경매2026타경100266대구 동구 각산동 다가구주택
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
- 감정가
- 10억 1,742만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 4,985만 원
- 면적
- 토지 269㎡ (81.4평)
- 다음 회차 최저가
- 3억 4,897만 원
- 대항력 있는 임차인 없음
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 1가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -2억 3,797만 원 저렴합니다. | 각산동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 7억 3,650만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4억 9,854만 원은 그 68%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 세입자 6명이 있습니다. | 모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1103-2 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 다가구주택 | 10억 1,742만 원토지 평당 1,250만 원 | |
| 토지면적 | 269㎡ (81.4평) | 4억 9,854만 원(49%)토지 평당 613만 원 | |
| 건물 연면적 | 399.89㎡ (121평) | 4,985만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2026.1.29(290일 지남) | 5억 6,940만 원 | |
| 2026.4.13(216일 지남) | 2015.10.26 근저당권 | ||
| 채권자 | 북○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
기일내역
대구지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.10.6 10:00 | 10억 1,742만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.4 10:00 | 7억 1,219만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.2 10:00 | 4억 9,854만 원(49%) | 이번 입찰D-17 |
| 4차 | 2027.1.7 | 3억 4,898만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소입찰법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 4,897만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 14개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건 기호(1)토지는 대구광역시 동구 각산동 소재‘나불지' 남동측 인근에 위치하고 있는 부 동산(주상용)으로서 부근은 신서혁신도시 주변의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다가구, 주상용 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.
- 교통
- 본건 기호(1)토지까지 제반 차량 접근 용이하며 외곽 시가지내에 위치하고 있으나 인근에 시 내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호시됨.
- 기타
- 본건 기호(1)토지는 세로장방형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '주상용 건부지'로 이용중임.
- 기타
- 본건 기호(1)토지는 북서측으로 약 7~8미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.
- 용도지역
- 제1종일반주거지역
- 제1종지구단위계획구역
- 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
- 가축사육제한구역< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 공공주택지구<공공주택 특별법>
- 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>
- 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별 법>
- 기타
- 없음.
- 기타
- 없음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.
- 건물
- 기호(2): 철근콘크리트조 (철근)철근콘크리트지붕 3층 건물로서 사용승인일자: 2015.04.24 외벽: 화강석 및 스톤코트마감과 화산석, 강화유리 마감 등 내벽: 몰탈위 페이트 및 타일, 벽지 마감 등. 천정: 석고택스 및 천정지 마감 바닥: 일반타일, 데코타일 등 바닥재 마감 등 천정: 샤시 창호임
- 이용 상태
- 1층: 일반건축물대장상 1종근린생활시설(소매점)이나 현재 기타 사무실로 이용중이며 2층: 일반건축물대장상 다가구주택(2가구) 3층: 일반건축물대장상 다가구주택(1가구)이나 실제 2층은 3가구, 3층은 2가구로 각 이용중인 것으로 조사, 판단됨.
- 설비
- 급·배수시설 및 위생설비 등과 다가구주택 각 호별 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되 어 있음.
- 기타
- 본건 건물 중 2,3층 발코니 부분은 확장 시공되어 있으며, 옥상부분에는 제시외 건물이 소재 하고 있는 바 발코니 부분은 주건물에 감안하여 평가하였고, 옥상부분의 제시외 건물은 정상 평가하였음.(별첨 '지적 및 건물개황도' 참조
- 기타
- 기호(2)건물은 귀의뢰상(등기사항전부증명서) 공히 다가구주택으로 되어 있으나 실제 및 일 반건축물장상 1층은 1종근린생할시설(소매점- 현황은 '사무실기타')로 되어 있음.
- 임대관계
- 1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: * 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부출입이 어려운 바, 다가구주택(제시외 건물포함)은 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 재확인하시기 바 랍니다. * 또한 다가구주택부분은 공부상 3개호이나 실제 5개호인 것으로 조사되는 바 (이의 확인은 건물내부 출입이 어려워 주변탐문과 외부에서 관찰되는 도시가 스 개량기 숫자 및 종전 감정평가서 등에 의거하였음), 건물내 구조변경 및 원상회복비용 등이 발생할 가능성이 있으니 실제 호수파악에 대하여 입찰시 유의하여 재확인하시기 바라며, 또한 옥상의 제시외건물은 외관에서 관찰한 사항에 의거 면적사정하였는 바 일부 면적에 차이가 날수 있는 점 참고하시 기 바랍니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2015.10.26 근저당권배당요구종기 2026.4.13임차인 6명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민우주거 · 201호점유 2021.12.19.~ | 2021.12.15 | 2021.11.16 | 1억 원 | 미상 | – | 없음 |
| 김동준주거 · 202호점유 2020.11.14.~ | 2020.11.6 | 2020.11.6 | 8,000만 원 | 미상 | 2026.4.10 | 없음 |
| 김사용주거 · 203호점유 2022.09.20.~ | 2022.9.19 | 2024.10.14 | 2,000만 원 | 15만 원 | 2026.3.17 | 없음 |
| 박준희주거 · 302호점유 2022.05.20.~2026.05.19. | 2022.8.18 | 2025.4.22 | 300만 원 | 32만 원 | 2026.3.10 | 없음 |
| 이동결주거 · 301호 | 2015.11.3 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 이영식점포 · 1층점유 2024.01.31.~2026.01.30. | 2021.6.14 | 2024.9.6 | 이천만원 | 팔십만원 | – | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.3.27
| 별첨 사진과 같이 3층 상가겸 다가구 주택임 | |
| 임대차 관계 | 위 내용은 전입세대확인서 및 주민등록등본, 상가건물임대차 현황서에 의하여 작성된 것임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 6명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)| 2015.10.26 근저당권 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 명세서 비고 |
| ||
| 점유자 비고 | 강민우: 주택임차권등기권자이며 주택임차권등기일은 2024. 3. 22. 임.박준희: 권리신고 및 배당요구신청서상 인도일은 2022. 5. 14.이나 계약서상 인도일은 2022. 5. 20.임이동결: 최초 전입일자는 2015. 11. 3.이고 최근 전입일자는 2020. 2. 4.임이영식: 이 사건 경매부동산에 대한 사업등록신청일자는 2024. 3. 11.임 | ||
| 이해관계인 | 채권자 북○○ · 채무자겸소유자 이○○ · 임차인 이○○, 김○○, 박준희 · 근저당권자 북○○ · 교부권자 대○○ · 배당요구권자 북○○ · 임차권자 강민우 | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 9,854만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,985만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 4,868만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.3억 4,897만 ~ 3억 9,883만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.4억 9,854만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 4억 9,854만 원과 시세 평균 7억 3,650만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기4,985만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기대구지방법원 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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|---|---|---|---|---|
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| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(4,985만 원)의 0.4%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
각산동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 8억 4,600만 원 최근 1년 2건 · 토지 평당 1,040만 원
- 감정가
- 10억 1,742만 원 시세의 120%
- 최저가
- 4억 9,854만 원 시세의 59%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.5.14 | 다가구 | 257.2㎡ (77.8평) | 387.9㎡ (117.3평) | 7억 6,000만 |
| 2026.4.27 | 다가구 | 213.8㎡ (64.7평) | 328.23㎡ (99.3평) | 7억 1,300만 |
| 2025.9.7 | 단독 | 239.2㎡ (72.4평) | 373.99㎡ (113.1평) | 6억 5,000만 |
| 2025.3.26 | 단독 | 298㎡ (90.1평) | 33.88㎡ (10.2평) | 2억 2,000만 |
| 2025.2.6 | 단독 | 5,196㎡ (1,571.8평) | 47.17㎡ (14.3평) | 27억 |
| 2024.12.30 | 다가구 | 270.1㎡ (81.7평) | 399.78㎡ (120.9평) | 9억 5,000만 |
| 2024.12.2 | 다가구 | 241.5㎡ (73.1평) | 399.68㎡ (120.9평) | 8억 5,000만 |
최근 전월세 8건
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 40㎡ (12.1평) | 300만 | 45만 |
| 2026.11.11 | 49㎡ (14.8평) | 500만 | 50만 |
| 2026.11.10 | 45㎡ (13.6평) | 50만 | 35만 |
| 2026.10.30 | 50㎡ (15.1평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.25 | 60㎡ (18.2평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.10.20 | 40㎡ (12.1평) | 1,000만 | 55만 |
| 2026.10.17 | 42㎡ (12.7평) | 2,000만 | 30만 |
| 2026.10.17 | 60㎡ (18.2평) | 500만 | 55만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면각산동 단독·다가구이 최근 1년 평균 7억 3,650만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
대구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10건 | 4억 6,156만 | 1억 8,405만 | 37.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 3억 8,458만 원입니다(감정가 10억 1,742만 원 × 37.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 사용승인일
- 2015.4.24 (11년차)
- 주용도
- 단독주택 · 단독주택(다가구주택)
- 규모
- 지상 3층
- 세대·호수
- 3가구
- 주차
- 4대
- 승강기
- 없음
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 148.66% · 59.94%
- 대지 · 연면적
- 269㎡ (81.4평) · 399.89㎡ (121평)
쉽게 말하면2015년에 사용승인된 건물입니다(지상 3층).
이 물건 한눈에 보기
대구 동구 다가구주택 경매 물건인 2026타경100266은 각산동 1103-2로, 대구지방법원 경매2계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 269㎡(81.4평), 건물 연면적은 399.89㎡(121평)입니다.
감정가 10억 1,742만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 4억 9,854만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 입찰법정이고, 입찰보증금은 4,985만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2015.10.26 근저당권입니다. 임차인 6명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 19장
자주 묻는 질문
2026타경100266 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 4억 9,854만 원의 10%인 4,985만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 대구지방법원 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
각산동 1103-2 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 81.4평 기준으로 최저가는 1평당 613만원, 감정가는 1평당 1,250만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 6명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 4,897만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
대구광역시 동구 각산동 1103-2