10.19 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 13층 | 1억 1,200만 |
| 2026.10.15 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 1층 | 7,800만 |
| 2026.10.13 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 5층 | 9,500만 |
| 2026.10.1 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 4층 | 8,300만 |
| 2026.9.18 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 11층 | 1억 300만 |
| 2026.9.14 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 14층 | 9,400만 |
| 2026.9.12 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 7층 | 9,000만 |
| 2026.9.4 | 젤미마을1단지부영11차 | 47.38㎡ (14.3평) | 15층 | 9,100만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 47.38㎡ (14.3평) | 900만 | 58만 |
| 2026.11.2 | 47.38㎡ (14.3평) | 8,000만 | 10만 |
| 2026.10.31 | 47.38㎡ (14.3평) | 500만 | 50만 |
| 2026.10.31 | 47.38㎡ (14.3평) | 1,500만 | 50만 |
| 2026.10.30 | 47.38㎡ (14.3평) | 500만 | 50만 |
| 2026.10.30 | 47.38㎡ (14.3평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.28 | 47.38㎡ (14.3평) | 8,000만 | 15만 |
| 2026.10.24 | 47.38㎡ (14.3평) | 1,000만 | 45만 |
| 2026.10.22 | 47.38㎡ (14.3평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.17 | 47.38㎡ (14.3평) | 1,000만 | 50만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 9,319만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
김해시 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 23건 | 1억 8,239만 | 1억 4,334만 | 75.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7,961만 원입니다(감정가 1억 600만 원 × 75.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
젤미마을부영아파트 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경12419 | 젤미마을부영아파트 · 아파트 | 1억 300만 | 7,600만 | 73.8% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 젤미마을 부영아파트
- 사용승인일
- 2002.8.12 (24년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 20층 · 지하 1층 · 12개 동
- 세대·호수
- 1530세대 · 40가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 24대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- 50,610.6㎡ (15,309.7평) · 112,002.36㎡ (33,880.7평)
쉽게 말하면2002년에 사용승인된 건물입니다(지상 20층).
이 물건 한눈에 보기
경남 김해시 아파트 경매 물건인 2026타경10260은 삼문동 젤미마을부영아파트 109동 6층 607호로, 창원지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 47.38㎡(14.3평)이고 대지권은 32.485㎡(9.8평)입니다.
감정가 1억 600만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 7,420만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 별관 103호 배당(입찰)법정이고, 입찰보증금은 742만 원입니다.
말소기준권리는 2026.3.3 강제경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 1,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권 설정등기(2024.10.25. 등기)가 있으나, 이에 대해 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함." 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 7장
자주 묻는 질문
2026타경10260 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 7,420만 원의 10%인 742만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 창원지방법원 별관 103호 배당(입찰)법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
젤미마을부영아파트 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 14.3평 기준으로 최저가는 1평당 518만원, 감정가는 1평당 740만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5,194만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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젤미마을부영아파트 1건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12582 | 103동 8층803호 | 전용 47.38㎡ (14.3평) | 1억 500만 | 7,350만70% | 12.8 |
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