경남 진주시 계동 주택 경매 2025타경31349
토지 322.9㎡ (97.7평) · 건물 641.65㎡ (194.1평) · 1993년 사용승인
- 대항력 있는 임차인 없음
7억 4,451만 원49%
감정가 15억 1,940만 원 · 2회 유찰
문제없음 2확인 필요 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 7,445만 원
- 시세 평균 대비
- +6억 6,951만 원비쌈
- 이번에 안 팔리면
- 5억 2,115만 원
- 입찰 장소
- 창원지법 진주지원 제101호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-11 09:10
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.문제없음 2확인 필요 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2016.6.7 [근저당권])와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?최저가가 시세 평균보다 +6억 6,951만 원 높습니다.이유
계동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 7,500만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 7억 4,451만 원은 그 993%입니다.
층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있으니 주변 매물 값도 확인하세요.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 4명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 7억 4,451만 원에 낙찰된다고 보면7억 4,451만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 7,445만 원 → 잔금 날 6억 7,005만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.7,445만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6억 7,005만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5억 2,115만 ~ 5억 9,560만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 7억 4,451만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
7,445만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
창원지방법원 진주지원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
권리·시세·입찰가처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
490,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.30까지 신청 (D-15)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(7,445만 원)의 0.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.3 기준| 소재지 | 경상남도 진주시 계동 114 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 주택 | 15억 1,940만 원토지 평당 1,556만 원 | |
| 토지면적 | 322.9㎡ (97.7평) | 7억 4,451만 원(49%)토지 평당 762만 원 | |
| 건물 연면적 | 641.65㎡ (194.1평) | 7,445만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.11.7(373일 지남) | 9억 6,000만 원 | |
| 2026.1.28(291일 지남) | 2016.6.7 [근저당권] | ||
| 채권자 | 케○○ | 채무자·소유자 | 박○○ |
기일내역
창원지방법원 진주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.21 10:00 | 15억 1,940만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.2 10:00 | 10억 6,358만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.7 10:00 | 7억 4,451만 원(49%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 5억 2,115만 원(34%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 3억 6,481만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 2억 5,537만 원(17%) | – |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5억 2,115만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2016.6.7 [근저당권]배당요구종기 2026.1.28임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인경주거 | 2020.10.5 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김정현점포점유 2020.10.22~2022.10.21 | 2023.7.12 | 2023.7.12 | 1,500만 원 | 130만 원 | – | 없음 |
| 김정현.주거 | 2021.2.5 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 최상구점포점유 2021.11.06~2023.11.05 | 2021.10.29 | – | 3,000만 원 | 250만 원 | – | 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.7.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.3)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
김정현:현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함최상구:현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함
- -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 메각 포함
- -건물의 옥탑(계단실 등) 당해 건물에 포함 평가함
- -이설 및 철거가 용이한 옥상 소재 골프연습시설은 평가 및 매각 제외
채권자케○○|채무자겸소유자박○○|임차인김○○, 최○○|근저당권자케○○, 조○○, 구○○, 경○○|가압류권자현○○, 경○○, 신○○, 진○○, 소○○, 케○○|압류권자진○○, 국○○|교부권자진○○, 국○○|가처분권자경○○|배당요구권자진○○, 경○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
계동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 2억 4,400만 원 최근 1년 1건 · 토지 평당 250만 원
- 감정가
- 15억 1,940만 원 시세의 623%
- 최저가
- 7억 4,451만 원 시세의 305%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.4.23 | 단독 | 99.2㎡ (30평) | 48.6㎡ (14.7평) | 7,500만 |
| 2025.7.3 | 다가구 | 456.9㎡ (138.2평) | 659.64㎡ (199.5평) | 10억 |
| 2025.6.26 | 단독 | 103.5㎡ (31.3평) | 108.16㎡ (32.7평) | 1억 3,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 25㎡ (7.6평) | 200만 | 30만 |
| 2026.10.27 | 29.75㎡ (9평) | 8,000만 | 전세 |
| 2026.9.23 | 50㎡ (15.1평) | 1,000만 | 48만 |
| 2026.9.15 | 32㎡ (9.7평) | 500만 | 46만 |
| 2026.9.12 | 33㎡ (10평) | 500만 | 30만 |
| 2026.9.8 | 112㎡ (33.9평) | 1억 | 15만 |
| 2026.8.29 | 25㎡ (7.6평) | 500만 | 30만 |
| 2026.8.8 | 40㎡ (12.1평) | 1,000만 | 30만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면계동 단독·다가구이 최근 1년 평균 7,500만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
진주시 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 9,325만 | 7,669만 | 38.3% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 5억 8,193만 원입니다(감정가 15억 1,940만 원 × 38.3%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 후면 상업지역이며, 부근환경은 보통이상임.
- 교통
- 본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 양호함.
- 기타
- 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현재 주상복합용 건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 보도블럭 도로와 접함.
- 용도지역
- 일반상업지역
- 시가지경관지구(일반)
- 소로3류(폭 8m미만)(접함)
- 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 현재 임대관계는 미상임.
- 건물
- 기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로 사용승인일: 1993.11.08 외벽: 석재붙임 및 드라이비트마감 등 내벽: 인테리어, 벽지 및 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등 창호: 새시창 등임.
- 이용 상태
- 1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 주택, 지하 일반유흥음식점 등으로 이용중임.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 소방관련설비 등이 되어 있으며, 3층 주택부분은 난방설비 되어 있음.
- 기타
- 별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 종물 부합물 성격으로 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 판단됨.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1993.11.8 (33년차)
- 주용도
- 제2종근린생활시설 · 제2종근린생활시설, 위락시설, 주택, 창고시설
- 규모
- 지상 3층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 1가구
- 주차
- 4대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 151.1% · 62.35%
- 대지 · 연면적
- 322.9㎡ (97.7평) · 641.65㎡ (194.1평)
쉽게 말하면1993년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
경남 진주시 주택 경매 물건인 2025타경31349은 계동 114로, 창원지방법원 진주지원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 322.9㎡(97.7평), 건물 연면적은 641.65㎡(194.1평)입니다.
감정가 15억 1,940만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 7억 4,451만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 7,445만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2016.6.7 [근저당권]입니다. 임차인 4명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
2025타경31349 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 7억 4,451만 원의 10%인 7,445만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 창원지방법원 진주지원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
계동 114 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 97.7평 기준으로 최저가는 1평당 762만원, 감정가는 1평당 1,556만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 4명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5억 2,115만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
같은 동네 다른 경매 물건
진주시 경매 전체 보기
3,736만1,281만34%11.16입찰 1일 전
9,560만6,692만70%11.16입찰 1일 전
1억 4,464만7,088만49%11.16입찰 1일 전
1억 1,200만7,840만70%11.16입찰 1일 전
4억 900만2억 8,630만70%11.16입찰 1일 전
3억 2,978만3억 2,978만100%11.16입찰 1일 전
위치
경상남도 진주시 계동 114