대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
빌라창원지방법원 통영지원 경매4계 · 640-8504
경남 통영시 무전동 빌라 경매 2025타경21957
전용 84.62㎡ (25.6평) · 대지권 48794㎡ (14760.2평) · 2013년 사용승인 · 5층601호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.12.7 (월) 10:00 입찰D-22
1억 920만 원70%
감정가 1억 5,600만 원 · 1회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,092만 원
- 시세 평균 대비
- +2,370만 원비쌈
- 이번에 안 팔리면
- 7,644만 원
- 입찰 장소
- 창원지법 통영지원 2층 210호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-06 14:49
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 5,000만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?최저가가 시세 평균보다 +2,370만 원 높습니다.이유
무전동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 8,550만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 920만 원은 그 128%입니다.
층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있으니 주변 매물 값도 확인하세요.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 5,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 920만 원에 낙찰된다고 보면2억 5,920만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,092만 원 → 잔금 날 9,828만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 5,000만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,092만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,828만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.7,644만 ~ 8,736만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 5,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 1억 920만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
1,092만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
창원지방법원 통영지원 2층 210호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,092만 원)의 0.9%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.6 기준| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 154-2 5층601호도로명: 안개3길 55-8 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 1억 5,600만 원전용 평당 609만 원 | |
| 전용면적 | 84.62㎡ (25.6평) | 1억 920만 원(70%)전용 평당 427만 원 | |
| 48794㎡ (14760.2평) | 1,092만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.12(429일 지남) | 1억 5,000만 원 | |
| 2025.11.26(354일 지남) | 2023.5.30 가압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
창원지방법원 통영지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.10.26 10:00 | 1억 5,600만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.7 10:00 | 1억 920만 원(70%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 7,644만 원(49%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 5,351만 원(34%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 3,746만 원(24%) | – |
입찰 장소2층 210호 경매법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 7,644만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.5.30 가압류배당요구종기 2025.11.26임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 5,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장태복주거 · 전부 · 주택임차권자점유 2022.02.16.~ | 2022.2.16 | 2022.2.16 | 1억 5,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| *방문시 폐문으로 본 건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음. *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 전입자 없음. *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음. *상가건물임대차 현황서 열람한바, 해당사항 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.6) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.6)확인할 내용이 4건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
임차인 장태복대항력 있을 수 있음보증금 1억 5,000만 원. 전입 2022.2.16 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2023.5.30 가압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
- - 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.).
- 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
점유자 비고
- 장태복 : 주택임차권자로서 주택임차권등기일은 2024. 02. 22.임.
- 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 장태복을 승계함.
명세서 비고
- - 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.).
- 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
채권자주○○|채무자겸소유자김○○|가압류권자더○○|교부권자창○○, 통○○, 광○○, 국○○|주택임차권자장○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
무전동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2001년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 8,500만 원 최근 1년 1건 · ㎡당 101만 원
- 감정가
- 1억 5,600만 원 시세의 184%
- 최저가
- 1억 920만 원 시세의 128%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.15 | 산산파크빌 | 84.93㎡ (25.7평) | 3층 | 8,550만 |
| 2025.6.20 | 무전연립 | 75.75㎡ (22.9평) | 2층 | 6,200만 |
| 2025.3.13 | 산산파크빌 | 82.38㎡ (24.9평) | 4층 | 7,300만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.3.22 | 71.61㎡ (21.7평) | 2,000만 | 35만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면무전동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 8,550만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
경남 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21건 | 1억 424만 | 4,963만 | 44% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6,864만 원입니다(감정가 1억 5,600만 원 × 44%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권48,794㎡ (14,760.2평)
건물5층 건물 · 5층601호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2013년84.62㎡ (25.6평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 609만 원)1억 5,600만 원
- 위치·환경
- 본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통
- 대지권의 토지는 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물
- 본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건내 5층 601호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.
- 이용 상태
- 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.
- 설비
- 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 각층 소화전 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됩니다.
- 토지 형태
- 대지권의 토지는 북서측 하향 경사지 내 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.
- 도로
- 대지권의 토지 북서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역
- 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2013.5.28 (13년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택 외1
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 7세대 · 2호
- 주차
- 8대 (세대당 1.14대)
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 203.38% · 48.31%
- 대지 · 연면적
- 381㎡ (115.3평) · 941.09㎡ (284.7평)
쉽게 말하면2013년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경남 통영시 빌라 경매 물건인 2025타경21957은 무전동 154-2 5층601호로, 창원지방법원 통영지원 경매4계에서 진행합니다. 전용면적은 84.62㎡(25.6평)이고 대지권은 48794㎡(14760.2평)입니다.
감정가 1억 5,600만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 1억 920만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 2층 210호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,092만 원입니다.
말소기준권리는 2023.5.30 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 5,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2024.2.22.등기)있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.2.16. 확정일자 2022.2.16.). 다만, 2026.7.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨." 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 8장
자주 묻는 질문
2025타경21957 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 920만 원의 10%인 1,092만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 창원지방법원 통영지원 2층 210호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
무전동 154-2 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 25.6평 기준으로 최저가는 1평당 427만원, 감정가는 1평당 609만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 7,644만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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통영시 경매 전체 보기
3억 7,600만1억 8,424만49%11.23입찰 8일 전
2억 1,600만1억 5,120만70%11.30입찰 15일 전
3억 2,300만2억 2,610만70%11.30입찰 15일 전- 공고 전3억 1,753만3억 1,753만100%11.30입찰 15일 전
- 공고 전10억 1,966만10억 1,966만100%11.30입찰 15일 전
8,023만1,348만17%12.7입찰 22일 전