경남 진주시 문산읍단독주택 경매2025타경1097
창원지방법원 진주지원 경매4계 (055-760-3254) · 부동산임의경매
경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 산52-1
- 경매개시2025.12.26
- 배당요구종기2026.3.16
- 1차 매각2026.11.2 유찰
- 2차 매각2026.12.7 입찰
- 매각결정2026.12.14
경매개시 후 321일째 · 진행 중
- 조사된 임차인 없음
- 맹지
- 분묘
회차별 최저가
창원지방법원 진주지원은 유찰될 때마다 30%씩 내려갑니다. 이번 2차는 감정가의 70%입니다.
2,849만
1,994만
9,396만
9,577만
8,704만
- 토지 1평당 최저가
- 25만 원
- 토지 1평당 감정가
- 36만 원
한눈에 보기
경남 진주시 단독주택 경매 물건인 2025타경1097은 문산읍 산52-1로, 창원지방법원 진주지원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 18715㎡(5661.3평), 건물 연면적은 66.6㎡(20.1평)입니다.
감정가 20억 2,849만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 14억 1,994만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 1억 4,199만 원입니다.
말소기준권리는 2021.1.27 [근저당권]입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다. 매각물건명세서에는 맹지, 분묘 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
임대차 현황
말소기준권리 2021.1.27 [근저당권]배당요구종기 2026.3.16확인된 임차인 0명
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리 관계
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.10)- 말소기준권리
- 2021.1.27 [근저당권]
- 경매 종류
- 부동산임의경매
- 청구금액
- 15억 2,125만 원
- 배당요구종기
- 2026.3.16
지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음
-일괄매각. 제시외 수목,물건,종물및부합물[감정서상 a,b(관정:미신고),c,d,ㄴ] 매각 포함 -지상에 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스[감정서상 ㄱ]는 매각에서 제외 -[목록5] 건물 옥상에 설치된 FRP물탱크는 건물에 포함 평가함 -[목록1~4] 지적도상 맹지임 -[목록1] 분묘 약7기 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 지○○ |
| 채무자 | 정○○, 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 근저당권자 | 지○○ |
| 교부권자 | 진○○ |
| 지상권자 | 지○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
기일 내역
창원지방법원 진주지원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.2 10:00 | 매각기일 | 제101호법정 | 20억 2,849만 | 유찰 |
| 2026.12.7 10:00 | 매각기일 | 제101호법정 | 14억 1,994만 | 진행 예정 |
| 2026.12.14 14:00 | 매각결정기일 | 제101호법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.7낙찰
- 12.14매각허가결정
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
물건 현황
감정가 20억 2,849만 원| 면적 | 토지(임야) 14072㎡ 토지(임야) 2847㎡ 토지(임야) 1536㎡ 토지(대) 260㎡ 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 66.6㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 11만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 진주시 문산읍 삼곡리, 문산파출소에서 남동측으로 직선거리 약320 미터에서 450 미터 지점의 반경 내에 소재하고 있으며, 부근은 단독주택` 아파트 등 공동주택` 농경지` 임야 등으로 형성○어 있는 근교 주택지대로서 환경은 보통인 편임. |
| 교통 | 자동차 등 차량 등 접근이 가능하고, 대중교통사정은 관내버스정류장까지의 거리, 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 보통인 편임. |
| 기타 | 기호1은 대체로 완경사진 부정형의 토지로 일부는 과수원부지로, 대부분은 자연림지로 이용되고 있음. 기호2는 급경사진 부저형의 토지로 자연림지 상태임. 기호3은 대부분 완경사지고 일부는 급경사진 부정형의 토지로 일부는 과수원 부지로, 여타 부분은 자연림지 상태임. 기호4는 완경사진 사다리형의 토지로 단독주택 부지로 이용되고 있음. |
| 기타 | 기호 1, 3은 지적도상 맹지이나 남동측 지적경계선부근으로 남서측에서 북동측으로 이어지는 폭 약3m 내외의 콘크리트포장도로가 개설되어 있음. 기호 2는 지적도상 `맹지’이며 기호 4는 지적도상 맹지이나 현황은 폭 약3 m 내외의 콘크리트포장된 도로와 남측으로 접하고 있음. |
| 용도지역 | 기호1은 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16), 영농여건불리농지 기호2는 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 기호3은 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 기호4는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 에 속함. |
| 기타 | 기호1 지상에 제시외 수목으로 감나무 등이 식재되어 있고, 진주시청 관할부서에 신고되지 않은, 신고미필의 제시외 관정이 소재하고 있으며, 기호3 지상에는 제시외 건물로 철파이프조 차광막비닐지붕으로 설치된 창고 약35㎡가 소재하고 있고, 제시외 수목으로 감나무` 매실나무 등이 식재되어 있으며, 기호4 지상에는 제시외 수목으로 살구나무 등이 식재되어 있어 건물은 구조` 시공상태` 용도 및 현상 등을 참작하고 수목은 수종` 수령` 규격` 수형 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 수목 등은 이식이 가능할 것으로 보이고, 건물은 구조` 정착 상태 등을 참작하여 검토하여 보면 이전이 가능하거나 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 경매목적물인 토지를 평가하였음. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 1, 임야 중 과수원으로 운영중인 부분은 상당기간 관리가 미흡하여 감나무 등 과수나무는 수형이 조화롭지 못하고 웃자라 부실한 상태로 보임. |
| 건물 | 기호 5 건물은 1987.7.30. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면 약37 년 경과된, 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 등, 내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지 등, 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등 마감으로, 현상은 도색과 수리 등이 필요한 편임. |
| 이용 상태 | 단독주택 용도로 이용되고 있음. |
| 설비 | 지하수 급수설비` 난방설비 등 갖추고 있음. |
| 기타 | 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 기호4 지상에 조적조 슬래브지붕 단층 창고 및 화장실 약6.6㎡가 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨 |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 1, 폐문되어 있고 이해관계인 부재로 임대관계는 확인치 못하였으므로 업무집행 시 재확인이 요망되며, 인근 주민 등에 의하면, 소유자가 주로 자녀댁에서 생활하고 가끔씩 왕래하고 있다고 탐문 조사되고 있음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 50장
현황조사 사진
현황조사 사진
현황조사 사진
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현황조사 사진
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현황조사 사진
현황조사 사진
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현황조사 사진
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사진
위치도·지적도
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감정평가 사진
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사진자주 묻는 질문
- 2025타경1097 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 14억 1,994만 원의 10%인 1억 4,199만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 창원지방법원 진주지원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
- 문산읍 산52-1 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 5661.3평 기준으로 최저가는 1평당 25만원, 감정가는 1평당 36만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 맹지, 분묘 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9억 9,396만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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매각사례
진주시 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 9,325만 | 7,669만 | 38.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 7억 7,691만 원입니다(감정가 20억 2,849만 원 × 38.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
문산읍 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 2025타경695 | 문산읍 · 단독주택 | 1억 7,251만 | 5,800만 | 33.6% |
| 2026.11.9 | 2025타경30675 | 문산읍 · 단독주택 | 1억 7,839만 | 4,400만 | 24.7% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
시세 비교
위치
경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 산52-1