경남 하동군 양보면 단독주택 경매 2025타경31237
토지 354㎡ (107.1평) · 건물 125.8㎡ (38.1평) · 1905년 사용승인
- 대항력 있을 수 있는 임차인
2,249만 원34%
감정가 6,557만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 225만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1,574만 원
- 입찰 장소
- 창원지법 진주지원 제101호법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-11 09:09
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.이유
집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.이유
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 490,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 2,249만 원에 낙찰된다고 보면2,249만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 225만 원 → 잔금 날 2,024만 원
- 입찰 날 · 12.7입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.225만 원
- 잔금 날 · 1월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.2,024만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.1,574만 ~ 1,799만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 22일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.27까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.4까지
최저가 2,249만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.6까지
225만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.7 (월) 10:00
창원지방법원 진주지원 제101호법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 3가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 12.5까지 신청 (D-20)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
490,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 11.30까지 신청 (D-15)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문490,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(225만 원)의 4.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.6.17 기준| 소재지 | 경상남도 하동군 양보면 감당리 665 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 6,557만 원토지 평당 61만 원 | |
| 토지면적 | 354㎡ (107.1평) | 2,249만 원(34%)토지 평당 21만 원 | |
| 건물 연면적 | 125.8㎡ (38.1평) | 225만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.9.18(423일 지남) | 1,970만 원 | |
| 2025.12.8(342일 지남) | 2024.1.29 [가압류] | ||
| 채권자 | 신○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
기일내역
창원지방법원 진주지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.10 10:00 | 6,557만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.21 10:00 | 4,590만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.11.2 10:00 | 3,213만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.12.7 10:00 | 2,249만 원(34%) | 이번 입찰D-22 |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,574만 원(24%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 1,102만 원(17%) | – |
| 유찰 시 | 기일 미정 | 771만 원(12%) | – |
입찰 장소제101호법정|매각결정기일2026.12.14
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.7낙찰
- 12.14
- 12.21결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 34%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1,574만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.1.29 [가압류]배당요구종기 2025.12.8임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허맹분주거 · 점유자 | 1990.4.16 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
매각물건명세서(작성 2026.6.17) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.6.17)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
허맹분:임대차관계 및 대항력 각 불분명, 현황상 채무자의 모친으로 조사됨
- -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 메각 포함
- -[목록2-1,2-3,2-4] 소재불명임
- -[목록2-2] 건물은 공부상 '스레트지붕 35.7㎡'이나 현황상 '강판지붕 51㎡' 임
- -[목록2-2] 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ]은 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황은 측량을 요함
- -[목록1] 지상에 일반건축물대장상 미등기된 건물(목조주택, 23.8㎡)이 공부상 소재함 [감정서 참조]
채권자신○○|채무자겸소유자최○○|가압류권자경○○, 신○○, 하○○|교부권자진○○, 하○○|배당요구권자하○○, 경○○|점유자허○○
관련 사건창원지방법원 2024차전108728 (지급명령)
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
경남 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40건 | 2억 9,308만 | 1억 1,686만 | 39.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2,590만 원입니다(감정가 6,557만 원 × 39.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- ? 본건은 경상남도 하동군 양보면 감당리 소재 「내기마을」내에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통
- ? 본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 기타
- ? 경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황, 단독주택 및 창고부지로 이용중에 있습니다.
- 기타
- ? 본건 남동측에서 본건에 이르는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 일부가 접합니다.
- 용도지역
- ? 일반상업지역
- 시가지경관지구(일반)
- 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합)
- 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)
- 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
- 기타
- ? ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’에 표시한 바와 같이 소유자 미상의 미등재 제시외 건물(기호 ㅂ~ㅊ)이 소재하고 있으며, 구조, 용도 및 규모 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
- 기타
- ? 없습니다.
- 임대관계
- ? 임대관계는 미상입니다.
- 건물
- ? 기호(2-1) : 소재불명 ? 기호(2-2) : 목구조(블럭보강) 강판지붕 단층으로서, 창호: 섀시창 등의 구조입니다. ? 기호(2-3) : 소재불명 ? 기호(2-4) : 소재불명
- 이용 상태
- ? 기호(2-2) : 단독주택
- 설비
- ? 기호(2-2) : 단독주택으로서 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 기타
- ? ‘지적 및 건물개황도 및 사진용지’에 표시한 바와같이 부합물 내지 종물로 판단되는 소유재 미상의 미등재 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있으며, 구조,용도 및 규모 등에 비추어 본건 건물의 사용·수익에 큰 영향은 없을 것으로 판된됩니다.
- 기타
- ? 기호(2-1), (2-3), (2-4)건물은 현황 소재 불명 상태입니다. ? 기호(2-2)건물은 제시 목록상 일반 목구조 스레트지붕의 면적은 35.7㎡ (10.8평) 이나, 현황 일반목구조(블럭보강) 강판지붕의 면적은 약 51㎡ (15.4평)입니다.
- 임대관계
- ? 임대관계는 미상입니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1905.1.1 (121년차)
- 주용도
- 단독주택 · 주택, 농업생산시설
- 규모
- 지상 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 2가구
- 주차
- 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 일반목구조
- 대지 · 연면적
- 확인 필요 · 149.6㎡ (45.3평)
쉽게 말하면1905년에 사용승인된 건물입니다(지상 1층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
경남 하동군 단독주택 경매 물건인 2025타경31237은 양보면 665로, 창원지방법원 진주지원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 354㎡(107.1평), 건물 연면적은 125.8㎡(38.1평)입니다.
감정가 6,557만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 2,249만 원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026년 12월 7일(월) 오전 10시 제101호법정이고, 입찰보증금은 225만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.1.29 [가압류]입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
2025타경31237 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 2,249만 원의 10%인 225만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 7일(월) 오전 10시, 창원지방법원 진주지원 제101호법정입니다. 매각결정은 12월 14일(월)입니다.
양보면 665 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 107.1평 기준으로 최저가는 1평당 21만원, 감정가는 1평당 61만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1,574만 원(감정가의 24%)가 됩니다.
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