대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2025타경11615경남 창원시 진해구 여좌동 동원베이힐즈 오피스텔
창원지방법원 경매9계 · 239-2119
매각기일 2026.11.19 (목) 10:00D-4
매각기일 2026.11.19 (목) 10:00D-4
이번 최저가 · 감정가의 100%
1억 4,300만 원6회 유찰
- 감정가
- 1억 4,300만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,430만 원
- 면적
- 전용 64.5㎡ (19.5평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 최저가가 시세 평균보다 +1,300만 원 높습니다. | 같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 동안 평균 1억 3,000만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 4,300만 원은 그 110%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.14 기준| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-56 동원베이힐즈 10층1004호도로명: 여명로 4 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 4,300만 원전용 평당 733만 원 | |
| 전용면적 | 64.5㎡ (19.5평) | 1억 4,300만 원(100%)전용 평당 733만 원 | |
| 39067㎡ (11817.8평) | 1,430만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.6.11(522일 지남) | 1억 4,883만 원 | |
| 2025.9.9(432일 지남) | 2023.3.2 압류 | ||
| 채권자 | 주택도시보증공사 | 채무자·소유자 | 샤○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
창원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.1.15 10:00 | 1억 4,300만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.2.26 10:00 | 1억 10만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.4.2 10:00 | 7,007만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.5.7 10:00 | 4,905만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.6.4 10:00 | 3,433만 원(24%) | 유찰 |
| 6차 | 2026.7.16 10:00 | 2,403만 원(17%) | 유찰 |
| 7차 | 2026.11.19 10:00 | 1억 4,300만 원(100%) | 이번 입찰D-4 |
| 2차 | 2026.12.17 | 1억 10만 원(70%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.1.26 | 7,007만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.2 | 4,905만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소별관 제103호 입찰(배당)법정|매각결정기일2026.11.26
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 11.19낙찰
- 11.26
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 6번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 100%로 내려왔습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권39,067㎡ (11,817.8평)
건물14층 건물 · 10층1004호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2017년64.5㎡ (19.5평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 733만 원)가격시점 2025년1억 4,300만 원
감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.
- 교통
- 본건이 속한 ""동원베이힐즈""까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.
- 건물
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 10층 1004호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다. 창 호 : 새시 창호입니다.
- 이용 상태
- 집합건축물대장등본상 용도는 ""업무시설(오피스텔)""입니다.
- 설비
- 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지 형태
- 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 현황 '주상복합용지'로 이용중입니다.
- 도로
- 본건이 속한 ""동원베이힐즈"" 서측 및 남서측으로 대로3류와 접하여 있습니다.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역
- 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(2014-03-27)(진해여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역(도천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 철도보호지구<철도안전법>
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- ① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설 비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바 본건 내부의 이용상황 및 관리상 태 등에 대하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2023.3.2 압류배당요구종기 2025.9.9임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 1억 4,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤학주거 · 전부 · 주택임차권자점유 2021.10.14.~ | 2021.10.14 | 2021.9.6 | 1억 4,000만 원 | 없음 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.6.12
| 공동주택(내부 미확인) |
매각물건명세서(작성 2026.10.14) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.14)| 2023.3.2 압류 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김윤학 | 대항력 있을 수 있음 보증금 1억 4,000만 원. 전입 2021.10.14 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. | ||
| 점유자 비고 | 김윤학:신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자의 대항력 및 우선변제권을 승계한 자임. | ||
| 이해관계인 | 채권자 주택도시보증공사 · 채무자겸소유자 샤○○ · 가압류권자 중○○, 동○○ · 압류권자 창○○, 경○○ · 교부권자 국○○, 함○○ · 주택임차권자 김윤학 | ||
| 관련 사건 | 부산지방법원 2025차전15747 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 4,300만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 11.19최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,430만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 초 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 2,870만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.8,580만 ~ 1억 10만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 4,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.2억 8,300만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 4일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.지금
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.지금
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.지금
- 입찰가 정하기최저가 1억 4,300만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.16까지
- 보증금 준비하기1,430만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.11.18까지
- 법원 가기창원지방법원 별관 제103호 입찰(배당)법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.11.19 (목) 10:00
보고서
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법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리
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99,000원부가세 포함
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 11.17까지 신청 (D-2)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를 경매전문가가 현장에서 확인
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,430만 원)의 0.7%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2017년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 1억 3,000만 원 최근 2년 1건
- 감정가
- 1억 4,300만 원 시세의 110%
- 최저가
- 1억 4,300만 원 시세의 110%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.9.6 | 동원베이힐즈 | 64.41㎡ (19.5평) | 7층 | 1억 3,000만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 평균 1억 3,000만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
경남 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 1억 2,920만 | 7,032만 | 61.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 8,795만 원입니다(감정가 1억 4,300만 원 × 61.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 동원베이힐즈
- 사용승인일
- 2017.9.29 (9년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(업무시설, 1,2종근린생활시설)
- 규모
- 지상 14층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 24세대 · 16호
- 주차
- 49대 (세대당 2.04대)
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 219.77% · 42.3%
- 대지 · 연면적
- 1,999㎡ (604.7평) · 5,989.87㎡ (1,811.9평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 14층).
이 물건 한눈에 보기
경남 창원시 진해구 오피스텔 경매 물건인 2025타경11615은 여좌동 동원베이힐즈 10층1004호로, 창원지방법원 경매9계에서 진행합니다. 전용면적은 64.5㎡(19.5평)이고 대지권은 39067㎡(11817.8평)입니다.
감정가 1억 4,300만 원에서 6번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,300만 원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 별관 제103호 입찰(배당)법정이고, 입찰보증금은 1,430만 원입니다.
말소기준권리는 2023.3.2 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 4,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경11615 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 4,300만 원의 10%인 1,430만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 창원지방법원 별관 제103호 입찰(배당)법정입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
동원베이힐즈 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 19.5평 기준으로 최저가는 1평당 733만원, 감정가는 1평당 733만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
-495%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8억 5,085만 원(감정가의 595%)가 됩니다.
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6,800만4,760만70%12.9입찰 24일 전
위치
여명로 4