경매2025타경9582대구 수성구 신매동 배조명가 아파트
매각기일 2026.12.3 (목) 10:00D-18
- 감정가
- 2억 400만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,000만 원
- 면적
- 전용 68.52㎡ (20.7평)
- 다음 회차 최저가
- 6,997만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2023.12.11.등기) 있음(임대차보증금 2억3천5백만원, 전입일 2021.12.2., 확정일자 2021.11.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -6,951만 원 저렴합니다. | 신매동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 1억 6,947만 원(106건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 9,996만 원은 그 59%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 3,500만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.9 기준| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 200-1 배조명가 2층202호도로명: 달구벌대로650길 13-19 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 2억 400만 원전용 평당 984만 원 | |
| 전용면적 | 68.52㎡ (20.7평) | 9,996만 원(49%)전용 평당 482만 원 | |
| 39.333㎡ (11.9평) | 1,000만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.23(388일 지남) | 7,966만 원 | |
| 2026.1.12(307일 지남) | 2024.10.14 가압류 | ||
| 채권자 | 신○○ | 채무자·소유자 | 남○○ |
기일내역
대구지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.10.7 10:00 | 2억 400만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.5 10:00 | 1억 4,280만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.3 10:00 | 9,996만 원(49%) | 이번 입찰D-18 |
| 4차 | 2027.1.8 | 6,997만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소신관 지하2층 입찰법정|매각결정기일2026.12.10
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.3낙찰
- 12.10
- 12.17결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6,997만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준감정평가서 요항 10개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 ‘신매초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 『배조 명가 제2층 제202호 단위세대』로서 부근은 '달구벌대로' 후면의 아파트단지, 다세대, 다가 구 등의 주택, 주거지대내 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.
- 교통
- 본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 북측 인근에 '달구벌대로'가 통과하며, 동측 인근에 '사월역(대구2호선)'이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.
- 건물
- 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브 경사슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호
- 사용승인일자2016.01.27. - 외 벽 : 석재타일 및 스톤코트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.
- 이용 상태
- 본건은 다세대주택 단위세대로 이용중입니다.
- 설비
- 본건은 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 형태
- 본건 부지는 대체로 세로장방형의 토지로서 인근 필지와 등고이며, 다세대주택 및 근린 생활시설 건부지로 이용하고 있습니다.
- 도로
- 본건 부지는 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역
- 본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 제2종일반주거지역
- 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(수정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 상대보호구역 (신매초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : ---
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.10.14 가압류배당요구종기 2026.1.12임차인 1명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 1명 · 그 보증금 2억 3,500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규성주거 · 전부 · 임차권자점유 2021.12.4.~ | 2021.12.2 | 2021.11.29 | 2억 3,500만 원 | 10만 원 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.12.23
| 별지 사진과 같은 빌라 임. |
매각물건명세서(작성 2026.11.9) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.9)| 2024.10.14 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 있음 | |
|---|---|---|---|
| 매각으로 소멸되지 않는 권리 | 명세서 기재 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2023.12.11.등기) 있음(임대차보증금 2억3천5백만원, 전입일 2021.12.2., 확정일자 2021.11.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. | ||
| 임차인 박규성 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 3,500만 원. 전입 2021.12.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 명세서 비고 | 없음 | ||
| 점유자 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 신○○, 주○○ · 채무자겸소유자 남○○ · 가압류권자 신○○ · 압류권자 신○○ · 교부권자 국○○, 서○○ · 배당요구권자 삼○○, 롯○○, 주○○ · 임차권자 박규성 | ||
| 관련 사건 | 대구지방법원 2025차전12473 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 9,996만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.3최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,000만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.8,996만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.6,997만 ~ 7,997만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 3,500만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 3,496만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 18일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.23까지
- 입찰가 정하기최저가 9,996만 원과 시세 평균 1억 6,947만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.30까지
- 보증금 준비하기1,000만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.2까지
- 법원 가기대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.3 (목) 10:00
보고서
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,000만 원)의 1.0%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
신매동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 1995년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 1억 9,400만 원 최근 1년 106건 · ㎡당 283만 원
- 감정가
- 2억 400만 원 시세의 105%
- 최저가
- 9,996만 원 시세의 52%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.7 | 시지청솔타운 | 57.39㎡ (17.4평) | 14층 | 1억 4,300만 |
| 2026.11.6 | 두성 | 59.37㎡ (18평) | 15층 | 1억 2,900만 |
| 2026.11.5 | 시지대백신화창신맨션 | 59.75㎡ (18.1평) | 5층 | 1억 5,700만 |
| 2026.11.5 | 시지대백신화창신맨션 | 59.88㎡ (18.1평) | 11층 | 1억 7,500만 |
| 2026.10.31 | 두성 | 59.37㎡ (18평) | 10층 | 1억 3,000만 |
| 2026.10.26 | 태왕하이츠1 | 71.02㎡ (21.5평) | 11층 | 2억 5,750만 |
| 2026.10.20 | 시지대백신화창신맨션 | 59.88㎡ (18.1평) | 8층 | 1억 9,800만 |
| 2026.10.17 | 시지대백신화창신맨션 | 59.88㎡ (18.1평) | 4층 | 1억 7,000만 |
| 2026.10.15 | 태왕하이츠1 | 59.98㎡ (18.1평) | 4층 | 2억 1,000만 |
| 2026.10.1 | 시지대백신화창신맨션 | 60㎡ (18.2평) | 9층 | 1억 7,650만 |
| 2026.10.1 | 태왕하이츠1 | 59.98㎡ (18.1평) | 12층 | 2억 2,000만 |
| 2026.9.29 | 시지대백신화창신맨션 | 59.88㎡ (18.1평) | 3층 | 1억 5,200만 |
| 2026.9.29 | 두성 | 59.37㎡ (18평) | 14층 | 1억 3,500만 |
| 2026.9.17 | 두성 | 59.37㎡ (18평) | 6층 | 1억 5,000만 |
| 2026.9.14 | 시지대백신화창신맨션 | 59.88㎡ (18.1평) | 4층 | 1억 5,300만 |
최근 전월세 10건
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.9 | 57.39㎡ (17.4평) | 1억 3,000만 | 전세 |
| 2026.11.6 | 59.75㎡ (18.1평) | 1,000만 | 60만 |
| 2026.11.5 | 57.39㎡ (17.4평) | 1억 1,000만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 59㎡ (17.8평) | 1억 4,000만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 59.75㎡ (18.1평) | 1억 4,000만 | 전세 |
| 2026.11.3 | 59.88㎡ (18.1평) | 1억 6,000만 | 전세 |
| 2026.10.30 | 59.96㎡ (18.1평) | 1억 3,000만 | 전세 |
| 2026.10.28 | 57.39㎡ (17.4평) | 1,000만 | 47만 |
| 2026.10.28 | 54.99㎡ (16.6평) | 1억 2,600만 | 전세 |
| 2026.10.27 | 59.75㎡ (18.1평) | 1억 3,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면신매동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 1억 6,947만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
수성구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9건 | 5억 7,700만 | 3억 7,098만 | 66.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,484만 원입니다(감정가 2억 400만 원 × 66.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
신매동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2026타경100531 | 시지동서아파트 · 아파트 | 3억 9,400만 | 2억 6,231만 | 66.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 배조명가
- 사용승인일
- 2016.1.27 (10년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(다세대주택)
- 규모
- 지상 5층
- 세대·호수
- 8세대
- 주차
- 8대 (세대당 1.00대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 209.57% · 53%
- 대지 · 연면적
- 343㎡ (103.8평) · 718.84㎡ (217.4평)
쉽게 말하면2016년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
대구 수성구 아파트 경매 물건인 2025타경9582은 신매동 배조명가 2층202호로, 대구지방법원 경매11계에서 진행합니다. 전용면적은 68.52㎡(20.7평)이고 대지권은 39.333㎡(11.9평)입니다.
감정가 2억 400만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 9,996만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 3일(목) 오전 10시 신관 지하2층 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,000만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.10.14 가압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 3,500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2023.12.11.등기) 있음(임대차보증금 2억3천5백만원, 전입일 2021.12.2., 확정일자 2021.11.29.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 5장
자주 묻는 질문
2025타경9582 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 9,996만 원의 10%인 1,000만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 3일(목) 오전 10시, 대구지방법원 신관 지하2층 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 10일(목)입니다.
배조명가 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 20.7평 기준으로 최저가는 1평당 482만원, 감정가는 1평당 984만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6,997만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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4억 2,500만2억 9,750만70%12.3입찰 18일 전
2,140만1,498만70%11.17입찰 2일 전