경매2025타경30952대구 달서구 상인동 단독주택
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 5억 3,690만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,289만 원
- 면적
- 토지 192㎡ (58.1평)
- 다음 회차 최저가
- 9,024만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 4명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 100만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -3억 1,366만 원 저렴합니다. | 상인동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 4억 4,257만 원(7건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 2,891만 원은 그 29%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 4명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 100만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.5 기준| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1432-9 도로명: 월곡로53서길 15 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 5억 3,690만 원토지 평당 924만 원 | |
| 토지면적 | 192㎡ (58.1평) | 1억 2,891만 원(24%)토지 평당 222만 원 | |
| 건물 연면적 | 178.57㎡ (54평) | 1,289만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.2.18(635일 지남) | 2억 693만 원 | |
| 2025.5.21(543일 지남) | 2020.10.30 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자 / 소유자 | 주○○ / 김○○ |
기일내역
대구지방법원 대구서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.8.6 10:00 | 5억 3,690만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.9.3 10:00 | 3억 7,583만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.10.8 10:00 | 2억 6,308만 원(49%) | 유찰 |
| 4차 | 2026.11.5 10:00 | 1억 8,416만 원(34%) | 유찰 |
| 5차 | 2026.12.3 10:00 | 1억 2,891만 원(24%) | 이번 입찰D-18 |
| 2차 | 2027.1.7 | 9,024만 원(17%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.11 | 6,317만 원(12%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.11 | 4,422만 원(8%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소1층 입찰법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 4번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 24%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 9,024만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ""도시철도1호선 상인역"" 남서측 근거리에 위치 하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
- 기타
- 자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.
- 기타
- 본건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 토지이용계획확인서상 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 제1종지구단위계획구역(단독주택용 지)
- 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
- 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진 법>임.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.
- 건물
- (가)세멘벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, -외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 내장바닥재마감 등, -창호: 목재 및 샷시창호 등임.
- 이용 상태
- (가)1~2층: 단독주택
- 설비
- 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 기타
- 별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.
- 기타
- 기호(가)건물은 공부상 용도가 '다세대주택'이나, 실제 '단독주택'임.
- 임대관계
- 1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2020.10.30 근저당권배당요구종기 2025.5.21임차인 4명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 4명 · 그 보증금(확인된 것) 100만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기민주거 | 2019.3.7 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김부곤주거 · 1층뒷방점유 2011.09~ | 2011.9.27 | – | 100만 원 | 20만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 김종민주거 | 2016.3.2 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 김창순주거 | 1994.7.18 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.3.7
| 1.본집행목적물은 2층 주택으로 주민등록상 소유자의 배우자 김창순외 김부곤,김기민,김종민이 있으나 김기민,김종민은 소유자의 자로 임대차관계가 없다고 하며, 김부곤에 대하여 권리신고 및 배당요구신청에 대한 안내문을 통지함 2.임대차관계에 대한 조사는 조사참여인의 구두진술에 의함 |
매각물건명세서(작성 2026.11.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 4명 중 4명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.5)| 2020.10.30 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김기민 | 대항력 있을 수 있음 전입 2019.3.7 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 김부곤 | 대항력 있을 수 있음 보증금 100만 원. 전입 2011.9.27 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 김종민 | 대항력 있을 수 있음 전입 2016.3.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 김창순 | 대항력 있을 수 있음 전입 1994.7.18 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 일괄매각 제시외 건물 포함 | ||
| 점유자 비고 | 김기민:소유자 김창순의 자김종민:소유자 김창순의 자김창순:경매목적물 소유자 | ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자 주○○, 회○○ · 소유자 김○○ · 임차인 김○○ · 근저당권자 주○○ | ||
| 관련 사건 | 대구지방법원 서부지원 2026타기399 (기타) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 2,891만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,289만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 1,602만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.9,024만 ~ 1억 313만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.100만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.1억 2,991만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 1억 2,891만 원과 시세 평균 4억 4,257만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기1,289만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기대구지방법원 대구서부지원 1층 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,289만 원)의 0.8%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
상인동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 4억 8,800만 원 최근 1년 7건 · 토지 평당 840만 원
- 감정가
- 5억 3,690만 원 시세의 110%
- 최저가
- 1억 2,891만 원 시세의 26%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.10 | 단독 | 167㎡ (50.5평) | 179.83㎡ (54.4평) | 1억 3,500만 |
| 2026.6.28 | 단독 | 182.8㎡ (55.3평) | 322.26㎡ (97.5평) | 3억 4,800만 |
| 2026.6.25 | 다가구 | 186㎡ (56.3평) | 349.21㎡ (105.6평) | 7억 |
| 2026.5.12 | 다가구 | 178.1㎡ (53.9평) | 313.2㎡ (94.7평) | 4억 2,000만 |
| 2026.2.26 | 단독 | 117㎡ (35.4평) | 204.79㎡ (62평) | 2억 |
| 2026.2.15 | 다가구 | 188㎡ (56.9평) | 372.19㎡ (112.6평) | 10억 3,000만 |
| 2026.1.12 | 단독 | 150㎡ (45.4평) | 162.4㎡ (49.1평) | 2억 6,500만 |
| 2025.9.18 | 단독 | 152㎡ (46평) | 75.17㎡ (22.7평) | 1억 8,500만 |
| 2025.8.14 | 다가구 | 188㎡ (56.9평) | 159.13㎡ (48.1평) | 2억 7,000만 |
| 2025.8.6 | 단독 | 208.2㎡ (63평) | 299.58㎡ (90.6평) | 6억 2,000만 |
| 2025.8.5 | 단독 | 112㎡ (33.9평) | 199.14㎡ (60.2평) | 5억 3,100만 |
| 2025.6.10 | 단독 | 255㎡ (77.1평) | 198.95㎡ (60.2평) | 5억 5,500만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 43.44㎡ (13.1평) | 2,000만 | 36만 |
| 2026.11.10 | 201.33㎡ (60.9평) | 3,500만 | 10만 |
| 2026.11.9 | 48.52㎡ (14.7평) | 9,000만 | 20만 |
| 2026.11.8 | 60㎡ (18.2평) | 1,000만 | 30만 |
| 2026.11.7 | 42.9㎡ (13평) | 1,000만 | 45만 |
| 2026.11.6 | 85.25㎡ (25.8평) | 100만 | 30만 |
| 2026.11.6 | 60㎡ (18.2평) | 3,000만 | 36만 |
| 2026.11.4 | 98.07㎡ (29.7평) | 500만 | 35만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면상인동 단독·다가구이 최근 1년 평균 4억 4,257만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
대구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10건 | 4억 6,156만 | 1억 8,405만 | 37.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 295만 원입니다(감정가 5억 3,690만 원 × 37.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 1988.12.21 (38년차)
- 주용도
- 단독주택 · 다세대주택
- 규모
- 지상 2층
- 세대·호수
- 4가구
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 없음
- 구조
- 벽돌구조
- 용적률 · 건폐율
- 93% · 53.99%
- 대지 · 연면적
- 192㎡ (58.1평) · 178.57㎡ (54평)
쉽게 말하면1988년에 사용승인된 건물입니다(지상 2층). 오래된 건물이라 수리비를 따로 생각하세요.
이 물건 한눈에 보기
대구 달서구 단독주택 경매 물건인 2025타경30952은 상인동 1432-9로, 대구지방법원 대구서부지원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 192㎡(58.1평), 건물 연면적은 178.57㎡(54평)입니다.
감정가 5억 3,690만 원에서 4번 유찰되어 이번 최저가는 1억 2,891만 원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 1층 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,289만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2020.10.30 근저당권입니다. 임차인 4명 중 4명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 100만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2025타경30952 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 2,891만 원의 10%인 1,289만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 대구지방법원 대구서부지원 1층 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
상인동 1432-9 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 58.1평 기준으로 최저가는 1평당 222만원, 감정가는 1평당 924만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 9,024만 원(감정가의 17%)가 됩니다.
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- 공고 전1억 4,200만1억 4,200만100%12.1입찰 16일 전
- 공고 전1억 5,100만1억 5,100만100%12.1입찰 16일 전
5억 5,425만2억 7,158만49%12.1입찰 16일 전
위치
월곡로53서길 15