경매2025타경32115대구 달서구 두류동 다가구주택
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 9억 257만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 6,318만 원
- 면적
- 토지 189.5㎡ (57.3평)
- 다음 회차 최저가
- 4억 4,226만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 최저가가 시세 평균보다 +1억 5,221만 원 높습니다. | 두류동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 4억 7,958만 원(12건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 6억 3,180만 원은 그 132%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 11명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.19 기준| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 106-14 도로명: 야외음악당로53길 36-12 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 다가구주택 | 9억 257만 원토지 평당 1,575만 원 | |
| 토지면적 | 189.5㎡ (57.3평) | 6억 3,180만 원(70%)토지 평당 1,102만 원 | |
| 건물 연면적 | 362.89㎡ (109.8평) | 6,318만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.11.21(359일 지남) | 2,038만 원 | |
| 2026.2.23(265일 지남) | 2017.1.20 근저당권 | ||
| 채권자 | 손○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
대구지방법원 대구서부지원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.5 10:00 | 9억 257만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.3 10:00 | 6억 3,180만 원(70%) | 이번 입찰D-18 |
| 3차 | 2027.1.7 | 4억 4,226만 원(49%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.2.11 | 3억 958만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소1층 입찰법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 4억 4,226만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건 토지는 대구광역시 달서구 두류동 소재 대구지하철2호선 "내당역" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 정비된 주택지대로서 주위 환경 대체로 보통임.
- 교통
- 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반 교통상황 대체로 보통임.
- 기타
- 정방형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 현황 다가구주택 건부지 임.
- 기타
- 북서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역
- 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)임.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 토지의 소재지, 위치, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준함.
- 건물
- 기호(1) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상4층으로서,(사용승인일: 2017.1.17) - 외 벽: 석재붙임 및 스톤코트 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 새시 창호 등임.
- 이용 상태
- (일반건축물대장등본상) 1층: 사무소, 2층: 다가구주택 등임.
- 설비
- 통상의 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 현장조사 시 거주자 및 이해관계인 폐문부재 등으로 인하여 본건 기호(1) 건물의 내부 마감 상태 및 이용상황, 구조 등을 확인하지 못하였으나, 인근 유사 부동산의 마감 상태 및 구조, 건축물 현황도면 등을 참고하였음. - 본건 건물의 소재지, 위치, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준함.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2017.1.20 근저당권배당요구종기 2026.2.23임차인 11명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권기준주거 · 2층202호(50㎡)점유 2019.2.19.~2025.12.12. | 2019.2.19 | 2019.1.14 | 6,000만 원 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 |
| 김선정주거 · 305호점유 2022.12.23.~현재 | 2023.2.9 | 2025.7.22 | 2,000만 원 | 30만 원 | 2026.1.20 | 없음 |
| 김현준차권자 · 3층301호 · 주거주택임점유 2023.10.6.~2025.11.4. | 2023.10.6 | 2023.10.6 | 2,000만 원권리신고: 20,000,000원 / 등기사항전: 20,000,000원 / 부증명서: 20,000,000원 / 현황조사: 2000만원원 | 30만 원권리신고: 300,000원 / 등기사항전: 300,000원 / 부증명서: 300,000원 / 현황조사: 30만원원 | 2025.12.24 | 없음 |
| 서은주주거 · 201호점유 2019.2.2.~2025.12.24. | 2019.2.1 | 2019.2.1 | 2,000만 원 | 20만 원 | 2025.12.24 | 없음 |
| 손다운주거 · 205호( · 주택임차권자점유 2020.6.30.~1차 | 2020.6.30 | 2020.6.30 | 2,000만 원등기사항전: 20,000,0001차 / 부증명서: 20,000,0001차 / 현황조사: 500만원/2차 | 28만 원등기사항전: 280,0001차 / 부증명서: 280,0001차 / 현황조사: 34만원/2차 | – | 없음 |
| 이성진주거 · 303호(3층50㎡)2층203호(33㎡)점유 2019.2.1.~2027.1.31.2022.10.21.~ | 2019.2.7 | 2019.1.10 | 7,000만 원 | 미상 | 2025.12.12 | 없음 |
| 이형강주거 · 203호33㎡점유 2022.10.21.~ | 2022.10.24 | 2022.9.28 | 7,000만 원 | 미상 | 2026.1.9 | 없음 |
| 임은진주거 · 1층101호(33㎡)점유 2024.2.17.~2026.2.15. | 2024.2.22 | 2024.2.22 | 1,000만 원 | 40만 원 | 2025.12.17 | 없음 |
| 정재윤주거 · 501호 | 2024.9.9 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 최지혜주거 · 3층302호(33㎡)점유 2020.10.22.~ | 2020.10.22 | 2020.10.8 | 7,000만 원 | 10만 원 | – | 없음 |
| 한국토지주택공사주거 · 3층302호(약33㎡)4층501호점유 2020.10.16.~2024.9.2.~2026.9.1. | 2020.10.22 | 2020.10.8 | 700000001억 3,000만 원 | 10만 원 | 2025.12.15 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.9
| 별첨 사진과 같이 조사목적물 1층 계단실에 제시외(창고), 옥상에 화단이 있음. | |
| 임대차 관계 | 위 조사내용은 전입세대확인서, 등기사항전부증명서에 등재된 내용이며, 조사목적물에 대한 외국인체류확인서에 등재된 외국인이 없음. |
매각물건명세서(작성 2026.10.19) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 11명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.19)| 2017.1.20 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 | 일괄매각 | ||
| 점유자 비고 | 김현준:주택임차권등기접수 2025.10.23. 손다운:보증금 20,000,000원 중 15,000,000원은 2022.7.2. 증액되었으며 증액분에 대한 확정일자는 2022.7.5.임주택임차권등기접수 2025.9.1.이형강:주택임차권등기접수 2025.12.30.정재윤:임차인(501호): 한국토지주택공사 / 입주자(501호): 정재윤최지혜:주택임차권등기접수 2025.12.24.한국토지주택공사:전입일은 입주자 정재윤의 전입일임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 손○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 임차인 권기준, 이○○, 최지혜, 임은진, 서은주, 정재윤, 김○○, 한국토지주택공사 · 근저당권자 달○○ · 교부권자 대○○ · 배당요구권자 김○○ · 주택임차권자 손다운, 김○○ | ||
| 관련 사건 | 대구지방법원 2025차전31114 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 6억 3,180만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.6,318만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.5억 6,862만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.4억 4,226만 ~ 5억 544만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.6억 3,180만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 6억 3,180만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기6,318만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기대구지방법원 대구서부지원 1층 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(6,318만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
두류동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 4억 7,300만 원 최근 1년 12건 · 토지 평당 825만 원
- 감정가
- 9억 257만 원 시세의 191%
- 최저가
- 6억 3,180만 원 시세의 134%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 단독 | 88.59㎡ (26.8평) | 45㎡ (13.6평) | 8,000만 |
| 2026.10.24 | 단독 | 90.9㎡ (27.5평) | 92.87㎡ (28.1평) | 1억 1,000만 |
| 2026.9.29 | 다가구 | 148.6㎡ (45평) | 155.97㎡ (47.2평) | 3억 2,000만 |
| 2026.7.25 | 다가구 | 212㎡ (64.1평) | 272.58㎡ (82.5평) | 2억 4,800만 |
| 2026.4.17 | 단독 | 192㎡ (58.1평) | 45.76㎡ (13.8평) | 8억 6,000만 |
| 2026.4.3 | 단독 | 102.5㎡ (31평) | 109.54㎡ (33.1평) | 6,500만 |
| 2026.3.12 | 다가구 | 139.2㎡ (42.1평) | 152.76㎡ (46.2평) | 1억 6,200만 |
| 2026.2.2 | 단독 | 166.5㎡ (50.4평) | 164.44㎡ (49.7평) | 8억 |
| 2025.12.20 | 단독 | 165.4㎡ (50평) | 183.74㎡ (55.6평) | 6억 5,000만 |
| 2025.12.18 | 단독 | 90.2㎡ (27.3평) | 34.21㎡ (10.3평) | 1억 8,000만 |
| 2025.12.10 | 다가구 | 330㎡ (99.8평) | 572.17㎡ (173.1평) | 10억 8,000만 |
| 2025.11.17 | 다가구 | 284.6㎡ (86.1평) | 493.66㎡ (149.3평) | 12억 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 40㎡ (12.1평) | 200만 | 39만 |
| 2026.11.10 | 69㎡ (20.9평) | 8,000만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 77.44㎡ (23.4평) | 1억 4,000만 | 40만 |
| 2026.11.6 | 18.38㎡ (5.6평) | 300만 | 30만 |
| 2026.11.6 | 25㎡ (7.6평) | 200만 | 28만 |
| 2026.11.5 | 45㎡ (13.6평) | 500만 | 50만 |
| 2026.11.5 | 164.17㎡ (49.7평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.11.4 | 24㎡ (7.3평) | 100만 | 25만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면두류동 단독·다가구이 최근 1년 평균 4억 7,958만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
대구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10건 | 4억 6,156만 | 1억 8,405만 | 37.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 4,117만 원입니다(감정가 9억 257만 원 × 37.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
두류동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2026타경3084 | 두류동 · 다가구주택 | 1억 2,765만 | 3,450만 | 27% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2017.1.17 (9년차)
- 주용도
- 단독주택
- 규모
- 지상 4층
- 세대·호수
- 9가구
- 주차
- 5대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 191.5% · 59.53%
- 대지 · 연면적
- 189.5㎡ (57.3평) · 362.89㎡ (109.8평)
쉽게 말하면2017년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
대구 달서구 다가구주택 경매 물건인 2025타경32115은 두류동 106-14로, 대구지방법원 대구서부지원 경매4계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 189.5㎡(57.3평), 건물 연면적은 362.89㎡(109.8평)입니다.
감정가 9억 257만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 6억 3,180만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 1층 입찰법정이고, 입찰보증금은 6,318만 원입니다.
말소기준권리는 2017.1.20 근저당권입니다. 임차인 11명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 16장
자주 묻는 질문
2025타경32115 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 6억 3,180만 원의 10%인 6,318만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 대구지방법원 대구서부지원 1층 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
두류동 106-14 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 57.3평 기준으로 최저가는 1평당 1,102만원, 감정가는 1평당 1,575만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 11명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 4억 4,226만 원(감정가의 49%)가 됩니다.
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